få huset värderat av bank

[Annalinnea]

Hej
Jag undrar om det finn nå folk därute som byggt och byggt om på sitt hus och därefter fått det värderat av en bankperson?
Vad har ni för erfarenheter av detta, hur går det till? har ni fått det värderat som ni trott, vad tittar de på?

Vi köpte vårt hus i skånes ödemark (så öde det blir i skåne) med penar som var lånade på mina föräldrars lägenhet i stan. Nu har en av oss fått fast anställning och vi vill ju helst ta över lånet, men frågan är vad huset kommer värderas till, risken är att vi inte får låna så mycket pengar på huset som mina päron har lånat på lägenheten.
Vi har förvisso gjort en hel del förbättringar, men ytligt sett så ser det nästan värre ut än det gjorde när vi köpte det, även om det överlag är snyggare, så är det också rätt ofärdigt. (omålade lerväggar etc)
Lite nervös över det här, men vi vill ju verkligen kunna ta över lånet.
 
tips och råd, snälla!!!

[Existens?]

Till att börja med, hur ser taxeringsvärdet ut i förhållande till vad ni lånat?

[javill]

Vi fick vårt hus värderat dubbelt så högt som vi köpt det för. Då hade vi inte gjort så mycket mer än att måla det och röja upp och snygga till runt omkring, åtgärda verandan som hade dålig syll och panel i ena hörnet. Uppfräschning av köket samt nya vitvaror.

Det var marknadspriserna som gått upp som gjorde att ökningen blev så stor. När vi installerade bergvärme istället för olja så höjdes värderingen av banken med samma belopp som installationen kostat. Eftersom vårt hus är en gård så hade banken ingen som kunde värdera det själva utan vi fick anlita en mäklare som banken godkänt som värderingsman. Jag tror att ett hus som är halvfärdigt drar ner värderingen men, ifall omålade väggar räknas dit vet jag inte. Saker som höjer värdet är nytt tak, nytt värmesystem, nytt avlopp, ny brunnsanläggning eller påkoppling till kommunalt VoA. Även ett nytt eller renoverat garage eller uthus höjer värdet.

[Existens?]

ja, värderingen utgår ju från vad en person skulle vilja betala för huset. Man kan säga att det är en kund som kommer och tittar på det.
Så att ni gör färdigt och i ordning först, är absolut att rekommendera, första helhetsintrycket är otroligt viktigt.
Jag hade banken här hemma för ett tag sen, dom sa direkt att om det är rörigt och ostädat ute på gården, så drar det ner värdet, och han tyckte även att mossa på taket inte var bra. Dom tänker som så att om man inte sköter det som syns, så har man antagligen inte skött det som inte syns, heller.
Sen är läget rätt avgörande, kommunikationer, avstånd till bra jobb osv..
En bankman utgår från den stora majoriteten köpares behov. Han värderar inte efter vad en klick alternativare skulle kunna betala för ett ödetorp mitt i skogen.

[javill]

En bankman utgår från den stora majoriteten köpares behov. Han värderar inte efter vad en klick alternativare skulle kunna betala för ett ödetorp mitt i skogen.

Ja, det där är verkligen så sant. Har en kompis som blev så besviken när deras fina häststall, sadelkammare och ridbana inte höjde värdet många kronor och då hade de ändå lagt ner massor med pengar och jobb på den biten. Deras dubbelgarage höjde däremot värderingen med vad det kostat.

[Danarp]

Ja det där med värderingar är verkligen svårt. och det blir inte enklare när objektet ligger avsides och kanske renoveras på ett annat sätt än vad gemene man gör.

Allt handlar i slutändan om att bestämma ett marknadsvärde. Det bör vara ett värde som t.ex. en mäklare tror sig få ut utan en allt för långdragen försäljning.

Ett tips är också att inte haka upp sig helt på huset (dvs panten). Nu mer håller majoriteten av våra banker inte på med pantbelåning (fast det är en sanning med modifikation). Kreditbeslut skall i grund och botten grundas på kredittagarens återbetalningsförmåga = Inkomst - Kostnader i det långa loppet.

Ta en diskussion med din bank. Har ni en kalkyl som går ihop och om inte lånen allt för mycket överstiger värdet så finns en chans. Annars kan ni ju alltid lyfta över så mycket som banken anser vara möjligt till huset, så ligger resterande kvar på föräldrarnas lägenhet tills ni fått upp värdet mer.

[Luff]

Vi byggde om rätt rejält och tog sen ut en värderingsman från en mkt välrenommerad mäklarbyrå med specialkompetens på lantbruk. Han värderade fastigheten till knappt några hundratusen över vad grannfastigheterna sålts för något tidigare - grannfastigheterna har ingen mark, den som var riktigt fräsch är 2 rum och kök med ett mindre vedskjul.
Den andra behövde bytas både vedpanna och tak.

Vårt hus med mark m gårdsstöd, välskött skog, lagård, garage, vedskjul, nyrenoverat med vedpanna o acktank, i bra skick skulle alltså inte vara värd mer än några hundratusen över dessa. När jag påpekade det så sa han att -Tja jag kan väl skriva dit hundratusen till om det är viktigt för er...han ville först inte tro att grannhusen betingat dessa priser, HAN tyckte inte området var så attraktivt...
Så hur väl man än väljer värderingsman så lönar sig det att ha lite koll på området i övrigt.
Jag har kollat liknande fastigheter som vår och där har vi hamnat på halvmiljonen över vad han ansåg var marknadsvärdet.

[Existens?]

Vi byggde om rätt rejält och tog sen ut en värderingsman från en mkt välrenommerad mäklarbyrå med specialkompetens på lantbruk. Han värderade fastigheten till knappt några hundratusen över vad grannfastigheterna sålts för något tidigare - grannfastigheterna har ingen mark, den som var riktigt fräsch är 2 rum och kök med ett mindre vedskjul.
Den andra behövde bytas både vedpanna och tak.

Vårt hus med mark m gårdsstöd, välskött skog, lagård, garage, vedskjul, nyrenoverat med vedpanna o acktank, i bra skick skulle alltså inte vara värd mer än några hundratusen över dessa. När jag påpekade det så sa han att -Tja jag kan väl skriva dit hundratusen till om det är viktigt för er...han ville först inte tro att grannhusen betingat dessa priser, HAN tyckte inte området var så attraktivt...
Så hur väl man än väljer värderingsman så lönar sig det att ha lite koll på området i övrigt.
Jag har kollat liknande fastigheter som vår och där har vi hamnat på halvmiljonen över vad han ansåg var marknadsvärdet.

Lite funderingar jag får är ju vad menar du med 'byggde om rätt rejält' ? var det rejält på så vis att det utfördes ordentligt och tillförde huset något?
Sen kan, lite beroende på var det ligger, storleken på gården spela roll. Är det ett sånt läge, t.ex nära en stad, där hästgårdar är attraktiva så är det ingen fördel med en stor gammal ladugård t.ex. Det ser en framtida hästmänniska ofta bara som ett problem och vill hellre ha ett litet mysigt stall.
Finns det sen bara nåt hektar mark där man kan ha bete, så är det mer problemfritt än att ha 20 hektar som ska skötas men ändå inte ger nån vettig intäkt.

[Ulric Eriksson]

Enda sättet att ta reda på det verkliga värdet är att bjuda ut fastigheten till försäljning. Det är märkligt att en värderingsman inte tar reda på vad hus i grannskapet gått för innan han gör sin kalkyl.

[Luff]

Rejält som i större och av proffs - duktiga hantverkare. Vi hade god koll på marknadsvärdet och gården är just en hästgård - liten o lagom. Han var ute och seglade helt enkelt.
Just då var det en jäkla fart på marknaden pga en speciell arbetsplats - husvisningarna kryllade av folk.

 Han var inte kompetent - thats it.

[Danarp]

En duktig värderingsman skall kunna området han arbetar i som i sin egen ficka. Det är hans jobb! Han bör också ha tillgång till all sådan data som lagfarter i närområdet.

Jag tror du hade otur med din värderingsman. Nyttjar man en duktig som är aktiv ute på landet brukar denne känna till varenda gårdsförsäljning de senaste decenniet...

[sub rosa]

Japp! Flera gånger. Från början hade vi topplån -bytte taket själv -värderade om huset. Vi kunde lägga om allt till bottenlån. Sen var det badrummets tur årsmodell -49 + en ny extra gästtoa. -omvärdering, Sen lät vi dra om all elen årsmodell -49, ny gasspis+ fläkt, pelletsbrännare mm. -omvärdering osv, osv, osv.......    Vi har löst ytterligare 300´000 för att kunna fortsätta renovera i en takt som överstiger 5-års plan, fortfarande bottenlån.

  -Visst det kostar 1500 kr varje gång värderingen ska ligga till grund för lån, bank och så men vi har defenitivt tjänat på det inte minst har vi kunnat få vårt hem som vi vill ha det och samtidigt inte behövt knega ihop till varje del. Köpte för 1´400´000kr då värderat till 1´500´000 -03. Har lån idag på 1´700´000kr värderat till 2´150´000