Ev. köp av jordbruksenhet.. lån, stödrätter m.m?

[T16_AeRo]

Min sambo och jag är lite intresserade av en mindre gård (4 ha skog, 6 ha åker). En ide är att kunna ha hästar där samt hyra ut gäststugan med en eller flera boxplatser. Dock finns det ingen möjlighet att ha hästar där som det är nu, utan då måste ett mindre stall bygga eller lagårn byggas om.
 Har lite funderingar:

1. Brukar bankerna ha generösare lånevillkor när det kommer till köp/drift av jordbruksenheter..? Vi kommer boka möte hos Länsförsäkringar inom kort

2. Enligt mäklaren fanns det inget skriftligt arrendeavtal på marken, men fanns det ett muntligt avtal så kunde ju sånt gälla istället. Är det mäklaren uppgift att lämna ut alla info om arrende till oss?

2. Hur tar vi reda på om det ingår stödrätter i köpet..? Och kan det bli problem om det inte ingår några?

Vårat första husköp så vi är lite dåligt insatta i detta.. 

[Existens!]

I den mån banker nånsin är generösa så skulle det väl kanske kunna vara vid köp av jordbruk, men dom vill ju ändå alltid se att det går ihop sig.  Och det dom högaktar mest av allt är ju fasta anställningar.
Landshypotek är ju annars dom som är stora på gårdslån, och dom är bra att ha att göra med. 75% av värdet brukar man få låna utan större krumbukter.

Vet inte om det är mäklarens uppgift att ta reda på hur det är med arrendena, men finns det något papper så lär det ju dyka upp kan man tänka.   Men att gården byter ägare och ni vill ha marken själva är ju ett giltigt skäl att säga upp, så det är bara att prata med dom som brukar marken nu.

Stödrätterna lär inte följa med om de som brukar marken har haft den länge, då är det troligen dom som blivit tilldelade rätterna.
Det var den som brukade marken när systemet infördes, som fick rätterna. Och det fick dom alltså gratis, så det blir alltid en delikat situation om ni nu köper gården och vill ta över rätterna.. ska ni då betala för dom? Egentligen inte, kan man tycka.
Rätterna följer alltså inte marken av sig självt.
Och om ni vill ha dom beror ju på om ni vill kunna söka EU-stöd. Utan rätter, inga stöd. men å andra sidan blir det inte några jättestöd på 6 ha heller.

[T16_AeRo]

I den mån banker nånsin är generösa så skulle det väl kanske kunna vara vid köp av jordbruk, men dom vill ju ändå alltid se att det går ihop sig.  Och det dom högaktar mest av allt är ju fasta anställningar.
Landshypotek är ju annars dom som är stora på gårdslån, och dom är bra att ha att göra med. 75% av värdet brukar man få låna utan större krumbukter.

75%..? Men är inte kontantinsatsen 15% vare sig det är en villa eller gård man lånar till..?
 Fast anställning har vi båda två samt inga övriga skulder.

[Halte]

75%..? Men är inte kontantinsatsen 15% vare sig det är en villa eller gård man lånar till..?
 Fast anställning har vi båda två samt inga övriga skulder.

Landshypotek lånar bara ut upp till bottenlånet, inte topplånet.

[Vasa81]

Banken, kommer att se det som ni köper ett hus som råkar har lite land. Typ stor trädgård som visst staten ser som jordbruk och ger lite skattefördelar men annars är det precis som en villa.

[javill]

Om inte stödrätterna följer med marken borde ni kunna köpa nya utan större problem. 6 ha är ju inte så mycket.

[T16_AeRo]

Banken, kommer att se det som ni köper ett hus som råkar har lite land. Typ stor trädgård som visst staten ser som jordbruk och ger lite skattefördelar men annars är det precis som en villa.

Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
 Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?

Om inte stödrätterna följer med marken borde ni kunna köpa nya utan större problem. 6 ha är ju inte så mycket.

Nej det är ju klart. Nu vet ju inte jag hur mycket jobb det är för att söka om arealbidrag, men alla inkomster är ju välkomna.
 Hur mycket pengar kan det röra sig om för att köpa till..?

Trots att man är uppväxt på landet samt att farsan har ett någolunda stort jordbruk är man ju pinsamt dåligt insatt i vissa detaljer 
 Någon som tar hand om pappersbiten är väl ett måste så man kan dra nytta av avdrag m.m

[Neon Knight]

Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
 Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?

Banken tycker, med viss rätt, att tio hektar inte är mycket att leva på.

Om fastigheten är en jordbruksfastighet kommer skatteverket att förvänta sig att ni skall deklarera näringsverksamhet. Momsregistrering blir troligen nödvändigt.

[Existens!]

Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
 Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?

Ja, det blir näringsverksamhet automatiskt. Men som NK sa, momsregistrering måste in ansöka om.

Det man möjligen kan tänka på lite är ju om det kommer att bli förluster de närmaste åren ( vilket det oftast blir ) så att man lägger lån och fastighet på den som har mest nytta av det avdragsmässigt. Förluster i näringen får man under de första 5 åren dra av mot vanlig inkomst från tjänst, och då är det ju lite tokigt att lägga gården på en person som inte har nån annan inkomst..  Men har ni båda likvärdiga inkomster så spelar det ju inte så stor roll.
Lånen ska delas ( i räkenskaperna alltså ) på privat ( dit bostaden räknas) och näringen, som är resten av gården, och det betyder att även om man inte gör nånting, så kommer en del av ränteavdragen att ligga på näringsdelen, och det är ju lite tokigt sen när de 5 åren passerat, och man kanske inte har nån verksamhet på gården.  Då har man ju ränteavdrag 'till ingen nytta'. ( dom brinner ju däremot inte inne, utan får dras av den dag man slutar med näringsverksamhet, dvs säljer gården )
Ser man det scenariot framför sig är det alltså bäst att lägga så mycket som möjligt av räntorna på privatdelen redan från början.  Räntor på privatbostad får man ju dra av som vilken villaägare som helst.

[T16_AeRo]

Ja, det blir näringsverksamhet automatiskt. Men som NK sa, momsregistrering måste in ansöka om.

Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?

[ieenilorac]

Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?

Beror på bolagsform. Man kan ha enskild firma med två firmatecknare, då fördelar man skuld och vinst som man vill mellan sig i deklarationen. Lånet spelar ju bara roll för hur ni kan dra av räntan på bostadsdelen mot skatten på er förvärvsinkomst.

[Existens!]

Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?

Ja, gården, dvs näringsdelen, blir så att säga firman med en deklaration, men den deklarationen kan ni då dela upp mellan er lite beroende på vem som arbetar mest på gården.  Uppdelningen görs 'en bit in i' deklarationen.  Man börjar med en klump där gårdens in-och utgifter räknas samman, och sen börjar man dela upp det på personerna.

Sen har ni ju då varsin privat inkomstdeklaration , där själva husdelen av lånet ska ligga. Jag har mest sett folk dela sina huslån 50/50, men det finns säkert andra varianter. Om en inte jobbar alls så är det ju tokigt att lägga ränteavdrag på den personen.

[Halte]

Vi har gjort så att jag tar allt som har med näringsfastigheten att göra. Min fru skriver bara "Min make XXXXX deklarerar näringsverksamheten i sin helhet" i kommentarsfältet på sin deklaration och så deklarerar hon "som vanligt".

[T16_AeRo]

Jättetack för alla svar 
 Vi har idag varit hos Länsförsäkringar och pratat lån så nu hoppas vi bara få möjlighet att lägga ett bud på gården. Jag lär återkomma med fler funderingar 

[olivia.k]

Nej det är ju klart. Nu vet ju inte jag hur mycket jobb det är för att söka om arealbidrag, men alla inkomster är ju välkomna.
 Hur mycket pengar kan det röra sig om för att köpa till..?

Det är inget arbete att tala om att söka bidrag. Det görs på nätet. Att köpa stödrätter är dyrt i mitt område men kolla blocket för pris för ditt område, det kanske är billigare där? Känns för övrigt surt att måsta betala flera tusen för stödrätter som någon annan har fått gratis. Om folk gav fan i att köpa stödrätter skulle de vara värdelösa på marknaden och då skulle de vara billigare att få tag på. Ännu bättre vore det om stödrätterna följde marken.

[MagnusH]

Om de följde marken, skulle marken vara dyrare. :-)

[olivia.k]

Om de följde marken, skulle marken vara dyrare. :-)

Ja? Det är väl bara en fördel om man skulle få för sig att sälja marken.

[MagnusH]

Ja? Det är väl bara en fördel om man skulle få för sig att sälja marken.

Jasså? Sälja marken för 10.000:-/ha och stödrätterna för 1.000:-/ha eller sälja marken för 11.000:-/ha spelar väl ingen roll?
Siffrorna är väl lite på måfå valda minns inte vad stödrätterna kostade men det var något sådant.

[olivia.k]

Jasså? Sälja marken för 10.000:-/ha och stödrätterna för 1.000:-/ha eller sälja marken för 11.000:-/ha spelar väl ingen roll?
Siffrorna är väl lite på måfå valda minns inte vad stödrätterna kostade men det var något sådant.

Nej det spelar ingen roll för jag ska varken köpa eller sälja mark. Vad jag däremot tycker är surt är att den person som fick stödrätterna på min mark gratis kan använda den på annan mark medan jag ska hosta upp 10 000kr för att köpa stödrätter för 4ha om jag vill ha Eu-bidrag. Om du hittar stödrätter för 1000kr/ha kan du höra av dig.

[MagnusH]

Jasså, jag tyckte precis att du ville de skulle följa med marken. Men om du inte tycker det spelar någon roll, så är vi överens.

Här har du stödrätter för 1000:-/ha.

http://www.blocket.se/alvsborg/Stodratter_region_3_45584788.htm?ca=15&w=2&last=1