Köpa släktgården

[Existens?]

Hur många släktingar har du som kan bli inblandade i att få pengar för gården?

Det här är en situation som ofta lockar fram de sämsta sidorna hos folk, tyvärr. Och är det flera så finns det nästan alltid nån som tycker att en värdering av gården måste göras, för att alla ska få 'sitt'.

Och nu har du inte sagt nåt om taxeringsvärdet, men om vi leker mad tanken att det är 7 miljoner, och det sedan görs en värdering som visar ett marknadsvärde på 10 miljoner, ja, då vill det till att vara lite pedagogisk och kunna förklara vad skatteeffekterna blir vid olika lösningar.
Många ser ju i det läget bara att en försäljning skulle ge 3 miljoner mer att dela på, än om du får köpa det för strax under taxeringsvärdet, och glömmer helt vad skatten blir om det säljs för 10 miljoner.

Jag hade den sitsen här hemma, gården värderades till 4 miljoner, men sen räknade vi då ut att eftersom far bara hade gett 250 000 för den en gång i tiden, så skulle 1 miljon försvinna i skatt, och plötsligt var det bara 3 att dela på, vilket gjorde att vi lika gärna kunde köpa den för under taxeringsvärdet, och slippa skatten, och slutsumman blev densamma.

[skräptanten]

Läget är som sådant: I min släkt finns en gård på ca 170 hektar mark. Ett hus och ladugård och maskinhall finns på marken. ca 30 hektar är åkermark, säg att 90 hektar är gran och tallskog som absolut är avverkningbart som slutavverkning. Jag kan gå in med 1/7 som insats i arvsrätt och eventuellt få gården till taxeringsvärdet. Skulle detta vara möjligt och köpa om den nu skulle kunna säljas till mig för 7-8 milj.

En gård på 170 ha för 7-8 miljoner ? I Småland? Då har du förgjordat snälla släktingar, eller 90 ha väldigt misskött ungskog...

[anders50]

Hej!
Jag är lite fundersam över om mina drömmar kan besannas..
Läget är som sådant: I min släkt finns en gård på ca 170 hektar mark. Ett hus och ladugård och maskinhall finns på marken. ca 30 hektar är åkermark, säg att 90 hektar är gran och tallskog som absolut är avverkningbart som slutavverkning. Jag kan gå in med 1/7 som insats i arvsrätt och eventuellt få gården till taxeringsvärdet. Skulle detta vara möjligt och köpa om den nu skulle kunna säljas till mig för 7-8 milj. Vad behöver jag ha i insats till denna summan och kan man betala av rentorna med det som finns i skogen att avverka. Sen vill jag ha får, ankor, köttdjur eller höns. Jakten är en resurs jag vill nyttja för eget bruk. Jag jobbar "ute" under sommarhalvåret eller upp till 75% året runt och min tjej också mellan 75-100%. Skulle det kunna gå att få detta att gå ihop?

Kan du köpa den gården för 7-8 miljoner, med 90 ha avverkningsbar skog (lågt räknat 18 000 m3f) så slå till!

Ta kontakt med LRF-konsult så får du den hjälp du behöver. 

[Existens?]

Kan du köpa den gården för 7-8 miljoner, med 90 ha avverkningsbar skog (lågt räknat 18 000 m3f) så slå till!

Ta kontakt med LRF-konsult så får du den hjälp du behöver.

Jag skulle nog vilja sen en skogsbruksplan, innan jag så tvärsäkert råder att slå till.

[anders50]

Jag skulle nog vilja sen en skogsbruksplan, innan jag så tvärsäkert råder att slå till.

En gård på 170 ha, med någorlunda bra byggnader, ca 140 ha skogsmark? Glömmer vi att 90 ha är avverkningsbar skog som sas, utan räknar att det finns 150 m3sk/ha, då det ändå verkar vara väldigt stor andel mogen skog på gården så är virkesförrådet 21000 m3sk.
Sådana gårdar säljs här i Småland för minst 550-575 kr/m3sk.  Lågt räknat 11,5 milj.

Hus kan antingen hyras ut eller styckas av och säljas för en bra summa.

Granngrabben köpte sin föräldragård nyss på 65 ha, lite skog, fick nog betala minst 5 milj. Vanlig lönearbetare.

Men som jag sa, tag råd av LRF-konsult.

[Davego]

Såhär ligger det till nu.. jag har pratat med min släkting om att få köpa gården. Taxeringsvärdet ligger på mellan 8-9 milj. Jag har 1/7 i arvsrätt att använda som insats i gården som sagt. 7 stycken är arvsberättigade varav en ger sin del till mig. Huset går att bo i utan större bekymmer tills vidare.. typ 160 kvadrat boyta, vedeldat. Vet ej om det finns skogsbruksplan än så länge men de som jag jagat med säger att det är väldigt gammal skog, kanske till viss del övermogen  Men om man nu ska lägga ett bud.. har eventuellt 500 tusen till att slänga in från en i så fall nysåld stuga.. Vad skall man typ bjuda för pris? taxering, under eller mellan taxering och marknadsvärdet? gården typ köpt på 30 talet av nuvarande ägarens föräldrar. Så priset då kan inte varit fett jämfört med dagens priser.. 
Förstår att det hade varit betydligt lättare att säga nåt om jag haft en skogsbruksplan att tillgå exakt ålder på skogen osv hade underlättat..

[anders50]

Såhär ligger det till nu.. jag har pratat med min släkting om att få köpa gården. Taxeringsvärdet ligger på mellan 8-9 milj. Jag har 1/7 i arvsrätt att använda som insats i gården som sagt. 7 stycken är arvsberättigade varav en ger sin del till mig. Huset går att bo i utan större bekymmer tills vidare.. typ 160 kvadrat boyta, vedeldat. Vet ej om det finns skogsbruksplan än så länge men de som jag jagat med säger att det är väldigt gammal skog, kanske till viss del övermogen  Men om man nu ska lägga ett bud.. har eventuellt 500 tusen till att slänga in från en i så fall nysåld stuga.. Vad skall man typ bjuda för pris? taxering, under eller mellan taxering och marknadsvärdet? gården typ köpt på 30 talet av nuvarande ägarens föräldrar. Så priset då kan inte varit fett jämfört med dagens priser.. 
Förstår att det hade varit betydligt lättare att säga nåt om jag haft en skogsbruksplan att tillgå exakt ålder på skogen osv hade underlättat..

Tror inte du ska söka de bästa råden här av oss som inte vet mer än areal och ett antaget virkesförråd.
Än en gång...ta kontakt med LRF-konsult eller annan likvärdig instans. Då får du "riktig" hjälp.

[Davego]

Tror inte du ska söka de bästa råden här av oss som inte vet mer än areal och ett antaget virkesförråd.
Än en gång...ta kontakt med LRF-konsult eller annan likvärdig instans. Då får du "riktig" hjälp.

Ja jo det är väl den bästa vägen att gå.. Frågan är ju bara vem som ska betala konsulten.. men det måste ju finnas en skogsbruksplan och någon som vet vad jag har möjlighet till att köpa gården för innan jag lägger ett bud bara sådär.. Kan ju inte säga till min släkting att jag köper gården för 9 milj om jag inte har några som helst grunder för vad jag egentligen ger mig in i..

[Existens?]

Men ska du ge dig in i en affär på 9 miljoner..så får du nog räkna med att lägga 15 000 på en konsult om det ska kännas bra. Skogsbruksplan lär banken kräva, så den kommer du inte undan. 1500 per hektar brukar dom kosta ungefär.

Sen tycker jag inte man ska underskatta den kunskap som finns här på forumet.. Vi är ju trots allt rätt många som köpt gård.

[trädman]

Möjligheten att köpa en fastighet av den sort du beskriver och "få" 2/7 som arv att starta med kommer förmodligen inte igen. Är dessutom övriga inblandade (arvtagare) positivt inställda till en lösning som ger dig ett "hållbart" pris på de återstående delarna så är mitt råd att lägga ner en del arbete och konsultarvode för att försöka ro det hela i land. Förutsatt att du är intresserad av fastigheten och det känns rätt i övrigt. Att ge sig ut på marknaden för att köpa någon liknande fastighet brukar kosta en hel del. Lycka till. Jag instämmer i den tidigare rekomendationen av Landshypotek och LRF-konsult.

[Existens?]

Såhär ligger det till nu.. jag har pratat med min släkting om att få köpa gården. Taxeringsvärdet ligger på mellan 8-9 milj. Jag har 1/7 i arvsrätt att använda som insats i gården som sagt. 7 stycken är arvsberättigade varav en ger sin del till mig. Huset går att bo i utan större bekymmer tills vidare.. typ 160 kvadrat boyta, vedeldat. Vet ej om det finns skogsbruksplan än så länge men de som jag jagat med säger att det är väldigt gammal skog, kanske till viss del övermogen  Men om man nu ska lägga ett bud.. har eventuellt 500 tusen till att slänga in från en i så fall nysåld stuga.. Vad skall man typ bjuda för pris? taxering, under eller mellan taxering och marknadsvärdet? gården typ köpt på 30 talet av nuvarande ägarens föräldrar. Så priset då kan inte varit fett jämfört med dagens priser.. 
Förstår att det hade varit betydligt lättare att säga nåt om jag haft en skogsbruksplan att tillgå exakt ålder på skogen osv hade underlättat..

Hur gick övertagandet till mellan nuvarande ägare och dennes föräldrar?

Om vi utgår från att det då troligen var genom arv, så betyder det att det är ingångsvärdet på 30-talet som ska räknas, och det kan vi ju sätta till nära noll, eller kanske 200 000 för enkelhetens skull och få lite siffror att bolla med.

Så om du då köper den för strax över taxeringsvärdet, vi säger 9 miljoner. , så blir reavinsten för den förra ägaren  8 800 000.  30% skatt på det blir 2 640 000.
9 miljoner - skatten blir då alltså  6 360 000  kvar att dela på för  5(? ) släktingar. Dom får alltså ca 1,3 miljoner var, och du står med en gård kanske värd 12 miljoner.. Är dom medvetna om den effekten?

Men gör du så, så har du ett ingångsvärde på 9 miljoner, och kan med hjälp av det utnyttja skogsavdrag
För att beräkna skogsavdraget behöver man skogsbruksvärdet, men vi kan nog utgå från att det är nära hela taxeringsvärdet, och skogsavdraget skulle alltså kunna bli runt 4 miljoner.
Det kan du alltså avverka för utan att betala skatt, och använda pengarna för att minska dina skulder.
Tänk bara på att du då måste vara långsiktig, för skogsavdraget ska återföras till beskattning den dag du säljer gården.. så att sälja den efter 2 år skulle ge en rätt saftig restskatt..

Köper du den strax under taxeringsvärdet, så blir det alltså ingen skatt för den förra ägaren, och släktingar får hela summan att dela på, säg 8,5 miljoner delat på 5, alltså 1,7 miljoner per skalle..

Du får då däremot inget utrymme för skogsavdrag, utan kan i princip bara hugga för att betala räntor, som ju är avdragsgilla.
Hugger du ner skog för 2 miljoner, så ryker , lite förenklat, 1 miljon i skatt, som du sen då skulle kunna betala av på lånen med.

[Davego]

Gården köptes loss på 30-40 talet alltså av nuvarandes syskon som då levde, nu är det syskonbarnen som är arvvingar(jag är syskonbarnbarn). Min del kommer att bli 1/7 ändå eftersom jag får den som gåva.. Tjänar jag mest på att köpa gården för mer än taxeringsvärdet om tanken för mig är att bo där mååånga år framöver? Jag vill ju bo där så riskfritt det går med tanke på räntehöjningar och vill också kunna amortera av lånet.
släktingarna vill väl ha ut så mycket som möjligt antar jag men kommer troligtvis låta mig köpa gården för mellan taxering och marknadsvärdet i alla fall. Men om nuvarande ägare slipper betala så mycket i skatt om gården säljs för under taxeringsvärdet så kommer väl kanske släktingarna vilja det i stället för att det säljs för över taxeringsvärdet till mig och de får ut mindre pengar.. Men å andra sidan så om det bara är jag som är intresserad av att köpa loss gården så måste det ju vara lika lönsamt för släktingarna att jag i alla fall köper den för mindre än marknadsvärdet eftersom skatten blir så fet för nuvarande ägaren ändå så det blir mrginellt i det stora hela.. Vad skulle bli bäst för alla parter om jag också vill göra en helt ok affär? utan att lägga ner det för att det i så fall skulle bli orimligt eller onödigt, och i stället satsa på en mindre gård till salu för marknadspris i stället för min del.. Fast jag vill ju helst ha denna gård då jag är uppväxt där och läget är för mig mycket bra..

[Existens?]

Nu blir det ju lite trist att svara eftersom du av nån anledning avregistrerat dig..

Men den största 'risken' för dig, är ju att nån av släktingarna propsar på att en värdering görs, och att den visar ett marknadsvärde på 12-13 miljoner.. och även om skatten då blir stor, så kommer det ju att bli något bättre utfall för arvingarna.

Och vilken bank du än anlitar, tex Landshypotek som är de bästa när det gäller lantbruksfastigheter, så kommer dom att göra en värdering för att få fram marknadsvärdet, och det är ju aldrig kul att behöva hemlighålla en sån sak för släkten.

Sen vad som är bästa för dig.. Tja, det är aldrig en lek att sitta med 8-10 miljoner i lån, och skulle du dessutom bli 'bakbunden' av att ha köpt den under taxeringsvärdet, då är det inte precis enklare. Så för dig är det nog bättre att köpa för ett högre pris, och få handlingsfrihet som det högre ingångsvärdet ger.

[Darox]

Jag finns kvar... Men kan jag ha råd att köpa loss gården för mycket mer än taxeringsvärdet då? Jag har ju bara 1/7 i arvsrätt i så fall och kan använda min sommarstuga som del av säkerhet eller låna upp på den.
Vad menar du med bakbunden? typ om jag skulle vara tvungen att sälja och då tjänar pengar på gården? skulle det vara så olyckligt så får jag väl dela ut pengarna till nuvarnde arvvingar så är det ingen som blir missnöjd. Jag är inte intresserad av pengar utan vill bo på denna gård.. Jag skulle definitivt inte köpa den för att bli rik på den och sälja efter ett tag.
Ska jag kontakta en bankman nu i första skedet då? Landshypotek!? för att få en kalkyl på om jag kan köpa gården med de förutsättningar jag har. 

[Halte]

Jag finns kvar... Men kan jag ha råd att köpa loss gården för mycket mer än taxeringsvärdet då? Jag har ju bara 1/7 i arvsrätt i så fall och kan använda min sommarstuga som del av säkerhet eller låna upp på den.
Vad menar du med bakbunden? typ om jag skulle vara tvungen att sälja och då tjänar pengar på gården? skulle det vara så olyckligt så får jag väl dela ut pengarna till nuvarnde arvvingar så är det ingen som blir missnöjd. Jag är inte intresserad av pengar utan vill bo på denna gård.. Jag skulle definitivt inte köpa den för att bli rik på den och sälja efter ett tag.
Ska jag kontakta en bankman nu i första skedet då? Landshypotek!? för att få en kalkyl på om jag kan köpa gården med de förutsättningar jag har.

Jag vet inte om Landshypotek funkar.. De lånar väl bara ut till bottenlånen, inte topplån.. Och vid en försäljning (även vid arv??) så är ju värdet summan som den säljs för, d.v.s att man kommer ha lån på 100% av värdet, om du nu inte  kan skicka in 25% av egna pengar.

[cebaztian]

Låter som en underbar dröm.
Att flytta till gård kan förändra ens liv till det bättre.
Jag har inga råd, bara några spontana funderingar.
"mogen skog", "slutavverka": vilka trista ord.
Låt skogen stå och vilda till sig och gallra lite istället.
Världen behöver inte fler kalhyggen.

och varför göra allt så stort.
Varför behöver två personer äga 170 hektar.
Varför inte dela det på fler personer.
Mindre lån, mindre bankinblandning i ditt liv.
Fler grannar.
Mindre skog som behöver "slutavverkas".
Kanske inte vad du ville höra men en känsla/fundering jag fick.

Sebastian
PS Jag la 1/3 av värdet kontakt. Känns läskigt nog att ha lån på 2/3.

[Existens?]

Jag finns kvar... Men kan jag ha råd att köpa loss gården för mycket mer än taxeringsvärdet då? Jag har ju bara 1/7 i arvsrätt i så fall och kan använda min sommarstuga som del av säkerhet eller låna upp på den.
Vad menar du med bakbunden? typ om jag skulle vara tvungen att sälja och då tjänar pengar på gården? skulle det vara så olyckligt så får jag väl dela ut pengarna till nuvarnde arvvingar så är det ingen som blir missnöjd. Jag är inte intresserad av pengar utan vill bo på denna gård.. Jag skulle definitivt inte köpa den för att bli rik på den och sälja efter ett tag.
Ska jag kontakta en bankman nu i första skedet då? Landshypotek!? för att få en kalkyl på om jag kan köpa gården med de förutsättningar jag har.

Med bakbunden menar jag det fallet där du köper den för under taxeringsvärdet och inte får några verkliga möjligheter att amortera på lånen, efter som du inte får göra några skogsavdrag att tala om.

Man kan sammanfatta det såhär.

1. Ett köp strax under taxeringsvärdet är bra för din släkt, då får dom loss mycket pengar eftersom ingen skatt löser ut.

2. Ett köp strax över taxeringsvärdet är perfekt för dig, men helt värdelöst för din släkt. Du får köpa för en låg summa, samtidigt som du får möjlighet att göra skogsavdrag. Men skatten löser ut och din släkt får betydligt mindre pengar att dela på.

3. Det görs en värdering på gården, och du får köpa till marknadspris, eller där i närheten.

Nr 1 och 3 är ju det som oftast används.

Blir det ett köp under taxeringsvärdet, så kan man nog kalla det ett långsiktigt köp, för nu är det på dig reavinst-skatten kommer att hamna om du säljer gården för ett högre pris. I så fall får man fortsätta att sälja den vidare för under taxeringsvärdet, och skjuta upp skatten i all evighet. Och det funkar ju iofs, för taxeringsvärdet höjs ju hela tiden.

Så det är lite detta jag menar med att man blir bakbunden vid ett sånt köp, det positiva är ju att man har lägst skuld, men man är också låst på många vis.

Det första du bör göra är att fixa en skogsbruksplan, för det är ändå vad varje bank kommer att fråga efter.
Är inte nuvarande ägaren medlem i Södra? Dom gör ju planer.

Landshypotek lånar ut upp till 75% av det värde dom själva sätter på gården, och det är alltså oavsett vad du sen betalar. Värderar dom den till 10 miljoner, så får du låna 7,5, men du måste ju kunna visa nån slags kalkyl över hur du tänker betala det.
Räntan, vid 4% på 7,5 miljoner blir ju ändå 25 000 i månaden, sen lär du bli tvungen att göra lite amorteringar också, så säg en månadskostnad på 35 000 bara för själva gården.

Så om du inte kan få fram 35 000 i månaden på ett enkelt sätt, så är nästan enda möjligheten att du köper för över taxeringsvärdet, och får möjlighet att göra skogsavdrag och snabbt kan få ner lånen till säg 4 miljoner.

Men det blir ändå mycket pengar som ska ut varje månad..

[Existens?]

Låter som en underbar dröm.
Att flytta till gård kan förändra ens liv till det bättre.
Jag har inga råd, bara några spontana funderingar.
"mogen skog", "slutavverka": vilka trista ord.
Låt skogen stå och vilda till sig och gallra lite istället.
Världen behöver inte fler kalhyggen.

och varför göra allt så stort.
Varför behöver två personer äga 170 hektar.
Varför inte dela det på fler personer.
Mindre lån, mindre bankinblandning i ditt liv.
Fler grannar.
Mindre skog som behöver "slutavverkas".
Kanske inte vad du ville höra men en känsla/fundering jag fick.

Sebastian
PS Jag la 1/3 av värdet kontakt. Känns läskigt nog att ha lån på 2/3.

Jag förstår till viss del hur du tänker.. Men man får inte glömma att skog, speciellt gran, ruttnar och dör om den får stå i evigheter.. Och vad är 'finast' för en gran.. att få bli en bräda i ett hus och kanske finnas i 100 år till, eller ruttna och dö i skogen?
Och sköter man planteringarna så kommer det ju ny skog, det handlar om 5-6 år som det ser lite trist ut.

Jag har också tänkt sådär, att träden ska stå i evigheter, men nu när vi tvingas hugga en del, och ser hur mycket som är ruttet, då har jag tänkt om, och ser med stolthet fram mot fina välskötta planteringar med ny skog.

[hassla]

Det vanliga, och antagligen mest rättvisa, man gör vid ett generationsskifte är att få gården värderad av en opartisk värderingsman (en aktuell skogsbruksplan är då ett måste) för att få fram ett troligt marknadsvärde. Från detta drar man sedan av alla skatter och avgifter (typ mäklararvode och dylikt) som är ofrånkomliga vid en försäljning på öppen marknad, och får då kvar en summa som fördelas jämnt mellan arvingarna.

Låt oss säga att gården värderas till 10 miljoner, och att när alla skatter och avgifter är betalad så skulle ni få ut 7 miljoner att dela på (alla siffror tar jag nu bara ur luften för att förenkla), så ska du kompensera de övriga sex släktingarna med en miljon var, och behåller din miljon i gården. Om gården förvärvas som köp eller gåva avgörs delvis av hur denna summa förhåller sig till taxeringsvärdet, men ofta finns det möjligheter att välja eller göra en kombination av de båda (så kallat blandat fång). Alla situationer är unika, så rådgör med någon (typ LRF) som kan det där med både skatteregler och skog (finns det mycket avverkningsbar skog, vilket det låter som i ditt fall, kan det vara mer förmånligt att skaffa ett större utrymme för skogsavdrag och annan skatteplanering) för att komma fram till den bästa lösningen i ditt specifika fall.

Är helt omöjligt att med precision säga hur mycket du får ut av skogen, men det finns ju mer eller mindre avancerade sätt att räkna på. Det enklaste är kanske att räkna på markens produktionsförmåga (återigen behöver du skogsbruksplanen om du inte redan känner till boniteten), har du 140 ha med en bonitet på 7 m3sk/ha så är den totala produktionen 980 m3sk/år, vilket i praktiken kanske blir 900 m3sk/år (typ 650 m3fub, som de flesta priserna anges i) eftersom man aldrig kan tillgodoräkna sig all produktion. Sedan får du jämföra virkespriser och avverkningsskostnader och ett förhållande mellan sågtimmer och massaved, kanske landar du någonstans runt 200 000 kr/år. Jämför du detta med ett lån på 6 miljoner med 4 % ränta som innebär en räntekostnad på 240 000 kr/år så ser det kanske inte så ljust ut - men lägg inte för stor vikt vid mina siffor nu, jag skjuter bara från höften, och eftersom det finns mycket avverkningsbar skog kan du säkert amortera av en stor del av lånet direkt. Det går säkert att hitta en lösning!

De bästa råden är nog att skaffa en skogsbruksplan, ta kontakt med en konsult och att försöka lära sig så mycket som möjligt om vad det innebär att vara skogsbrukare (har själv läst http://lnu.se/amnen/hallbart-familjeskogsbruk och kan rekommendera den).

Och som cebaztian skriver; det är sjukt tråkigt att behöva slutavverka skog bara för för att den klassificeras som mogen - och i synnerhet för att sedan ge pengarna till banken. Vet inte vad du har för relation till övriga släktingar, men om ni kan samäga gården även fast du bor där och sedan dela på de intäkter som skogen ger (det går faktiskt att sköta den på ett ekologiskt och ekonomiskt hållbart sätt utan att behöva kalhugga stora områden, exempelvis naturkultur) så slipper du vara skuldsatt och ägd av banken.

[Existens?]

En liten detalj i sammanhanget, som man inte får glömma bort, är ju kostnaden för pantbrev och lagfart... Eftersom det troligen inte finns några pantbrev i denna fastighet så får ju hela köpesumman 'pantas ihop'.. 2 % för pantbrev och 1,5% för lagfart..det är 3,5%..= 315 000 på 9 miljoner..