Funderingar kring att starta ett B&B

[Bodhgaya]

Jag och sambon drömmer om att öppna ett bed & breakfast någonstans utanför Uppsala/Enköping. Vi vill köpa en stor tomt (5000kvm eller större) som ligger lite för sig självt ute på landsbygden. Det får gärna finnas några mindre befintliga hus, gärna med renoveringsbehov då vi ändå vill sätta vår prägel på husen. Vi söker också någonstans att bo, praktiskt skulle vara om vi bodde på samma tomt, gärna en bit ifrån rummen vi tänkte hyra ut. Jag har en fast anställning på ett äldreboende och jobbar 75% och sambon kanske har ett jobb på G inom hemtjänsten. Uppskattningsvis skulle våra löner hamna på runt 24000 kr efter skatt. Vi har inte så mycket sparade pengar pga att sambons företag hon drivit i ca 1 år inte visat sig gå så bra men kommer att få 200 000-300 000 kr från en husförsäljning. Det kan tilläggas att vi inte har några barn just nu och vi planerar inte att skaffa några inom närmsta framtid. Jag har ett CSN lån på 55000, annars har vi inga andra lån.

Tanken är att kunna erbjuda 3-4 eller kanske flera rum i enkelstugor. Vi kan tänka oss att bygga en del eller alla stugorna själva, kanske med halmbalar och lera. En vedeldad bastu och badtunna står högt på önskelistan. Alla stugor ska vara fräscha och nyrenoverade/nybyggda och inredda med kärlek och omsorg om detaljer. Omgivningen ska inbjuda till inre lugn och sinnlig njutning.

Idéerna finns men frågan är om det är klokt att satsa på vår dröm. Vi har sagt att vi ska försöka spara ihop 150000 till nästa år, tillsammans med pengarna vi får för husförsäljningen blir det mellan 350000 och 450000 kr. Självklart måste ett banklån till. Samtidigt har vi hela tiden haft en önskan om att ett framtida bolån ska betalas tillbaka i snabb takt för att blir mer ekonomiskt oberoende. Ett stort lån som betalas tillbaka under en hel livstid kostar ju otroligt mycket pengar. När det gäller b&b så antar jag att man har störst inkomst mellan juni och augusti och att det kan vara rätt så lugnt resten av året. Därför är tanken också att fortsätta jobba, dock lite mindre och att ha lite andra projekt vid sidan av. Ju bättre det går med vårt b&b, desto mindre vill vi "lönejobba".

Är våra drömmar rimliga? Eller är investeringen för stor för oss att klara av jämfört med vad vi kan tjäna på verksamheten? Tips och idéer tas tacksamt emot!

[LasseDalom]

Jag tycker det verkar rimligt om ni köper en fastighet som inte är allt för dyr. Sådant går att få tag på om man håller sig ifrån storstädernas närhet. Kring Uppsala - Enköping kan det nog vara dyrt, men titta bortåt Bergslagen till så kan det nog finnas något.

[Fordson]

Låter som en underbar plan. Det bästa är nog att förbereda en ekonomisk plan och gå till banken och be om ett lånelöfte. Då vet ni ungefär vad ni kan handla för. Sen är det bara hemnet som gäller. Jag tror dom räknar att ni ska ha ca 13000 att leva för (två pers utan barn) och klara 5-års ränta plus ca 2% (ca 7-8% idag). Kom ihåg att lagfart och pantbrev kan dra iväg så beräkna inte hela kontantsumman som insatts i det nya.
Lycka till!

[Bodhgaya]

Tack för tipsen! Ja, det är rätt så dyrt här omkring.. Vi har även tittat lite åt Salahållet och där verkar det betydligt billigare.

Hur brukar det vara när det gäller bygglov ute på vischan? Vi tänker ju oss att bygga/renovera några små stugor att hyra ut. Marken ska helst kunna räknas i hektar. Finns det några tänkbara komplikationer som kan sätta käppar i hjulen för våra planer?

[Fordson]

Hrm det där är tricksigt. Även om fastigheten ligger utanför planlagt område så behövs en bygganmälan. Om ni renoverar toalett och avlopp (definitivt om ni bygger till) så kan ni bli tvingade att byta avlopp om det inte är godkänt. Min gamla granne skulle bygga till en ny toalett. Då var han tvungen att byta ut trekammarsbrunnen mot ett godkänt alternativ. Det var 110.000 utan att ens påbörjat utbyggnaden. Sånt är bäst att kolla med kommunen INNAN köp. Jag kan tänka mig att om ni ska hyra ut också så krävs avlopp som kan hantera fler personer än 1 hushåll.

[Rosten]

Problemet är också att hitta ett ställe som kunderna vill komma till.
Helst skall det ligga efter en stor väg. Så att det är enkelt att hitta er via en vägskylt.

Våran gård ligger 4 km från E18 och vi har inte fått sätta upp någon skylt. Så ingen hittar oss.

Vi har annonser ute på exempelvis Blocket.
Men ingen vill bo 2 mil utanför staden. Utan helst skall man ligga i staden.
Dom som har B&B mitt i Örebro har fullt nu. Vi har ingen gäst.
Ändå ligger vi på 400:-/dygnt för hela familjen inklusive bredband,TV, bastu mm.

I Örebro så ligger man 450:- för 1 person/650:- för 2 personer och 850:- för 3 personer.

[Bodhgaya]

Det där är nog tricksigt, att få ut folk på landsbygden till sitt b&b. Vi kommer att lägga stor vikt vid att hitta rätt läge för verksamheten. Sen tänker jag att man måste ha något speciellt för att locka till sig gäster. Ett litet hus i ett träd, ett runt halmbalshus är några av flera idéer vi har. Ett kriterium är att det ska vara en lugn plats där man kan koppla av, sjöutsikt hade inte varit helt fel men vår budget räcker inte till. Möblering och val av inredning kommer vi naturligtvis lägga stor vikt vid och investera i. Bastu och badtunna är andra idéer som jag tror kan locka gäster, kanske även på vintern? Konceptet kommer nog mest passa stadsmänniskor som vill komma ut på landet och koppla av samtidigt som dom har hög standard. En "trädkoja" kanske iofs är lite mer primitivt, men annorlunda. Sen får man väl hoppas att man får sätta ut en skylt vid någon stor väg och lägga ner lite energi på att marknadsföra sig. Jag har tittat på många b&b på internet och få har tilltalat mig, när man tittar på bilderna känns det som att någon plockat ihop lite möbler som stått i garaget och placerat dom i en oanvänd stuga på gården bara. Vi ska satsa på kärlek och själ i vårt b&b och sådant flum 

Rosten: Får ni inte ens sätta upp en skylt mot betalning? Jag vet inte exakt hur sånt där funkar, men det kanske är svårt att få sätta upp nåt vid just en europaväg, om ditt företag inte heter McDonalds dvs.

Är det fler som har erfarenhet av att driva B&B på landsbygden så får ni gärna dela med er av era erfarenheter och bra tips för en nybörjare. 

[Tokyoboy]

Jag ska vara brutalarlig! 

Tror ocksa att det ar jattesvart att driva B&B utanfor staden. Speciellt i Uppsala dar folk kommer for staden snarare an landsbygden runtomkring. Det skulle vara om ni kan hitta en tomt vid nagon storre turistattraktion typ Skokloster eller nagot sadant. Att bygga nytt B&B nar det ofta finns mkt fina overnattningsmojligheter i vackra kulturmiljoer (slott, herrgardar och bruksmiljoer etc.) tror jag inte ar ekonomiskt forsvarbart.

Nar jag tanker efter hur jag sjalv anvander B&B sa blir det enbart aktuellt att sova over pa landet om det ligger halvvags mot nagot avlagset resmal, i direkt anslutning till en rastplats eller storre motorvag, E4 eller sa, men da ar det istortsett bara en sangplats jag ar ute efter.

Svensken ar inte sa stressad eller bor i sa pass stora stader att de kan motivera sig att lagga nagra tusenlappar en helg pa att bo pa landet en helg i april eller november. Till och med i lander som verkligen har stora turistattraktioner har stora problem med att fa lonsamhet i B&B branschen om det ligger utanfor stader.

Pa landet maste du dessutom kunna servera mat och om du gor det tillkommer manga hundratusentals kronor i investeringar i kok, forrad och matsal.

Jag tror det ar battre att bo pa landet och driva B&B i stan. Eller att ta over ett fungerande, inarbetat B&B i ett turistattraktivt omrade (Faro, Visby, Oland, Osterlen, typ).

[Rosten]

Visst kan våra erfarenheter verka negativa.
Folk vill bo närma vägen så att man kan fortsätta resa nästa morgon eller också vill man bo i dom äldre delarna av staden. Landet är inte speciellt attraktivt.

I förgår så vart jag kontaktad av en kvinna som eventuellt ville hyra våran stuga 3 dagar i vecka 32. Men hon tyckte att 1200:- för 3 nätter för hela familjen var på tok för dyrt så hon ville att vi skulle ge henne en ordentlig rabatt för att dom skulle kunna tänka sig att hyra stugan.
http://www.blocket.se/orebro/Lagenhet_i_flygelbyggnad_pa_landet_34144205.htm

Men vi har hållt på några år och hittat nya målgrupper som vi hyr ut till på vintern.

1. Folk som söker lägenhet för att studera i Örebro. Lägenheterna till studenter är på tok för få i Örebro så då blir vi plötsligt attraktiva. Men vi har krav på att man skall ha bil. Då vi har 2 km till bussen och öppet åt alla håll så det stormar friskt på vinter. Vilket sållar bort dom mesta studenter.
2. Folk som veckopendlar brukar vilja ha billiga bostäder under vardagarna. Fördelen är att man slipper folk på heljen när man själv är hemma.
3. Karlar som blev utslängda/flydde från frugan och bor på kompisens soffa. Dom vill oftast ha ett panikboende några få månader innan dom har fått tag på en lägenhet. Vi kör med 1 månads uppsägning och det uppskattas för då slipper dom betala flera månaders dubbel hyra om dom får tag på en lägehet.

Så vi har våran lilla lägenhet uthyrd ca 8-9 månader om året ändå.  Fast man tjänar inte lika bra på det som på sommargäster. Om man nu får någon.

[Rosten]

Rosten: Får ni inte ens sätta upp en skylt mot betalning? Jag vet inte exakt hur sånt där funkar, men det kanske är svårt att få sätta upp nåt vid just en europaväg, om ditt företag inte heter McDonalds dvs.

Vi kan få sätta upp en skylt mot betalning vid våran lilla byväg som ingen turist åker på.
Skulle kosta flera tusen kronor.

Men stora vägen E18 ligger 4 km bort och det var för långt bort för att vägverket skulle godkänna det.

[Bodhgaya]

Jag har tittat en del på http://www.bodelssons.se/ och där har det satsats en hel del. Sedan blev jag väldigt inspirerad av en "stugby" någonstans i skogen med olika trähus, något var väl i ett träd om jag inte minns fel? Himla fint. Minns inte vart det var någonstans bara. Det finns ju också helt "skruvade" B&B som ett som är byggt som en stubbe. Det gäller väl att skapa något alldeles extra och läget är som sagt väldigt viktigt. Att det kostar väldigt mycket att investera i nåt sånt är det ingen tvekan om och frågan är såklart om det kommer att löna sig. 

[Rosten]

Jag har tittat en del på http://www.bodelssons.se/ och där har det satsats en hel del. Sedan blev jag väldigt inspirerad av en "stugby" någonstans i skogen med olika trähus, något var väl i ett träd om jag inte minns fel? Himla fint. Minns inte vart det var någonstans bara. Det finns ju också helt "skruvade" B&B som ett som är byggt som en stubbe. Det gäller väl att skapa något alldeles extra och läget är som sagt väldigt viktigt. Att det kostar väldigt mycket att investera i nåt sånt är det ingen tvekan om och frågan är såklart om det kommer att löna sig. 

Jag tror att man skall offra rätt mycket tid på ordentliga marknadsundersökningar innan man bestämmer sig.
Inte bara fråga folk här på Alternativ om det är en bra idêe.
För här är allt bra.
Frågan är bara.
Känner du någon som har bott på B&B?
Varför valde dom B&B iställer för vandrahem med självhushåll?
Hur många dagar tillbringade dom på B&B om året?

Ett bra tips är att ringa upp 10-20 stycken B&B nu och fråga om den har gott om plats för erat sällskap på exempelvis 6 personer. Ring sedan i juli och en gång i augusti.
Har dom plats så innebär det att dom inte har så många kunder och då är det inte lönsamt.

Vi tog några bilder på stugans utsida och satte upp en annons på Blocket innan vi byggde om den invändigt.
Skrev i annonsen att stugan var helt nyrenoverad. Till dom som ringde så förklarade vi att den precis hade blivit uthyrd.
I själva verket så såg den ut så här på insidan.

Lägger in en länk på hela bygget.
http://www.alternativ.nu/index.php?topic=34673.0

Då du måste kolla i förväg om det gick att hyra ut. Då får du lite koll på om det finns någon marknad.
Det var då vi upptäckte att det fanns ett skriande behov av akutlägenheter för utslängda karlar inom 3 mils radie.
Varenda helg så får någon fly pga bråk vilket blev lite av våran affärsidêe.

I ditt fall så åk ut och fota en kåk som liknar den du vill köpa och använd bilden i annonsen på blocket.
Om det ringer någon så säg att tyvärr har avloppet pajat så tyvärr kan du inte hyra ut denna sommar.
Ringer ingen så är det bara att tänka om och hitta en ny målgrupp.

[Rosten]

Jag har tittat en del på http://www.bodelssons.se/ och där har det satsats en hel del.

Om du tittar på Bondelssons hemsida så har dom kostat på massor av pengar på bubbelbad, pool, hus, inredning mm.
Dom har bra utsikt mm. Ändå så är det många dagar som inte är bokade i juni, juli och augusti!

[Storlyckans Anna]

Sedan blev jag väldigt inspirerad av en "stugby" någonstans i skogen med olika trähus, något var väl i ett träd om jag inte minns fel? Himla fint. Minns inte vart det var någonstans bara. 

Kan det vara Skogseremitaget vid Ödeshög du tänker på?

http://www.urnatur.se/index.html

[Bodhgaya]

Rosten: Det var en bra idé, att "låna" någons hus för att undersöka marknaden.

Anna: Tusen tack, det var precis stället jag tänkte på. Det verkar vara riktiga eldsjälar som driver stället.

Tipsa gärna om andra övernattningsställen i landet som har det där lilla extra. Jag behöver inspiration.

Jag håller just nu på att läsa om livsmedelslagen. Här nere i samhället där jag bor i en livsmedelsbutik/hantverksbutik kan man köpa bröd och getost från en gård i närheten och man får själv skära upp och bre sin smörgås. Det är ju ett sätt att "kringå" lagen. Helst skulle jag ju vilja servera god mat som en del av hela upplevelsen jag vill sälja. Lunch och middag vore ju också bra att erbjuda men då måste jag nog tänka större, att skaffa alla tillstånd och göra i ordning kök är inte lönt om man bara serverar ett par gäster. Kanske skulle man försöka starta en kursgård och hyra in kock..

[johan smith]

låter mysigt det där. men en kul tanke: omni också kunde ha några höns och ett par kor som ni handmjölkar... kan privatslakta nått djur och servera besökarna. samma med äggen. om man får det nu med livsmedelsreglerna?! ägg kan man ju bara koka dem. ni kan ha dem utegående iträgårn sågulan blir gulare än gulaste gul. så växer gräset bra med där de går... väldigt goda ägg. vet jag av erfarenhet då man är uppväxt så... om ni har barn så är det en underbar uppväxt att bo på landet med djur av olika slag och det blir ju inte sämre av att träffa andra människor med genom B och B... bara lite tankar...

Jag och sambon drömmer om att öppna ett bed & breakfast någonstans utanför Uppsala/Enköping. Vi vill köpa en stor tomt (5000kvm eller större) som ligger lite för sig självt ute på landsbygden. Det får gärna finnas några mindre befintliga hus, gärna med renoveringsbehov då vi ändå vill sätta vår prägel på husen. Vi söker också någonstans att bo, praktiskt skulle vara om vi bodde på samma tomt, gärna en bit ifrån rummen vi tänkte hyra ut. Jag har en fast anställning på ett äldreboende och jobbar 75% och sambon kanske har ett jobb på G inom hemtjänsten. Uppskattningsvis skulle våra löner hamna på runt 24000 kr efter skatt. Vi har inte så mycket sparade pengar pga att sambons företag hon drivit i ca 1 år inte visat sig gå så bra men kommer att få 200 000-300 000 kr från en husförsäljning. Det kan tilläggas att vi inte har några barn just nu och vi planerar inte att skaffa några inom närmsta framtid. Jag har ett CSN lån på 55000, annars har vi inga andra lån.

Tanken är att kunna erbjuda 3-4 eller kanske flera rum i enkelstugor. Vi kan tänka oss att bygga en del eller alla stugorna själva, kanske med halmbalar och lera. En vedeldad bastu och badtunna står högt på önskelistan. Alla stugor ska vara fräscha och nyrenoverade/nybyggda och inredda med kärlek och omsorg om detaljer. Omgivningen ska inbjuda till inre lugn och sinnlig njutning.

Idéerna finns men frågan är om det är klokt att satsa på vår dröm. Vi har sagt att vi ska försöka spara ihop 150000 till nästa år, tillsammans med pengarna vi får för husförsäljningen blir det mellan 350000 och 450000 kr. Självklart måste ett banklån till. Samtidigt har vi hela tiden haft en önskan om att ett framtida bolån ska betalas tillbaka i snabb takt för att blir mer ekonomiskt oberoende. Ett stort lån som betalas tillbaka under en hel livstid kostar ju otroligt mycket pengar. När det gäller b&b så antar jag att man har störst inkomst mellan juni och augusti och att det kan vara rätt så lugnt resten av året. Därför är tanken också att fortsätta jobba, dock lite mindre och att ha lite andra projekt vid sidan av. Ju bättre det går med vårt b&b, desto mindre vill vi "lönejobba".

Är våra drömmar rimliga? Eller är investeringen för stor för oss att klara av jämfört med vad vi kan tjäna på verksamheten? Tips och idéer tas tacksamt emot!

[solkatten]

Glöm inte att kolla upp tillstånd och regler. Här finns en tråd sen innan:
http://www.alternativ.nu/index.php?topic=14931.msg678170#msg678170

Onödigt att köpa en fastighet om det sen visar sig att man inte kan använda den fullt ut eller att det blir för dyrt med anpassningen. Det ska ju löna sig i slutänden.

[Tokyoboy]

En sak jag har lart mig inom entrepenorsbranschen ar att det ar lattare att bryta sig in pa en existerande marknad an att starta en ny.

Finns det redan ett valbesokt B&B eller en kursgard dar ni tankt starta er verksamhet? Da finns det nog plats for er ocksa, om ni dessutom ar battre och billigare kan ni ta over manga av deras kunder. Ar det manga som forsokt tidigare men misslyckats? Da kan det vara battre att leta efter nagot annat (om det har funnits 4 olika misslyckade B&B i ert omrade genom aren kommer nog inte ett nytt att ga battre heller).

Jag var med och startade en skola en gang. Min kompis som ocksa startade skola samtidigt borjade i en stadsdel utan skolor: "det maste ju finnas folk som vill ga dar och det finns ingen konkurrens". Jag hittade en central och dyr korsning dar det redan lag tva skolor. Skolan jag startade (som jag inte langre ar inblandad i) finns kvar an och ar lonsam. Skolan som min kompis startade gick i konkurs efter tre langa och slitsamma ar. 

[Rosten]

Se också till att ta bokningsavgift.
Vi har inte det utan har försökt lita på folk.
Tyvärr så går inte det. På två år så har 33% av alla som bokar stugan inte dykt upp.
Inte heller har dom mailat, SMSat eller ringt.
Inte svarar dom i telefon heller.
I dag var det en politiker med barn som inte dök upp.
Hon sitter som ordinarie kommunalpolitiker i Årjäng.
I det nya missnöjespartiet Nordmarkspartiet.

På sin blogg så skriver hon ATT HON KÄMPAR MOT KRÄNKANDE BEHANDLING.
MEN OSS KAN MAN TYDLING KRÄNKA!

[Tord_Lj]

Vi använder oss av payson.se för att ta förskottsbetalning.
Billigt och bra... Ta det som ett tips.