Vad krävs för att få ta huslån?

[EmJa]

Vi hade väldig tur när vi köpte vårt hus förra året.
Det kostade en halv miljon och jag hade inga sparade pengar.
Huset fungerar som säkerhet till 75%, och resten behövde vi borgensmän till, vilket var väldigt knepigt eftersom vi tillhör en fattig familj, och inte har så många släktingar.
Med hjälp av den helt underbara damen på JAK-banken löste det sig, våra morföräldrar gick in och borgade för en del, och resten gav de oss i princip utan säkerhet
Det har väl att göra med att de gör en bedömning av vår betalningsförmåga, de tittade på inkomsterna jag haft tidigare år, att jag aldrig varit arbetslös, att vi inte har några betalningsanmärkningar, att vi är två, men också att huset har flera rum som går att hyra ut, potentialen med ett gårdshus som kan bli lägenhet, och också att huset var extremt billigt i det här området och att det är ett ställe där priserna beräknas fortsätta stiga de närmaste 10 åren.
Jag hade ett vikariat då, och min bror som jag köpt huset med frilansar, så det fanns inga garantier där.
Eftersom vi nästan inte hade några sparpoäng så får vi betala ganska mycket mer i månaden än vi skulle gjort i en konventionell bank, men vi får ju istället tillbaka en del av pengarna när vi betalat klart istället för att bli av med dem i räntebetalningar. Vi har inte haft några problem att betala, trots att jag jobbar mycket mndre nu, och vi komer att ha betalat klart allt på 25 år, vilket är mycket kortare än många andra.

Jag tror att det är viktigt att själv räkna mycket noga på hur mycket man har råd att betala, det underlättar nog i diskussionerna med banken, och framförallt har man lite koll själv. Nu är det många som har väldigt höga hyror, vilket också var ett bra argument för vår del. Vi betalar bara lite mer på lånen för vår gård än vi betalade i hyra för vår etta(!) tidigare...
Jag tror inte det skadar att prata med flera olika banker heller, vår erfarenhet är att alla verkar bedöma lite som de själva vill, och att mycket hänger på vem man får prata med. Den har ju alla olika villkor med räntor och annat, så det beror ju lite på vad som passar ens förutsättningar bäst.

Lycka till i djungeln!

[louise]

Här kommer en solskenshistoria från en fattig kombinerat med en varning!

Jag fick lånelöfte när jag hade vikariat, två olika kan man säga. Den ena chefen sa att "jag låg jävligt bra till", nåt som Föreningssparbanken nappade på. När jag sökte lån i JAK hade jag ett nytt vikariat på ett annat ställe ett halvår och det räckte.

Det stämmer fint att hittar man en bank och en bankman som känner till livet på landet är det lättare. Jag fick blankt nej av min egen SEB av fina flickan i dräkt inne i stan.

Här i den lilla orten på Föreningssparbanken blev det ja, och de ville gärna låna ut mer än jag ville låna. De gjorde en standardkalkyl beräknad på mitt dåvarande vikariat. Jag klarade inte en räntehöjning på 2 procent (som de vill att det ska finnas utrymme för), men det var bara lite över gränsen.

JAK sa också ja. Medan jag letade hus gick räntan upp så mycket att det inte blev så mycket dyrare med dem, så där har jag lånen nu.

Fördelen för mig var väl att jag har en pengastinn borgensman till "topplånet". Sen var jag inte rädd för att kämpa, leva snålt och enkelt. Sa att jag planerade hyra ut rum, att jordbruket skulle ge några extra tusenlappar. Och även om JAK räknade med att jag skulle vara arbetslös då och då tyckte de att jag hade en tillräckligt hög akassa. Fördel också att jag inte har barn, då drar de av en rejäl summa i kalkylen.

Men jag upplever knappast att jag lever billigare på landet. Jag gick från kollektivboende som kostade mig ca 3000/mån inklusive el, bredband och tel, till ungefär det dubbla med lån på 4400, sotning, el, telefon, bredband, ved, väghållning, fastighetsförsäkring.

Renoveringar och investeringar i jordbruket kostar dessutom massor i början. Jag rekommenderar verkligen att ha sparat ihop en buffert! För nu sitter jag här med en otät brunn som ger mig otjänligt vatten, ett föreläggande från kommunen om att bygga avlopp. Bråttom med nytt tak, en och annan ny syll, fixa till värmesystemet (idag måste jag ha 27 grader inne för att få varmvatten i två timmar..).. Djuren ska ha mat och stängsel. Jag unnar mig själv absolut ingenting i stort sett. å andra sidan finns det ett slut på det här om jag står ut i 20 år, då regnar ju JAK-sparandet över en!

[Rosten]

Jag fattar faktiskt inte, för jag har haft regelbunden inkomst13-18000 kr /mån de senaste fem åren, har sparade pengar och som sagt en bra utbildning som i princip garanterar jobb. Enda argumentet från bankernas sida har varit att jag saknar tillsvidareanställning. Alla tips om hur man ska bete sig emottages tacksamt!

Byt bank!
Om du idag betalar  7000:- och vill låna 250 000:- så blir det ju betydligt billigare månadskostnad. Även om man friserar driftkostnaderna uppåt ordentligt.

Den banken som jag har nu är kanonbra. När jag frågade "min" bankman om jag kunde låna mera (har massor av lån) för att köpa en fastighet till så tittade han på mig och sa. :Hur känns det i magen:
Bra sa jag.
Då är det okej sa han.

[trädman]

En fundering (kanske främst riktat till Lollo): JAK kan man ju alltid välja av ideologiska skäl, vilket också diskuterats i en annan tråd. Vad jag förstår betalar man en "avgift" på ca 2,5% (mer motsvarar i sig mer än halva den aktuella bottenlåneräntan) samt rak amortering + "tvångssparande" som betalas ut efter 20år.

De flesta företag, även väldigt små, behöver göra investeringar och skaffa sig rörelsekapital i början. De första åren brukar vara värst. Mer eller mindre illa åtgångna fastigheter på landet brukar kräva avsevärda insatser de första åren. Att fokusera på att amortera på lånen när det finns skriande investeringsbehov, som rimligen gör att fastighetens värde ökar, eller förebygger än större kostnader i framtiden tycker jag är värt att tänka över. På ett "vanligt" bottenlån behöver man inte amortera alls om man inte vill, förutsatt att säkerheten är OK.

Det är väl i sig inget självändamål att amortera sina lån till varje pris. Det som är intressant är väl närmast skulderna i relation till tillgångarna samt räntekostnaderna i relation till inkomsterna. Dvs att tillgångarna är större än skulderna och att de pengar som kommer in räcker till för att betala räntan och andra oundvikliga kostnader.

Är ett företag/verksamhet under uppbyggnad och tillväxt kan "amorteringspengarna" ge bättre avkastning och öka tillgångarna om de används till nödvändiga och kloka investeringar. Då minskar i alla fall skulderna i relation till tillgångarna samtidigt som inkomsterna förhoppningsvis ökar. Att i det läget amortera/spara i JAK tycker jag låter som en onödig ansträngning av likviditeten. Jag har naturligtvis ingen insyn i någon annans ekonomi, men utifrån egna erfarenheter tycker jag i alla fall det kan vara värt att räkna ordentligt på alternativen. Och jag jobbar inte på/för någon bank av något slag.

Om du idag betalar 4400/mån för lånen motsvarar det väl med dagens rörliga ränta ett lån på ca 1,2 milj utan hänsyn taget till skatteavdrag. Eftersom du verkar ha en jordbruksfastighet är rimligen en del av lånen privata där skatteavdraget är 30% och en del hör till näringsverksamheten där de är en kostnad som alla andra. Räknar man med 30% jämt över motsvarar månadskostnaden ett lån på över 1,5 milj. Att låna 1,2 milj hos Jak på 20 år utan några poäng sen tidigare innebar, när jag kollade med hjälp av deras räknesnurra på hemsidan, en månadsutbetalning på 11300 kr, varav 1300 är den avdragsgilla avgiften.  Resten är amorterning samt sparande.

[louise]

Samma lån hos föreningssparbanken blev ca 3800/månad. Topplånet skulle betalas av på tio år. Tyckte det var nästan lika dyrt och därför valde jag jak.

Amorteringar får inte bokföras som utgift, de får man betala med vinsten. Ränteutgifterna får man bokföra som utgift.

[Rosten]

En fundering (kanske främst riktat till Lollo): JAK kan man ju alltid välja av ideologiska skäl, vilket också diskuterats i en annan tråd. Vad jag förstår betalar man en "avgift" på ca 2,5% (mer motsvarar i sig mer än halva den aktuella bottenlåneräntan) samt rak amortering + "tvångssparande" som betalas ut efter 20år.

De flesta företag, även väldigt små, behöver göra investeringar och skaffa sig rörelsekapital i början. De första åren brukar vara värst. Mer eller mindre illa åtgångna fastigheter på landet brukar kräva avsevärda insatser de första åren. Att fokusera på att amortera på lånen när det finns skriande investeringsbehov, som rimligen gör att fastighetens värde ökar, eller förebygger än större kostnader i framtiden tycker jag är värt att tänka över. På ett "vanligt" bottenlån behöver man inte amortera alls om man inte vill, förutsatt att säkerheten är OK.

Det är väl i sig inget självändamål att amortera sina lån till varje pris. Det som är intressant är väl närmast skulderna i relation till tillgångarna samt räntekostnaderna i relation till inkomsterna. Dvs att tillgångarna är större än skulderna och att de pengar som kommer in räcker till för att betala räntan och andra oundvikliga kostnader.

Är ett företag/verksamhet under uppbyggnad och tillväxt kan "amorteringspengarna" ge bättre avkastning och öka tillgångarna om de används till nödvändiga och kloka investeringar. Då minskar i alla fall skulderna i relation till tillgångarna samtidigt som inkomsterna förhoppningsvis ökar. Att i det läget amortera/spara i JAK tycker jag låter som en onödig ansträngning av likviditeten. Jag har naturligtvis ingen insyn i någon annans ekonomi, men utifrån egna erfarenheter tycker jag i alla fall det kan vara värt att räkna ordentligt på alternativen. Och jag jobbar inte på/för någon bank av något slag.

Om du idag betalar 4400/mån för lånen motsvarar det väl med dagens rörliga ränta ett lån på ca 1,2 milj utan hänsyn taget till skatteavdrag. Eftersom du verkar ha en jordbruksfastighet är rimligen en del av lånen privata där skatteavdraget är 30% och en del hör till näringsverksamheten där de är en kostnad som alla andra. Räknar man med 30% jämt över motsvarar månadskostnaden ett lån på över 1,5 milj. Att låna 1,2 milj hos Jak på 20 år utan några poäng sen tidigare innebar, när jag kollade med hjälp av deras räknesnurra på hemsidan, en månadsutbetalning på 11300 kr, varav 1300 är den avdragsgilla avgiften.  Resten är amorterning samt sparande.

Men om man har ett företag så kan man spara av firmans pengar i JAK.
Då får man ett antal sparpoäng som man sedan kan använda privat.
Om man har lite pengar i firman som man inte använder så kan man snabbt bygga upp en rejäl hög med sparpoäng till sitt privata boende.

Firman kan också låna pengar på bank för att placeras på JAK. Då betalar firman ränta och du får sparpoäng.

[trädman]

Men om man har ett företag så kan man spara av firmans pengar i JAK.
Då får man ett antal sparpoäng som man sedan kan använda privat.
Om man har lite pengar i firman som man inte använder så kan man snabbt bygga upp en rejäl hög med sparpoäng till sitt privata boende.

Firman kan också låna pengar på bank för att placeras på JAK. Då betalar firman ränta och du får sparpoäng.

Ett intressant "alternativt" skatteupplägg. Blir kanske tvungen att lite på det...

[trädman]

Samma lån hos föreningssparbanken blev ca 3800/månad. Topplånet skulle betalas av på tio år. Tyckte det var nästan lika dyrt och därför valde jag jak.

Amorteringar får inte bokföras som utgift, de får man betala med vinsten. Ränteutgifterna får man bokföra som utgift.

Hur stor del av det utgör amortering på bottenlånet?. Amoorteringen på topplånet brukar vara rak vilket vid stabil ränta innebär att räntekostnaderna sjunker i takt med att man amorterar. JAK-kostnaden är på gott och ont konstant över tiden. Bottenlånen kan man ju avstå från att amortera på inledningsvis. Om du sen renoverar och förbättrar fastigheten borde den rimligen stiga i värde och därmed ökar bottenlåneutrymmet. Genom att utnyttja det maximalt borde det gå att slippa topplån med dess nackdelar betydligt tidigare än om 10 år. Prisutvecklingen på fastigheter har ju dessutom varit väldigt gynnsam på sistone så även på en ganska kort tid bör värdeökningen bara genom den allmänna prisuppgången kunna göra det möjligt att lägga om en del topplån till bottenlån.  För övrigt tycker jag det är ganska stor skillnad på 3800 och 4400 per månad.

[Rosten]

Ett intressant "alternativt" skatteupplägg. Blir kanske tvungen att lite på det...

Om man lånar 300 000:- på firman. Placerar dom på JAK i 2 år. Då kostar det firman ca 15 000 om året. (lågt räknat)
Man får då 7.2 miljoner sparpoäng.
Om nu husräntan stiger till 5% och JAK ligger på 2.35-2.45%.
Då blir det rätt mycket pengar över i den privata plånboken.
Helt lagligt.

[louise]

ja trädman börjar verkligen omvärdera mitt val av lån. Men det är så dags. nu blir jag aldrig kvitt eftersparet i JAK även om jag löser själva lånet med pengar från annan bank.

Sant att det är skillnad på 3800 och 4400, men på ett år hade räntorna stigit så att föreningsbankens lån gick upp en tusenlapp. Så då tänkte jag att ytterligare ett år skulle kräva ytterligare en tusenlapp. Är trygghetsberoende och tycker att det är underbart att veta exakt vilken summa banken vill ha av mig.

Vad gäller topplån hos jak kan jag ju göra samma. Så fort jag renoverat och höjt värdet omvärderas ju huset och jag kan lägga återbetalningen på längre tid=lägre månadskostnad.

Det här med att räntan är avdragsgill i deklarationen och att den räknas som en utgift i ett företag, är inte det rätt sjukt? Staten subventionerar de privata bankernas vinst. Hade det inte gått att dra av hade räntórna varit lägre. Vet inte om jag har tänkt fel men jag har gått å varit arg på det ett tag. Att mina skattepengar hamnar i privata bankmäns fickor, de är väl rika så det räcker.

[trädman]

Det här med att räntan är avdragsgill i deklarationen och att den räknas som en utgift i ett företag, är inte det rätt sjukt? Staten subventionerar de privata bankernas vinst. Hade det inte gått att dra av hade räntórna varit lägre. Vet inte om jag har tänkt fel men jag har gått å varit arg på det ett tag. Att mina skattepengar hamnar i privata bankmäns fickor, de är väl rika så det räcker.

Jag tycker det är helt självklart att räntekostnader hanteras som vilken annan kostnad som helst i ett företag. Varför skulle ränekostnaderna skilja sig från andra inköp, hyror etc. Hyr man en lokal betalar man hyra, som är en kostnad i verksamheten. Hyr man pengar betalar man ränta. Ränta är den ersättning någon får för att låna ut resurser (pengar) till någon annan. Eftersom det är legitimt att ta betalt när man lånar ut andra resurser gäller det rimligen också om man lånar ut pengar till någon. Hos JAK får man sparpoäng etc det är motprestationen för att få låna, dvs ett slags ränta.

Huruvida privata räntekostnader ska vara avdragsgilla eller inte är inte lika självklart. I dag är de det upp till ett tak (100000/år, tror jag). Att räntan skulle bli lägre om avdragsrätten försvann tror jag dock inte. Räntan påverkas av mycket annat än hushållens låneutrymme och lånevilja. Däremot skulle avskaffade ränteavdrag troligen påverka betalningsviljan för bostäder.

Har svårt att se hur "dina" skattepengar hamnar hos någon "bankman". Alla pengar man får in är väl ens egna. En del av resultatet måste man dock betala in i skatt. Om någon betalar mindre skatt eftersom kostnader för räntor gör resultatet mindre är det väl dennes pengar som går till banken i stället för till skatt. Bankerna verkar inte vara lönsammare än många andra företag och stör det en att bidra till kommersiella företags vinster finns det ju medlemsägda alternativ, som inte drivs för att ge "externa" ägare vinster (Länsförsäkringar, Landshypotek diverse fristående Sparbanker mfl). De verkar dock ta ut ungefär samma låneräntor och betala ungefär samma inlåningsräntor som de börsnoterade alternativen.

Måste man efterspara i 20 år även om man löser sitt lån efter säg 3 år? Verkar som ett oskäligt villkor tycker jag.

[EmJa]

Man kan ansöka om att få ut sitt eftersparande tidigare, men om man beviljas det beror på bankens ekonomi för tillfället etc. Det är ju som en stor sparkassa liksom.
Vi har delat upp våra JAK-lån på flera olika för att på så sätt snabbt kunna betala av dem ett i taget, minska månadskostnaderna drastiskt redan efter ett par år, och få ut delar av eftersparandet efter hand. Känns som ett bra alternativ för oss, både ideologiskt och ekonomiskt, men vi är inte intresserade av att tjäna på våra pengar...
Problemet med rörlig ränta är ju för övrigt just att den är rörlig.
Så tänker vi iaf!

[louise]

Hur har du delat6 upp det? Vad har ni lånat till? Om jag kan få ner månadskostnaden vill jag gärna prova er modell!

[ankfarm]

Hej och hallå!
Kort fråga angående bank och lån för att köpa mindre hus. Är själv student så mina chanser att få ett lån är minimala, men min sambo har för närvarande "fast" anställning sedan ett par månader sedan. Hon har en inkomst på cirkus 17000 före skatt. Finns det någon möjlighet att hon skulle kunna få ta ett lån på runda slängar 500-700.000:- för husköp? Och hur villiga är bankerna på att låna ut hela beloppet, dvs utan kontantinsats och låna till lagfart osv? Måste vi vänta och spara. Börjar bli desperat, storstadslivet är fasligt trist! Tack!

Vi ska själva låna pengar till hus och är låginkomsttagare båda två. Men vår bankkvinna på Swedbank låter oss få låna ganska rejält om vi har kontantinsats till lagfart och eventuella pantbrev. När det gäller det hus vi är spekulanter på just nu så blir kontantinsatsen 35-40000, det är egentligen inte så mkt pengar och går att spara ihop till ganska snabbt om man lever snålt. När ni fyller år och till jul så önska er bara pengar, då brukar man få ihop några tusen till att börja med, sedan går det lättare när man har kommit igång, tycker jag. För vår del räckte det att en hade fast anställning. Vi har dessutom saftiga studielån båda två.