Hur har ni råd?

[Skytten]

Både betala hyra och försöka lägga undan till att köpa ett hus kontant?  Helt omöjligt för de flesta, tom en dålig strategi.  Att man sen betalar av är väl OK. Man ska naturligtvis inte räkna med att bo gratis, men visst blir det billigare att äga sin bostad. För att inte tala om en helt annan frihet, speciellt på landet.

Ser man historiskt de senaste tjugo åren här(garanterar inte att det blir så framöver) och någon skulle spara låt säga 50 000/år till ett hus, så skulle det fattas lika mycket eller mer pga husprisernas uppgång år efter år.  Huset skulle inte gå att få utan lån i allafall.


Det kan nuförtiden kosta mycket att flytta från en lägenhet,t.ex  minsta spår av rök och nikotin kan kosta  hundratusen, samma gäller om en katt pinkat.

[regnpipan]

Nej det är inte kul att betala hyra till banken men inte ett dugg roligare att betala hyra till hyresvärden under tiden som man sparar ihop till huset heller.

Word

Vi betalar mindre per månad i ränta+ammortering+el mm för vår gård utanför stan än för den halvcentrala tvåa vi hade i Göteborg tidigare. Eftersom vi har barn hade vi behövt en större lägenhet samt bil om vi bott kvar i stan. Nu valde vi landet istället och jag är rätt säker på att vi totalt sett bor väldigt mycket billigare, bil + bensin inräknat.

Vår summerade ekonomiska erfarenhet: det blev totalt sett billigare att flytta från lägenhet 58 kvm till gård 8,5 ha m hus 90 kvm, ladugård, uthus mm.  Väger vi in den mängd ekologiska produkter från den egna gården som vi nu konsumerar och jämför med vad dessa skulle kostat oss att köpa om vi bott kvar i stan så går vi nog VÄLDIGT mycket pluss. Därtill ökade livskvaliteten.

[Huggorm]

Dessutom får man väll något bättre ränta på sparande om man väljer någon sparform där man inte rör pengarna på ett par år. Det motverkar ju inflationen i alla fall, och har man sparat ihop ett par hundra tusen blir det till och med hyggliga pengar av räntan

[Skytten]

Normalt brukade man vara två som sparade till ett gemensamt hus, själv är det nog mycket svårt. Extremsparande är det förstås som gäller, 50 000 kr på två personer är för lite, 10 000 kr/mån är möjligt och har även tidigare nämnts. Lägenhet är inte alltid billigaste boendesättet, speciellt inte om man bor större än i en etta. Förr var det vanligt att hyra in sig i ett rum under några år, i början av en familjs bildande/uppbyggnad. Inte många skulle kunna tänka sig detta idag, men uppoffringar av den sorten är det som är nödvändiga för att kunna lägga undan större delen av inkomsterna.

Sen är det ju tänkt att man med den "sparade miljonen" skall köpa en fastighet för en miljon den dagen det är dags för köp. Vad denna fastighet kostade tidigare är helt ointressant för den sparande.
Om jag tittar lite på vad hus och även små gårdar kostar i mina trakter, så finner jag att vissa har stigit i värde, men en hel del kostar inte så mycket mer än för fem år sedan. Det går alltid att finna något prisvärt för en miljon. Skulle det vara så att fastighetspriserna totalt har flippat ut och inget hus längre finns att köpa för en miljon, har man i alla fall en stor fördel vid ett eventuellt lån. Det kommer emellertid aldrig att bli så, eftersom det hela tiden byggs nya hus, äldre blir ofta eftersatta i underhåll/modernisering och vissa regioner står för alltid kvar på samma nivå.

Det byggs för lite nya hus, därför är många gamla hus övervärderade!
Beror lite på var man bor, men ett ruckel här kostar minst 500 k, därför att det räcker med tomten och allt är indraget.

[ieenilorac]

Det finns många regioner som har låga hus/markpriser, inte bara i kalla Norrland. I norra Skåne, delar av Småland och nästan hela Blekinge är priserna låga om man vill bo på landet. Man hittar lätt ett mindre hus i hyfsat skick för under 500'. Tur att jag vill bo här...

Storstadsregioner är dyra såklart, men annars kan man hitta prisvärda boenden överallt i vårt avlånga land, det är jag övertygad om.

Och eftersom boendet är en stor del av månadsutgifterna gäller det att bo någorlunda billigt om man vill kunna leva på lite pengar.

[Bullerybo]

Sen är det väl inte bara att flytta vart som helst för de flesta...jag kan tex inte byta stad/region alls.

Men som sagt var...jag har inget emot att låna till boende heller.

Mina föräldrar har alltid varit skeptiska till det och bott i hyresrätter. Det har inte lett till något utom att de haft stadigt besående bostadskostnader (i förhållande till inkomstökningar och allmän prisnivå) medans deras bekanta i hus fått lägre boendekostnader för vart år och et ökat värde i bostaden därtill.

För åtta år sedan köpte min mot ändå en bostadsrätt (mer eller mindre av tvång då hon inte hittade något att hyra efter en utlandsvistelse). I höstas köpte hon en stor gård på landet för pengarna hon tjänat på att bo i bostadsrätt.

[Hundens Husse]

Apropå de som kommenterat ang. vad jag sa att hyra av banken...

Nej, det är knappast bättre i sig att hyra av hyresvärd. Men min kommentar riktade sig mer mot alla de som köper bostad för lånade pengar och sen inte betalar av alls eller bara mycket lite, utan i princip enbart betalar räntan på lånet. Och räknar med det. En arbetskamrat till mig funderar på att med fru köpa hus och tittade på ett som hade utropspris 2,8 miljoner. Med 6% ränta, vilket knappast är orimligt över tid, och 30% ränteavdrag så kostar det grovt räknat 9.000 kr i månaden bara i ränta att låna dessa 2,5 miljoner upp till 90%. Detta i en stad på i storleksordningen 25.000 invånare, och antagligen ett kvadratmeterpris i ränta som är i samma storleksordning som vad jag betalar i varmhyra i utkanten av en betydligt större stad med bättre utbud av i princip allt. När jag har räknat på vad jag har råd att låna (för nej, jag är inte principiellt emot att låna pengar till så stora köp, absolut inte) så är det ungefär vad jag har räknat med inklusive amortering på förhållandevis kort tid, 10-15 år.

Jag har som Bullerbybo också ett ganska begränsat område som är aktuellt för mig att bo i som det är nu i alla fall. Så att rycka upp allt med rötterna och flytta till en annan landsände är knappast aktuellt även om det skulle kunna ge mig ett snudd på gratis boende.

[Bullerybo]

Vi har förståss för avsikt att betala av huslånet och amorterar i rimlig takt, men ännu viktigare känns det att inte fortsätta låna på huset till en massa andra saker (bilar, badrumsrenoveringar osv.). Då får man ju inte den effekten att huslånet för var år motsvarar en allt mindre del av inkomsterna.

I övrigt stör det mig inte alls att banken äger halva mitt hus. Äger myckt hellre ett halvt hus än inget alls.

[Hundens Husse]

I övrigt stör det mig inte alls att banken äger halva mitt hus. Äger myckt hellre ett halvt hus än inget alls.

Om du inte hade haft för avsikt att betala av så hade ju banken ägt hela huset, och fortsatt göra det. Eller hela och hela - säg 80-90% av det.

[ieenilorac]

Om du inte hade haft för avsikt att betala av så hade ju banken ägt hela huset, och fortsatt göra det. Eller hela och hela - säg 80-90% av det.

Som skrivits tidigare, historiskt sett har hus alltid stigit i värde över tid. Alltså äger banken mindre och mindre andel av huset även utan amortering.

Men självklart ska man amortera, det är ett smart sparande, eftersom det minskar ens löpande kostnader, och då kan man, givet att man avsätter samma summa till ränta+amortering, öka sin amortering efter hand.

Och bor man i ägd bostad, oavsett hur stor andel banken äger, har man historiskt sett alltid bott billigare än i hyrd bostad.

Jag köpte en lägenhet 2002, lånade hela beloppet. När jag sålde den i år och betalade igen lånebeloppet, plus en förbaskat stor mängd skatt, visar det sig att jag har bott billigare än gratis under dessa sju år. Detta är en erfarenhet jag definitivt inte är ensam om, och det gäller inte bara de största städerna.

Visst, i övre Norrland, där husen är jättebilliga och värdeökningen oftast liten, är detta inte sant, men för större delen av den södra tredjedelen gäller det definitivt.

Visst, man riskerar oförutsedda utgifter när något går sönder, och man är själv ansvarig för renovering osv, men om man är någorlunda händig fixar man det mesta förhållandevis billigt. Och förbättringar betalar sig ofta i form av högre försäljningspris när/om man säljer.
Köp ett boende och du blir rik, och dessutom fri att påverka både utseende och förbrukning på ett helt annat sätt än om du hyr.

[trädman]

Om du inte hade haft för avsikt att betala av så hade ju banken ägt hela huset, och fortsatt göra det. Eller hela och hela - säg 80-90% av det.

Det beror alldeles på det. Om husets reala värde är konstant och inflationen gör att kronans värde faller med någon procent om året så minskar rimligen nettoskulden motsvarande. Om husets värde stiger, även realt, så minskar också nettoskulden. Om det omvända händer, dvs husets värde sjunker snabbare än kronans värde så ökar nettoskulden om man inte amorterar tillräckligt snabbt.

[Hundens Husse]

Som skrivits tidigare, historiskt sett har hus alltid stigit i värde över tid. Alltså äger banken mindre och mindre andel av huset även utan amortering.

Men inte förrän du säljer det. Det är väl det jag hänger upp mig på. Innan man säljer sitt boende, oavsett om det är hus, lägenhet, gård eller något annat, så är alla värden bara siffror på ett papper eller på en datorskärm, och dessutom oftast någons uppskattning. Det enda man med säkerhet vet om värdet är vad man själv var tvungen att få fram vid köpetillfället.

Jag argumenterar inte emot att (alldeles speciellt ett avbetalt) köpt boende i längden blir billigare än om man hyr, om inte annat för att man eliminerar åtminstone en mellanhand; däremot ställer jag mig frågande till att hus historiskt sett "alltid stigit i värde över tid". För mig implicerar "värde" något i stil med "prisökning utöver inflationen", vilket känns som att det över lång tid blir ohållbart om vi med inflation menar ökningen av penningmängden i samhället. Då måste det ju bli mindre reala pengar kvar att lägga på annat. Att prisökningen på en bostad på några års sikt kan överstiga inflationen till och med ganska mycket (som du påpekar med ditt exempel och som jag också har närliggande exempel på inom min egen familj) kan jag däremot inte säga emot, men det kan ju ha andra orsaker också, till exempel tillgången på lönearbete i en region.

När jag har räknat på att äga ett boende så har siffrorna, lån exkluderat, konsekvent landat på ungefär hälften av vad jag idag betalar i hyra - och detta för betydligt större boyta än vad jag idag hyr. Men när jag räknar in ränta och amortering på "rimliga" belopp och tider så blir det istället dubbelt upp och alltså ungefär samma pris i kronor per kvadratmeter och månad.

Angående amortering så låter det som att vi är helt och fullt överens.

Det beror alldeles på det. Om husets reala värde är konstant och inflationen gör att kronans värde faller med någon procent om året så minskar rimligen nettoskulden motsvarande. Om husets värde stiger, även realt, så minskar också nettoskulden. Om det omvända händer, dvs husets värde sjunker snabbare än kronans värde så ökar nettoskulden om man inte amorterar tillräckligt snabbt.

Men återigen, om man bara betalar räntan på lånet så minskar ju inte skulden även efter att inflationen räknas in. För var hittar man i det långa loppet en bolåneränta som understiger inflationen?

Om husets reala värde är konstant och inflationen är positiv så kommer din skuld i kronor och ören när du säljer huset att understiga försäljningspriset med vad nu inflationen varit under den aktuella perioden. Men har du bara betalat räntan på lånet så hjälper det inte din skuld till banken säg, ett år innan den försäljningen, om huset i kronor och ören har det dubbla värdet jämfört med när du köpte det. Du har fortfarande att betala räntan på samma belopp, och du har i det läget ingen nytta (som jag kan se i alla fall) av att huset ökat i pris.

[ieenilorac]

Mitt hus, som iofs är litet och var förhållandevis billigt, blir med ränta, uppvärmning, renhållning osv billigare än min lägenhet som var en etta. (Renoveringskostnader och investeringar för att komma igång med självhushållning gör dock att det under en övergångsperiod är dyrare än min förra hyra, men efter jag är färdig med detta ska mina kostnader bli ändå lägre.)

Jag ser räntan som en kallhyra för huset, sedan tillkommer uppvärmning, el osv, och varmhyran blir då för det mesta billigare än att hyra en lägenhet, dessutom kan man påverka sin "hyra", vilket man inte kan om man hyr av någon annan.

Antingen har du extremt låg hyra där du bor nu, eller också vill du köpa ett för dyrt hus, som ev är för stort eller med för stora uppvärmningskostnader, annars förstår jag inte hur du räknar.

När jag räknar kommer jag fram till att köpt boende med rimlig inköpskostnad både på kort och lång sikt blir billigare än att hyra.

[Hundens Husse]

Antingen har du extremt låg hyra där du bor nu, eller också vill du köpa ett för dyrt hus, som ev är för stort eller med för stora uppvärmningskostnader, annars förstår jag inte hur du räknar.

När jag räknar kommer jag fram till att köpt boende med rimlig inköpskostnad både på kort och lång sikt blir billigare än att hyra.

Är det riktat till mig? Jag kan ju svara i alla fall... jag har idag en varmhyra på knappt 3900 kr/månad (upp ungefär 10% sedan 2005 medan KPI mellan januari 2005 och januari 2010 ökade knappt 8% och räntan ju som bekant fallit), och betalar därutöver 100 kr/månad för parkeringsplats. När jag har räknat så har jag räknat på en köpeskilling på omkring 750.000, och därtill 6% ränta samt inga skatteeffekter. Antar man det, 90% belåning till den räntan och avbetalning på 10 år så blir månadskostnaden för lånet (inklusive amortering) ganska precis 7.500 kr, och den totala räntekostnaden över lånets löptid 225.000 kr. Lägger man på en slant för driftkostnader och underhåll, så är man ganska snart uppe i omkring 10.000 kr/månad i total boendekostnad. Som något slags schablon har jag räknat 35.000 kr/år i driftkostnader, 2.000 kr/månad i avsättning för underhåll (hellre lite för högt än lite för lågt) och 4.500 kr/år i fastighetsavgift, då slutar kalaset exklusive skatteeffekter på 12.786 kr/månad till att börja med. Räknar jag med avbetalning på 20 år och i övrigt samma så faller lånekostnaden till ungefär 4.800 kr/månad och slutsumman blir då 10.128 kr/månad, med en räntekostnad på totalt ungefär 485.000 kr. Sen tillkommer ju att jag förhoppningsvis får lägre kostnader på andra budgetposter.

Edit, klickade fel...

[ieenilorac]

Förlåt om jag var otydlig, jo jag riktade mig till dig, Hundens Husse.

Själv räknade jag på 500 000 och 30 års amorteringstid, men jag är ju ganska fattig, åtminstone just nu. Och jag har bara ca 24000 i driftskostnader (el/uppvärmning) sedan tillkommer lite småkostnader som sophämtning och sotning och sådant, men definitivt inte mer än 2500 i månaden totalt. Sedan tillkommer renovering, så mycket jag har råd med, men det ser jag som en investering i framtiden.

[Hundens Husse]

Själv räknade jag på 500 000 och 30 års amorteringstid, men jag är ju ganska fattig, åtminstone just nu. Och jag har bara ca 24000 i driftskostnader (el/uppvärmning) sedan tillkommer lite småkostnader som sophämtning och sotning och sådant, men definitivt inte mer än 2500 i månaden totalt. Sedan tillkommer renovering, så mycket jag har råd med, men det ser jag som en investering i framtiden.

Aha, ja, räknar man på det så blir det ju absolut en annan storleksordning på siffrorna. Jag får det till en lånekostnad på 3.000 kr/månad före skatteeffekter, vilket ju är i en helt annan härad än att betala av 750.000 på 10 år. (Å andra sidan har du efter att lånet är slutbetalt betalat mer i ränta än i amortering.) Men så har jag en ganska hög lön idag, och vill helst inte ha större skuld än vad som är nödvändigt; lite av att "man vet vad man har, men inte vad man får". Så om (eller snarare när, antagligen) jag köper ett boende så kommer jag att vilja jobba ner skulden så fort som det är rimligt möjligt. I det område som är aktuellt för mig så är mellan 700.000 och 850.000 knappast orimligt åt något håll, så för mig känns 750.000 som en rimlig siffra att räkna på när jag funderar på hur min privatekonomi skulle klara av ett köpt boende. Även om det blir lite mer än så, så ligger ju även tioårsräntan idag på en hyfsad bit under dessa 6%, och sen tillkommer skatteeffekterna vilket i praktiken drar ner räntekostnaden ytterligare.

Fördelen med att räkna högt är också att om jag skulle behöva gå ner i inkomst senare av något skäl, så gör det inte så mycket bara jag har en viss flexibilitet i hur jag har lagt upp lånet. Räknar man på lång avbetalningstid från början, och ens ekonomiska situation förändras till det sämre, så vill det till att man har andra marginaler att ta av i ekonomin om man inte vill sitta i rävsaxen...

[ieenilorac]

Nu räknar jag på att jag har socialbidragsnormen, eller det minsta man får i sjukförsäkringen, så mindre kan man inte få i Sverige, förutsatt att man sköter sina papper.

Dessutom amorterar jag extra när jag har möjlighet till det, lånet är redan nere på under 350 000. Och 6% ränta är ganska högt räknat, räntan är ofta betydligt lägre än så. Så min beräkning var såklart en i värsta-fall beräkning, resultatet kommer att bli betydligt bättre än så. Så betydligt billigare än att bo i hyresrätt kommer det att bli, plus att allt jag amorterar extra kommer mig själv till godo.

Dessutom har du missat att räkna på att lånet blir mindre varje månad, efter vad jag kan räkna ut. Orkar inte ställa upp formeln för att räkna ut det nu mitt i natten, men det blir definitivt mindre än i din uträkning. Amorteringen är alltså inte konstant, den blir större efterhand som lånet minskar och räntan blir lägre.

[Hundens Husse]

Dessutom har du missat att räkna på att lånet blir mindre varje månad, efter vad jag kan räkna ut. Orkar inte ställa upp formeln för att räkna ut det nu mitt i natten, men det blir definitivt mindre än i din uträkning. Amorteringen är alltså inte konstant, den blir större efterhand som lånet minskar och räntan blir lägre.

Det finns funktioner för sånt i kalkylprogram, och jag har tagit med det i min kalkyl. I de månadsbelopp som jag har nämnt så har jag alltså räknat in både amorteringen och räntan. Att 6% är ganska högt räknat (speciellt i dagens situation) är jag fullt medveten om men som sagt så vill jag hellre räkna lite för högt än lite för lågt. Topplåneräntan brukar ju också ligga några procentenheter högre än den för bottenlånet men jag har för enkelhetens skull antagit samma ränta för hela lånet i mina inlägg här i tråden (den faktiska kalkylen tar hänsyn till att både ränta och avbetalningstid skiljer sig mellan topp- och bottenlånen, dock klarar den inte av fler än två lån). Mellanskillnaden kan man ju t.ex. använda till traditionellt sparande, eller till att betala av extra på lånet. Allt efter vad ens behov och ekonomi kräver och tillåter vid varje tillfälle.

[ieenilorac]

Jag menar att när du skrev att månadskostnaden för ett lån på 500 000 och en amorteringstid på 30 år skulle bli 3000 kr i månaden, så måste du ha räknat fel. Eller syftade du inte så?

[Hundens Husse]

Jag menar att när du skrev att månadskostnaden för ett lån på 500 000 och en amorteringstid på 30 år skulle bli 3000 kr i månaden, så måste du ha räknat fel. Eller syftade du inte så?

Jag kollade precis (det här får verkligen bli mitt sista inlägg innan jag går och lägger mig). Med en ränta på 6%, inga skatteeffekter, avbetalningstid 30 år (och förvisso avbetalning månadsvis och inte kvartalsvis vilket väl är brukligt?) samt inga extra inbetalningar, så vill min kalkyl få siffrorna till dessa:

Månad 1, ingående skuld 500.000,00 kr, betalning 2.997,75 kr varav ränta 2.500,00 kr och amortering 497,75 kr.

Månad 2, ingående skuld 499.502,25 kr, betalning 2.997,75 kr varav ränta 2.497,51 kr och amortering 500,24 kr.

(Osv osv)

Månad 360, ingående skuld 2.982,84 kr, betalning 2.997,75 kr (vilket om jag läser siffrorna och dokumentationen rätt stämmer om respektive månads inbetalning görs i slutet av varje månad) varav ränta 14,91 kr och amortering 2.982,84 kr. Utgående skuld noll.

Total räntekostnad 579.190,95 kr.

Den funktion som jag använder för att beräkna månadsbeloppet, PMT, beskrivs i hjälpen som "Returns the periodic payment for an annuity with constant interest rates.".

2.997,75 kr är tillräckligt nära 3.000 kr för att det felet ska vara oväsentligt i sammanhanget.