Bilda egen fastighet av komplementbyggnad (garage/förråd)?

[JohnA]

Efter att entusiastiskt ha suttit vaken på nätterna och skissat på mitt drömboende ringde jag idag Lantmäteriet och fick den första käftsmällen. Känner inte det är dags att ge upp så här tidigt och beklaga mig i tråden "Eftersöker historier om alternativa drömmar som gick åt pipsvängen" https://www.alternativ.nu/index.php?topic=189807.0

Käftsmällen bestod i att en avstyckning/fastighetsbildning bara kan ske om Lantmäteriet och berörd kommun är överens om att den nybildade fastigheten kan fylla en vettig funktion för "vem som helst" långt in i framtiden. En fristående garage- och förrådsbyggnad uppfyller inte dessa krav och då återstår att ge byggnaden en ny funktion som byråkratins normer accepterar. Att inrätta något slags fabrik eller butik innebär sannolikt inte tillräckligt unika byggtekniska ändringar för att ge byggnaden den status som krävs. Det som då återstår är att i stället ordna en bostad. Idag skiljer man inte på fritidshus och permanentbostäder, kraven på ordnat vatten, avlopp och el är desamma. Åtminstone var det var lantmätaren sade till mig idag. Det borde innebära att det nuförtiden är mycket svårt att bilda en egen fastighet långt ut i glesbygden med en liten sommarstuga utan el, vatten och avlopp.

Att konvertera mitt garage/förråd till en bostad enligt konstens regler är definitivt görligt, och faktiskt det jag har som mål, men då jag vill göra detta med ett minimum av byråkrati, faktiska kostnader och inte minst ekonomiska risker vid avslag, måste jag verkligen bli påläst!

Det heter ju "location, location, location", och läget för ett boende är onekligen både viktigt och svårt att förändra. Läget för mitt garage är HELT fantastiskt, precis intill landsvägen och busshållplats, men ändå ordentligt ute på landsbygden där jag trivs. Med ryggskada och begynnande "allmängubbighet" är det oerhört mycket värt att i princip bara ha en liten parkeringsruta att behöva skotta från snö på vintern, och en busshållplats två stenkast bort om bilen inte fungerar. Lagom många grannar omkring, utan att ha dem allt för nära inpå. Och så en förvisso ganska rucklig byggnad, men vars alla brister jag känner så väl. Ett rejält garage såväl som förrådsytorna är värda mer för mig än en rymlig bostad med hög standard. Till saken hör också att jag ser chansen att helt slippa bolån, och även att leva off-grid med ett långt drivet snål-tänk.


Hur går jag vidare?
Enda möjliga vägen tycks vara att skapa en officiell bostad av det befintliga förrådet ovanpå garaget. Jag antar byggnaden i nuläget är vad som kallas en komplementbyggnad. I plan- och bygglagen står följande:

----------------------------
4 a § Trots 2 § krävs det inte bygglov för att, i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus, uppföra eller bygga till en byggnad som
1. avses utgöra antingen en särskild bostad (komplementbostadshus) eller en komplementbyggnad,
2. tillsammans med övriga byggnader som har uppförts på tomten med stöd av denna paragraf inte får en större byggnadsarea än 25,0 kvadratmeter,
3. har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter,
4. inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och
5. i förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter.

Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett sådant komplementbostadshus som avses i första stycket.
----------------------------

Sista raden tolkar jag som en möjlig öppning till att utan dyrt bygglov ha rätten att inreda förrådet ovanpå garaget till en så kallad komplementbostad. De s.k. Attefallshusen är vad jag förstått komplementbostäder, och då antar jag de 25 kvadratmetrarna bostadsyta kan vara ett maximum även då man bygger om en befintlig komplemenbyggnad till komplementbostad. Jag antar också att en komplementbostad inte hur som helst kan omvandlas till en egen fastighet, men hoppas det i så fall kan ordnas om den förses med eget färskvatten, avlopp och elabonnemang, samt att den lilla boytan sannolikt måste uppfylla vissa krav som ställs på ett bostadshus.

Så som mitt garage är placerat längst ner på en bergssluttning precis intill landsvägen blir den största utmaningen att ordna ett godtagbart avlopp. Att helt sakna avlopp antar jag inte är förenligt med de normer/krav som ställs på ett bostadshus idag, men det borde väl vara upp till mig som boende om jag väljer en lösning med en septitank i stället för trekammarbrunn/minireningsverk och infiltration? Om jag sedan lever på ett sätt som inte belastar septitanken kan det ju inte vara olagligt tänker jag. Och samma sak med elen, det borde vara upp till mig att låta bli att nyttja den, och även att helt säga upp abonnemanget? Slutligen har vi färskvattenförsörjningen, vilken jag tycker bör kunna ordnas genom att det finns en gammal grävd brunn med bra tillgång på vatten och en placering som gör att den enkelt kan läggas innanför den nya tomtgränsen. Säkert ställer de stelbenta myndigheterna vissa krav på vattenkvaliteten men det tror jag mig i så fall kunna klara med hjälp av kolfilter m.m. Tillrinningen sker från skogmark utan bebyggelse, beteshagar eller annat som kan förorena vattnet.

Eftersom man åker på att betala bygglov till kommunen och förrättningsavgifter till Lantmäteriet även om man åker på ett avslag för sin dröm kan det bli brutalt dyrt för ingenting. Säljer jag mitt nuvarande bostadshus bör det med god marginal kunna betala både dessa dyra avgifter och byggmaterial, men det måste ändå finnas en god chans att lyckas för att jag ska våga satsa på projektet. Jag vill inte ge upp drömmen i första taget, för gör jag det vet jag faktiskt inte vart jag ska ta vägen med min livsstil och mina utrymmeskrävande passioner. Till saken hör att jag är sjukpensionär som är van vid att klara mig med små medel, men det innebär också att jag har mycket svårt att köpa det boende jag behöver på annat håll, t.o.m. om läget skulle vara betydligt sämre. Där jag bor idag har jag hyfsat nära till vänner och andra sysslor i både Stockholm och Uppsala, samtidigt som inga grannar behöver störas av mina byggprojekt i garaget. Utöver detta är jag en envis rebell som inte drar mig för att "flyga under radarn" med vissa regler och fusk, så länge det inte drabbar vare sig andra människor eller miljön. Jag är definitivt en alternativare med en redan ganska alternativ livsstil, och därtill ingenjör med ganska mycket erfarenhet av husbyggnation och energiteknik. Mitt drömboende känns därför så frustrerande nära när myndigheternas stelbenta regelverk ser ut som det gör. HJÄLP!

[ensamhet]

Garaget borde stå på en tomt redan, är det inte bara att låta det vara så då?
Eller äger du inte garaget med tillhörande mark?

[kurt]

Det är inte storleken på bostadsdelen i komplementbyggnaden som är intressant utan storleken på hela komplementbyggnaden. Du kan inte ha en del av komplementbyggnaden registrerad som bostad.

[Skogsola]

Som någon skrev: Vad är problemet. Hyr tomten i så fall istället för att tjafsa med lantmätaren.

[JohnA]

Hittade ett mycket givande examensarbete från Lunds universitet som visar på (något godtyckliga) möjligheter att s.k. komplementbostäder i form av Attefallshus kan styckas av och bilda ny fastighet, men att det därifrån INTE går att fortsätta "celldelningen" ytterligare ett steg. Så pass smarta har politikerna varit i den annars ganska slarviga "attefallsreformen". Beroende på var i landet man bor kan bedömningen skifta ganska mycket, helt enkelt för att lantmäterierna har varierande kunskaper om detaljerna i lagen.  Att som privatperson försöka slåss med dessa väderkvarnar när de tolkar lagen fel kan bli oerhört dyrt och ändå sluta med avslag, så det känns skitläskigt.

Att bilda fastighet av ett garage/förråd tycks vara MYCKET svårt, det ska till särskilda skäl av något slags okänd sort, och säkert en massa tur och tålamod samt kunskaper om hur lagar kan vändas och vridas. Betydligt större chans har man nog om garaget/förrådet kan byggas om till bostad med hänvisning till attefallslagen, men om det kurt skrev ovan stämmer blir det i mitt fall en väldigt stor bostad, säkert över 100 kvm om allt måste byggas om. Eftersom byggnaden redan prytt sin plats sedan 1940-talet, uppenbarligen inte ställt till med några olägenheter och den inte ska ändras till sitt yttre förstår jag inte varför det skulle vara svårt att få bostadsinreda en mindre del.

Jag har läst att minimum för en självständigt bostad är 21 kvm efter reformerna. Tidigare har det varit svårt att få bygga så små permanentbostäder. Attefallsreglerna borde sätta den övre gränsen för boyta utan bygglov till 25 kvm. Men jag har hittat större bekymmer än så...  Eftersom byggnadens funktion ändras till bostad kommer den omfattas av alla nu rådande regler för nybyggnation, det innebär krav på tillgänglighet (handikappanpassning) med vissa minimum för toaletten, en minsta takhöjd på 2,4 meter, godkänd ventilation, möjlighet att installera rullstolsramper, bla-bla-bla... Det känns som en mardröm att sätta sig in i alla dessa regler och sedan redovisa hur man klarar att uppfylla allt. Någonstans läste jag att kraven på dokumentation kan bli lika omfattande som för projekt som kräver bygglov. Detta innebär förmodligen att uppförandet av Attefallshus så gott som alltid sker i form av nyckelfärdiga byggnader som lyfts på plats, eller som byggs enligt färdiga ritningar från ett byggföretag. Ytterligare en punkt som sannolikt kommer jävlas ordentligt är kraven på låga bullernivåer, vilket blir kritiskt eftersom förrådsdelen ovanpå garaget ligger mindre än tio meter från landsvägen.

Sådant som VA och el känns som små bagateller i jämförelse med ovanstående.

Eftersom det frågats och tyckts, kan jag berätta att jag äger nuvarande fastighet där både stora bostadshuset och garaget ingår, och det gör jag tillsammans med min fru. Barnen börjar bli stora, relationen har övergått i något rent vänskapligt och vi har väldigt olika framtidsdrömmar. Min möjlighet att lösa ut frun när det blir så dags är förmodligen inte den bästa, och om jag ändå får banken på min sida blir jag sittande med förvaltandet av ett jättehus. Ekonomiskt kan jag förmodligen gå runt på en kombination av hyresgäster, mina kunskaper och min snålhet, men det blir ett boende ganska långt från mina ideal och en ständig oro för drift och underhåll. Jag kanske får rikta in mig på att leva så några år, medan jag letar efter en fastighet med ett litet hus och tillräckligt bra läge. Tyvärr kan det nog bli svårt.

[kurt]

Rent tekniskt fungerar det nog att ansöka om bygglov för nytt mindre bostadshus, göra avstyckningen, och sedan aldrig bygga det nya huset. Det har i all fall jag sett exempel på

[Skogsola]

Låt frun lösa ut dig ur huset och skriv sen ett arrendekontrakt på 49 år på garagetomten.

[ensamhet]

Om jag vore du, skulle jag spara ihop pengar och lösa ut frun.
Hyra ut huset och få en inkomst på det viset.
Fixa till garaget med kontor, kök övernattningsrum mm.

Vem bryr sig sen om du är för trött, för att åka "hem" på kvällen och somnar på kontoret.

[JohnA]

Rent tekniskt fungerar det nog att ansöka om bygglov för nytt mindre bostadshus, göra avstyckningen, och sedan aldrig bygga det nya huset. Det har i all fall jag sett exempel på

Intressant förslag! Om bostadshus får vara så små som 21 kvm borde det ju gå att söka bygglovet för ett färdigt Attefallshus med alla anpassningar och tjohej enligt konstens regler. Huset kanske kan få plats bakom garaget, ganska långt från vägen så blir det inte heller något tjafs om buller. Endasvårigheten är väl att tomten är en ganska brant bergssluttning, och då blir det kanske lika förbannat gnäll om bygglovet.

En fördel med denna lösning är att jag kanske kan ordna servitut på befintlig avloppsanläggning, den kommer ju ändå inte belastas sedan, och garaget ligger så långt "nedströms" att det inte kan anslutas.

Varken jag eller frun kommer nog vilja förvalta en stor villa som kräver hyresgäster för att gå runt när barnen är utflugna.

Finns några juridiska risker med att inte nyttja ett beviljat bygglov?
Jag styckade av en ganska idiotisk tomtmark och sålde vid en separation för drygt tio år sedan och jag undrar om det inte var möjligt på bara ett förhandsbesked? Köparen var representant för Borohus och en sabla skojare som sedan gick i konkurs. Tomten fick han inte heller såld eftersom grannarna började grisa ner så överdjävligt. Så vitt jag vet är tomten fortfarande obebyggd...

Utan bostadshus antar jag att jag måste folkbokföra mig hos en kompis,eller som hemlös och officiellt bo i husvagn utanför mkn verkstad. Det kan jag leva med när sonen blivit vuxen. Faktiskt var det så min granne levde på förra stället där jag styckade av. Han hade nämligen själv bott i huset jag köpte, men styckade av sitt garage (!) som något slags näringsfastighet. Hans garage var dock mycket störreän mitt och han försörjde sig som bilmek hemma. Bodde först i husvagn och byggde sedan "kontor".
Jag ska nog ta och ringa min gamle granne!

[kurt]

Exemplet jag såg, så ordnades bygglov för mindre bostadshus, sedan avstyckades den delen, sedan såldes det befintliga huset med tomt. Jag trodde sedan att det nya huset skulle byggas eller att tomt med bygglov skulle säljas, men det har inte hänt något alls på 3-4 år, bygglov är ju också tidbegränsade.

[JohnA]

Det där är ett MYCKET intresant fultrick, om det fungerar! Kommuner och lantmäterier borde vara medvetna om att folk gör sådana trick avsiktligt, men om det inte uttryckligen är förbjudet är det ju inte mycket de kan göra åt saken. Innan jag grävt djupare i detta kommer det kännas som en obehaglig sak att planera fräckt för. Även om man går fri från tricket i sig (går ju alltid att skylla på hur pengarna tog slut men att man ska ta itu med saken så snart man sparat tillräckligt eller fått lån, medan man säger sig bo i en husvagn) finns kanske risken att någon vill inspektera "garaget/förrådet" om det finns misstanke om att det är en bostad och inte t.ex. ett "kontor"? Min f.d. granne har dock bott under sådana omständigheter i säkert tolv år utan problem.

En annan sak att gräva i nu är om det går att genomföra en avstyckning/fastighetsbildning på enbart ett förhandsbesked? Ett sådant kostar "bara" 17.000 kr medan ett bygglov går loss på 33kKr. Risken finns också att det blir avslag och man ändå åker på att betala.

Den berörda tomtgränsen går utmed skogsmark som tillhör en jordbruksfastighet vars förvaltare är ett riktigt profitgirigt svin som gjort sig ovän med hela området genom att ha startat pappersarbetet om att få öppna en jättestor bergtäkt obehagligt nära mitt och grannarnas hus. Vi kämpar emot så gott vi kan, precis som vi gjort med alla de bostadsfastigheter han själv har bildat i området de senaste åren. Nu har han fått avslag på flera av sina byggprojekt och då är bergtäkten nästa försök att fixa sin pensionsförsäkring. (just ett snyggt tack till de som köpt fastigheter av denna bonnjävel...) Nåväl, jag ser en risk att bonden som ren hämndaktion kommer göra sitt bästa för att jag ska få avslag på en bygglovsansökan (eller förhandsbesked). Av den anledningen kanske det är smartare om jag "flyger under radarn" och i stället anlägger ett s.k. bygglovsfritt komplementbostadshus enligt Attefallsreglerna.

Nackdelen med att bygga Attefallshuset på 21-25 kvm byggnadsyta är att jag måste lägga pengar och tid på att faktiskt bygga något. Om det annars är bygglov som gäller kan jag dock använda bygglovets 33kKr till att köpa virke för! För dessa pengar bör jag få ihop hela stommen, och då når jag förmodligen "fram" till ungefär samma startpunkt som jag har för garaget i dess nuvarande skick. Med andra ord börjar det kännas smartare att faktiskt bygga mig ett litet bostadshus från grunden, än att inreda förrådet ovanpå garaget! Det ena behöver dock inte utesluta det andra, -har jag ett godtagbart komplementbostadshus som lever upp till de bygglovsfria attefallsreglerna kan jag ju senare OCKSÅ inreda garaget som bostad, och sedan välja att hyra ut det officiella bostadshuset!

Oavsett om jag går via (outnyttjat) bygglov eller Attefallsregeln måste det sedan till en avstyckning/fastighetsbildning. Har jag bygglov för ett riktigt bostadshus enligt konstens alla regler borde avstyckningen inte vara något problem, och KANSKE kan det räcka med det billigare förhandsbeskedet? Enligt examensarbetet http://lup.lub.lu.se/luur/download?func=downloadFile&recordOId=8881708&fileOId=8881756 SKA inte kommuner och lantmäteri kunna nobba avstyckning/fastighetsbildning kring ett komplementbostadshus byggt enligt Attefallsreglerna, men det tycks kunna bli en mer osäker handläggning än om bygglov finns.

Det i detta sammanhang så coola med Attefallsreglerna om komplementbostadshus är att grannar i praktiken inte kan säga ett dugg så länge huset inte byggs närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Och är huset sedan byggt enligt moderna normer från Boverket vad gäller rumshöjd, anpassningar till funktionshinder, ventilation o.s.v. så ÄR det ett äkta bostadshus och enligt lagen SKA ett sådant kunna bilda egen fastighet. (huset behåller dock klassningen Komplementbostadshus) och det går därför INTE att bygga nya Attefallshus på fastigheten, stycka av dessa o.s.v. tills man har en hel jäkla stugby. Attefallsreformen är ett hastverk med en del kryphål och andra misstag, men vissa detaljer hann politikerna i alla fall förutse och gardera sig emot.

Nyckelfärdiga Attefallshus kostar en vacker slant så den vägen kan jag bara ta om ful-tricket med outnyttjat bygglov blir aktuellt. Detta beror i sin tur på sannolikheten att få det beviljat och eventuella risker med att sedan inte utnyttja det.

[JohnA]

Innan jag forskat djupare är jag nog mer rädd för ett avslag på bygglovsansökan än ett bråkigt lantmäteri. Spontant känns det som att Lantmäteriet är förhållandevis "ofarligt" att kontakta och göra sig känd hos än på kommunens stadsbyggnadskontor. Om det lantmäteri som verkar i mitt område säger sig vara villiga att bilda egen fastighet kring ett Attefalls bostadshus får nog det avgöra saken, förutsatt att det inte blir för svårt att få en helt egen design och konstruktion godkänd. En mellanlösning kan vara att köpa en byggsats/regelstomme som kommer med dokumentation för bygglovsansökan. En helt egen design vore dock roligare, eftersom jag i många år fantiserat om en RUND (sex- eller åttakantig) byggnad just på den plats som nu är aktuell! 

Det blev en stunds samtal med blivande exfrun om saken idag, och hon vill stötta mig så gott hon kan i projektet att jag ska kunna behålla mitt kära ruckliga garage. Vi är vid det här laget ganska överens om att ingen av oss varken vill behålla huset eller skulle ha råd att göra det, till följd av att vi nog kan ha nästan fördubblat dess värde genom våra egenhändiga renoveringar inomhus.

Mina viktigaste "uppdrag" nu är att kolla med lokala Lantmäteriet hur de ställer sig till fastighetsbildning av ett Attefallshus och kolla med kommunen om hur tufft ett sådant hus är att bygga på egen hand.

[JohnA]

Hos Boverket läser jag nu följande:

"Det vanligaste är att söka förhandsbesked för att bygga ett nytt hus på en obebyggd tomt utanför detaljplanerat område, till exempel om du äger eller ska köpa en obebyggd tomt eller bit mark som du vill bygga på. Om du vill stycka av en bit mark till en ny fastighet kan det också vara lättare om du har ett positivt förhandsbesked."

Det står även att man sedan måste söka bygglov inom två år. (ja, om man nu utnyttjar detta förstås  )

Det låter ju alltså som att man kan bilda en ny fastighet på enbart ett förhandsbesked som grund, och detta kostar alltså 17.000kr i mitt fall.
Lantmäteriförrättningen kommer ju sedan bli i princip densamma, oavsett om jag går via förhandsbesked, bygglov eller ett faktiskt uppfört Attefallshus. Det sistnämnda ger ett rejält merarbete men kan vara en smart investering med tanke på möjligheten att ha en hyresgäst. Läget är som sagt helt fantastiskt, med SL-buss nära intill som når Stockholm och några stora högskolor utan byte på 50 minuter.

Å andra sidan är jag förbannat trött på att vara hyresvärd med ansvar för andras boende...

[JohnA]

Tror jag är en bra flerstegsplan på spåren nu:

1. Bygganmälan, startbesked, bygg Attefallshus 25 kvm så billigt som möjligt. (byggsats eller lösvirke efter ritning)
2. Erhåll slutbesked, Dags att göra ett försök till avstyckning.
3. Om avstyckning nekas, begär förhandsbesked för utbyggnad av Attefallshuset till <35 kvm.
4. Nytt försök till avstyckning på förhandsbeskedet. Strunta i att söka bygglov om positivt förhandsbesked erhållits.
5.  Funkar inte detta heller, GE UPP! De pengar som lagts ner på Attefallshuset borde fås tillbaka vid försäljning av hela skiten.

Sonen pluggar fordonstekniskt gymnasium och med ett eget garage och ordnat boende kan han få en mycket bra start i livet. Faktum är att den nybildade fastigheten kan vara grunden till en egen affärsverksamhet för honom och även för mig. Vi kan förmodligen dela på detta några år och sedan får vi se vem av oss som behåller fastigheten. Min och sonens plan är dock ingenting som Lantmäteriet kan väntas ta hänsyn till, de vill ha mer opersonliga och långsiktigt användbara fastighetskoncept. Men en liten fastighet med ett litet bostadshus av modern kvalitet kan knappast vara fel i framtiden heller.

[Rosten]

Går det inte att byta takstolar på garaget så att du får en lägenhet på garaget?
Min bror bytte takstolar på sitt torp så att han fick ett 1½ plans hus.

Goggla "bygga lägenhet på garaget" så hittar du massa tips. Eller "apartment on the garage"

Då har du bara en fastighet att måla och underhålla i framtiden.

[DarkMori]

Tänkte också samma som ovan - bostad på garaget, borde väl funka men jag vet inte vad reglerna säger kring bygglov och garage? Men hittade ett företag som bygger, länkar för inspiration

https://www.mellbygarage.se/sv/privat/blogg/garage-med-lagenhet--en-lonsam-trend/index1,260.htm?id=874

Man kan ju bygga annorlunda också - beroende på hur stort garage man vill vill ha men det går säkert att anpassa.

Garage kombinerat med sommarstuga (Mellbygarage)
http://www.temabygg.se/kombinera-garage-med-sommarstuga/

https://www.mellbygarage.se/sv/privat/villagarage/garage-med-overvaning/garage-med-overvaning-2plan/index1,223.htm?id=560

[JohnA]

Har läst, ringt, ritat, funderat, jämfört och räknat till klockan tre på nätterna nu ett tag... Spännande och läskigt, känslorna sitter utanpå och stora saker står på spel. Mitt i detta också sorgen över en relation som så uppenbart havererat... Planen med punkterna jag räknade upp i mitt förra inlägg har blivit ytterligare befäst som en bra plan.

Att kämpa för att få göra ändringar på garaget som ger en bostad är dödfött. Avståndet till vägkanten är omkring tio meter, så bullerkrav blir mycket svåra att klara. Allt man bygger nytt som man får bo i ska följa nu gällande byggnormer. Det ska energideklareras, ventilation ska beräknas, takhöjden ska vara 2,40 i entréplanet och det ska dessutom vara anpassat för funktionshinder så man kan ta sig fram med rullstol. Det ska gå att bygga rullstolsramper utanför, men om de sedan i praktiken blir direkt löjeväckande serpentinvägar som stjäl all tomtmark gör det inget, för det är bara ett spel för gallerierna. Enklaste sättet att klara alla dessa krav ÄR att bygga nytt från grunden, och då är "övergångsplanen" via komplementbostad enligt attefallsreglerna det absolut billigaste.

Risken att Stadsbyggnadskontoret grusar planerna är små, och grannarna kan i princip inte säga något över huvud taget. Det ska MYCKET till för att stoppa ett attefallshus, förutsatt att det är uppfört enligt reglerna. När det väl står på plats är det i lagens mening en fullvärdig bostad, och så som man råkade slarva ihop lagarna 2014 ska det gå att stycka av och bilda ny fastighet. Det var inte så man hade tänkt, men misstaget kan enligt lundastudenternas undersökning det kryphål som gör att Attefallshuset faktiskt kan bli den chans för unga och köpsvaga människor att ha råd med en bostad, vilket ju var målet med lagen.

Bygganmälan hos kommunen kostar drygt 5000 kr, och i det priset ingår startbesked och slutbesked. En komplett bygganmälan ska inte bara presentera bra underlag för attefallshuset, utan också visa det på en märkligt dyr karta man måste köpa från kommunen för 1200 kr. När man sedan fått startbesked är det bara att börja bygga, och när man byggt klart hör man av sig igen och redovisar hur man bockat av alla punkter i sin checklista. Har kommunen fått förtroende för byggherren kan man få slutbeskedet utan att de ens gör hembesök. När jag ringde stadsbyggnadskontoret idag blev jag väl mottagen med mina udda idéer, faktiskt i sådan grad att man nog hoppas få se min nytänkande lösning växa fram.  Och av samtalet förstod jag att chansen är stor att jag slipper skaffa en s.k. kontrollansvarig, alltså en förmodligen ganska dyr tjänst från en oberoende specialist som ser till att allt går rätt till.

Nu när jag börjat lära mig ett och annat framstår Attefallshuset som en idiotkonstruktion, vilken visar hur slarvigt lagarna tillkommit. -Man har bestämt att maximal utvändig byggnadsarea får vara högst 25 kvm för att vara bygglovsfri. Samtidigt har man med andra handen bestämt att en bostad måste ha en boyta på minst 21 kvm (studentbostäder kan få vara 16 kvm invändigt, men användbarheten blir då begränsad). Detta tighta förhållande mellan byggnadsyta och boyta gör det väldigt svårt att få till väggisolering värd namnet. Ett Attefallshus i form av en fullvärdig komplementbostad har alltså ofta bara 45mm isolering innanför en lika tunn timmerstomme! Pressar man hårt på marginalerna verkar några tillverkare ha fått plats med 95mm isolering innanför 45mm timmerstomme. Även om man bygger med reglar blir det ändå inte mycket mer plats för isolering eftersom man ska ha något slags fasadbeklädnad och innerväggar. Attefallshusen tycks alltså vara lika usla energimässigt som en fjällstuga på 70-talet! Detta är en direkt skamlig miss i en tid där det talas så mycket om miljö från myndigheterna.

Inatt satt jag alltså uppe och läste specifikationer för attefallsstugor på nätet, allt från ritningar och byggsatser till nyckelfärdiga hus för halva miljonen. Matematiken är tydlig, attefallsreformen ger energitörstiga småhus som snabbt blir iskalla vid strömavbrott och som sällan tycks ha vettiga lösningar för att hantera kondens i byggkonstruktionen. Jag är bara en glad amatör men har ändå hittat ett recept för att bygga mycket smartare inom ramarna för reglerna! -Och det kändes att jag lyckades väl med att sälja in konceptet hos stadsbygg. Hoppas nu de fortsätter tro på mig, att avstyckningsmöjligheten inte tätas till i lagen under tiden och att den lilla markplätten jag behöver inte kommer kosta skjortan!

Det är fortfarande mycket som kan gå fel.

[JohnA]

Jag kör nog en separat trådstart för min "optimala" bostadslösning under attefallslagarna, det blir för mycket off-topic här annars.

[JohnA]

Det för mig och säkert andra så hoppfulla examensarbetet av Ellen och Emilia vid Lunds universitet har vunnit pris hos Lantmäteriet!
https://www.lantmateriet.se/sv/Nyheter-pa-Lantmateriet/ellen-och-emilias-examensarbete-vann-pris/

Har läst som en galning ikväll, och hamnade till sist i självaste Riksdagens arkiv. I de stora textmassorna nedan kan man följa resonemangen kring upptäckten av det potentiella problemet med "avstyckningslaviner". Nu är jag förvisso part i målet med stort intresse att tolka allt positivt, men nog sjutton tycker jag nu att det ser kristallklart lovande ut för mitt projekt!

http://riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/departementsserien/nya-steg-for-en-effektivare-plan-och-bygglag_H2B431/html#page_159

Kort sagt har man gjort bedömningen att befintlig lagstiftning räcker till för att hindra "avstyckningslaviner" så de begränsas till enstaka isolerade händelser. Man antar att förhållandevis få fastighetsägare kommer utnyttja möjligheten och att ytterligare förändringar i lagen skulle orsaka fler problem än de lösar. Ett attefallshus som uppfyller kraven för komplementbostadshus uppfyller även kraven för nybyggda bostadshus och går därför utmärkt att stycka loss, men det lilla komplementbostadshuset kommer automatiskt behålla sin status som komplementbostadshus, och det går därför inte att bygga ut det ytterligare eller uppföra ett nytt komplemenbostadshus på den avstyckade marken.

Risken för avstyckningslaviner minskas ytterligare av att reglerna tydligt säger att ett komplemenbostadshus ska placeras i omedelbar närhet till det stora bostadshuset, och vad som är omedelbar närhet finns både praxis och rättsfall att titta på. Min egen kommun, Vallentuna, säger att ett maximalt avstånd är 25 meter, vilket ju är mer än fullvärdiga villor i ett villaområdet ibland har. Något minsta avstånd finns inte, här struntar man i brandskyddskravet på åtta meter mellan byggnaderna! Enda kravet är att attefallsbyggnader och friggebodar inte får byggas ihop med stora huset, att utskjutande tak inte får överlappa och att avståndet ska vara så pass stort att man utan problem kan underhålla fasaderna.

Många kommuner saknar krav på minsta avstyckningsbara tomtarea inom planlagt område. Ute på vischan verkar inte heller finnas några hinder för att skapa väldigt små tomter. -Det sade iaf Lantmäteriet till mig härom dagen.
Det som är avgörande vid fastighetsbildning/avstyckning är fastighetens framtida användbarhet. -Den ska fylla en tydlig funktion LÅNGT in i framtiden, och det gör ju en bostad. Har bostaden bara minst 21 kvm boyta ÄR den en bostad och då finns tillräckligt god grund för avstyckningen. Detta har jag både fått höra under telefonsamtal med Lantmäteriet i början av veckan, och läst nu inatt i riksdagsarkivet.

För säkerhets skull ska jag ändå ta ett nytt snack med Lantmäteriet via e-post, för att få ett skriftligt svar. Min oro för att "attefallstricket" ska vara ett misstag lagstiftarna kan hinna täppa till medan jag bygger tycks vara obefogad. Projektet kan nu i huvudsak övergå till att faktiskt planera det lilla huset! 

[JohnA]

Lantmäteriet, USCH!  Om de är en byråkratins högborg eller profitgiriga storfräsare i monopolposition är svårt att gissa, men det svar jag fick var ta mig f.. det torraste jag sett på länge. Direkt ohyfsat skulle jag vilja säga. När jag ringde dem senast blev jag ombedd att maila  in mina frågor, vilket jag gjorde. Första gången jag ringde dem fick jag däremot tala med en trevlig och hjälpsam person, men då visste jag tyvärr inte vad jag vet nu och kunde inte ställa rätt frågor.

Här är dagens torra mailsvar:

Hej,
Lantmäteriet har ej någon rådgivning innan en förrättning.
För att kunna göra en bedömning om huruvida en förrättning är genomförbar eller inte behöver vi få in en ansökan där ändamålet med åtgärden framgår.
Vi kan inte utanför förrättningen göra någon bedömning om åtgärden är genomförbar eller inte. Detta innebär också att vi inte kan säga om den enskilda fastighetsbildningsåtgärden skulle stöta på några problem.
Vi gör en bedömning enligt bl.a. Fastighetsbildningslagen (FBL) som t.ex. har som krav att fastigheten ska vara lämplig för sitt ändamål. Vi gör en prövning utifrån det ändamål man angett i ansökan och om det enligt fastighetsbildningslagen blir en lämplig fastighet.
Vi bedömer lämplighet både utifrån de förutsättningar som finns idag, men även hur de kan förändras med tiden. I vissa fall krävs det, vid en bedömning om lämplighet, samråd tillsammans med exempelvis kommun eller annan myndighet.
Ta gärna del av den information som finns på Lantmäteriets hemsida om avstyckning HÄR.

 Med vänlig hälsning

__________________

Gunilla
Handläggare Fastighetsbildningsfrågor
Lantmäteriet, Kundcenter
Lantmäterigatan 2c
801 82 Gävle
E-post: kundcenter@lm.se
Tel: 0771-63 63 63
Fax: 026-65 16 44
www.lantmateriet.se