Skärpta krav för utlåning till skogsfastigheter

[Existens]

Om jag skulle ge mig på ett förvärv så skulle skogen inte kosta mer än att jag skulle kunna avverka för halva köpeskillingen + räntor och övriga kostnader, UTAN att förstöra beståndet. Och så lite för riskexponeringen då.
Sånna skogar "finns inte". De går ofta på det 3-dubbla.

Men om du tänker efter lite så är det ju inte så konstigt att såna skogar knappt finns?  Skulle dom delas ut från staten, eller hur menar du att urvalet av köpare skulle gå till?

Om vem som helst kan gå in på banken och låna x antal kronor och köpa en skog som sen betalar alltihop, så skulle det ju vara 500 köpare på varenda skifte. Vem skulle få köpa? Folk måste ju få bjuda vad dom anser det är värt för just dom.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala.

[bo_i_dala]

Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.

Hej!
Så sant så sant!!
mvh/ bosse
PS Bra rutet
Citat fr existens;
Om vem som helst kan gå in på banken och låna x antal kronor och köpa en skog som sen betalar alltihop, så skulle det ju vara 500 köpare på varenda skifte. Vem skulle få köpa? Folk måste ju få bjuda vad dom anser det är värt för just dom.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala
DS

[stubben]

Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp . Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%

Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på

[TiB]

Det var det jag menade, stubben, För många är för köpkåta, och priserna blir därför felaktigt höga. Som Existens skriver någonstans; Kalkylerna går med minus.
Visst ska folk få köpa till överpris om de vill, om de har pengarna i näven. Men jag ser det som ett sundhetstecken att någon bank har förstånd att bromsa när det blir ekonomiskt fel. Enligt lag får bankerna inte låna ut pengar de inte kan va tämmeligen säkra på att få tillbaka. Det tycker jag också är sunt.
Ingen är hjälpt av att det går åt hälvitte.

[ylandemaran]

En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala.

En rättelse är på sin plats.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån KAN betala.

Och nu har nordea börjat strypa utlåning till skogsfastigheter.
Detta bör solklart leda till fallande priser, då färre har möjligheten att låna och därmed kunna betala de priser som vi ser nu.

[Huggorm]

Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.

Och skulle den där gården kosta lite mer än en vanlig villa kan det kompenseras genom att ta från hobbykontot och förmodligen också kontot för semesterresor.

[TW]

Som jag ser det så handlar köp av skog eller annan mark mest om en investering i möjligheter. En sådan investering behöver inte ge någon destu större penningavkastning men det måste gå att få de investerade pengarna tillbaka plus en viss naturaavkastning.

Om man bor i en lägenhet eller i ett hus på något tätpackat bostadsområde och blir utsparkad och svartlistad från arbetsmarknaden finns det inga andra försörjningsmöjligheter kvar än socialen på livstid eller svartarbete (oftast asbestsanering utan skydd eller annat livsfarligt arbete) för 7 euro (litet på 60 kronor) i timmen nominellt varav högst halva lönen verkligen betalas ut.

Om man däremot har uthus och litet jord omkring sig kan man dra igång någon egen företagsverksamhet i gammelfähuset och kanske dryga ut matkontot med litet egen produktion och hålla sig varm med egen ved och hanka sig fram fastän verksamheten inte riktigt räcker till att leva på. Oftast går det att hanka sig fram på något vis. Det förutsätter att skulderna är små.
Skulle jag ha bott i lägenhet och inte haft någonting att börja från skulle jag leva på socialen än i dag.

Om jag någon gång får litet pengar över kommer jag att köpa skog för dem. En investering i överlevnad tills nästa gång man blir svartlistad på arbetsmarknaden och måste leva på nästan ingenting medan man bollas hit och dit av olika samhälleliga instanser. Det har ingenting med företagsekonomi att göra utan bara iskallt resonemang. Den som inte har varken ved eller pengar får frysa.

[bo_i_dala]

Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp . Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%

Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på

Hej!
Din granne sitter väl inte på svartepetter!?...... Ingen tvingade honom att köpa- om priset var för högt, köp inte.

MVH/ Bosse

[stubben]

Det man får skilja på är värde och pris.
Värdet är vad du får dvs avkastningsmöjligheter, priset är vad du betalar.
Det är inte ovanligt, som jag skrev, att priset överstiger värdet, men då blir det ett spekulativt inslag om dels framtida prisökningar generellt på skogsfastigheter och dels ökande avkastningsmöjligheter.
Inget av det vet vi något om men vi kan alltid ha en hypotes om det.

Min bedömning av skogen är att till det pris han begär så ligger inte priset i proportion till rimlig avkastning och ev prisökning framtid.

Att i ett läge där dels efterfrågan på massaved sviktar med sjunkande priser som följd och timmerpriser som också sjunker kommer att leda till  minskad avkastning. Att banken i det läget ser en risk för sjunkande skogsfastighetspriser, är i inte orimligt. Bankerna vill vanligtvis ha en ordentlig säkerhet för lånen och urholkas värdet så blir de mer restriktiva med lånen.

Nu till din kommentar bo i dala. Nej ingen tvingade honom att köpa, hoppas jag.
Med svartepetter menar jag att han sitter på en fastighet som han betalt mer för än andra är villiga att betala, dvs om han säljer.
Lösningen är att antingen så ändrar han priset nedåt till den nivå där det finns en säljmöjlighet eller så avvaktar han tills prisnivån går upp.

[Halte]

Här såldes det en skog nyligen... Priset var över 8 miljoner för 70 ha skog.. Lite överslagsberäkning sa att det går att betala c:a 3-4 miljoner för den skogen om man ska kunna räkna hem det. Kopplingen verkligt värde och pris existerar inte längre, vilket är förbannat synd då det hindrar att nya generationer kan ge sig in i skogsbranschen om man inte sitter med en rejäl hög med överblivna pengar.

[stubben]

Halte;
När jag köpte min mark så var det till stor del med lånade pengar.  Redan när jag köpte så visste jag att kalkylen inte skulle gå i hop dvs att det skulle gå med minus de första 5 åren. Min lösning var/är att amortera samt att utveckla andra delar av marken för att få inkomster, som bland annat jakt.
Nu har det gått några år och kalkylen ser betydligt bättre ut och kommer att se ännu bättre ut om ytterligare några år. Trots ökande inkomster så förväntar jag mig ändå att skogsfastigheten har sjunkit i pris, men inte i värde.

Jag kan bara konstatera att i dåliga tider så brukar pris och värde närma sig varandra.

8 mille för 70 ha låter våldsamt, har du en aning om varför det blev ett så högt pris??

[Halte]

Det är så priserna ser ut här.. Ett grannskifte till mitt blev till salu för något år sedan, 14 miljoner för 120 hektar, inga byggnader o.s.v., bara skog. Samma sak där, det hade varit möjligt att räkna hem det om priset legat på strax över halva den summan.. Som det är nu är det bara penningplacering för de som har pengar som ligger och svider i fickan.

[bo_i_dala]

Hej!
Skog brukar betalas i m3sk, hektaren är inte det som sätter priset......

om det är mycket skog/ha så är ju värdet högre än omvänt.

I statistiken är det snittpriset /m3sk som anges.

MVH/ Bosse

[besk]

Mja, det finns ju flera bidrag och skogspriser redovisas på en hel massa olika vis. Lite grovt så finns det ju ett virkesvärde och ett kalmarksvärde. Här brukar man säga att kalmarksvärdet är kring 50' på en höft, vilket förstör hela kalkylen.

[Halte]

Hej!
Skog brukar betalas i m3sk, hektaren är inte det som sätter priset......

om det är mycket skog/ha så är ju värdet högre än omvänt.

I statistiken är det sitt priset /m3sk som anges.

MVH/ Bosse

Givetvis är det så, kommer inte ihåg siffrorna tyvärr. 

[Mangan]

Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.

Och det är därför mindre (skogs-)gårdar nära de större städerna inte går att "räkna hem".

Oftast kommer klagomålen på att gårdarna är så dyra att ingen kan räkna hem dem, från samma personer som inte tycker pengar är allt och att det finns andra värden. Ja, förutom då när det gäller att driva upp priset på den gård de sjlva skulle vilja ha förstås.

[Pong]

Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp . Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%

Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på

Skillnaden när man talar som räntekrav på skog så är det i realla termer, dvs real ränta, alltså utan inflation. Bankräntor som anges är alltid. nominella, nominell ränta. Säg att inflationen är 2 % som är målet, så innebär en bankränta på 3% med 2% inflation = 1 % real ränta. 3 - 2 = 1.

Lantmäteriet och BM-win (standardprogram för beräkning av skogsbruksvärde) använder sig av 2,4 - 2,6 % real ränta.. Dock så skiljer sig den verkiga räntan avkastningskravet i Sverige stort. Dvs dyrare fastigheter i södra Sverige och då lägre ränta, och högre i Norra sverige.

[Jakobn]

Riktigt intressant diskussion detta, kul att se så vitt skilda åsikter och ändå tycks alla ha rätt på något vis.
Jag ser det så här.

För det första är största problemet (min åsikt) med att yngre generationer inte tar över familjefastigheter att den äldre generationen inte släpper de ifrån sig i tid. Tycks
i dessa trakter vara det vanligaste, med resultatet att de stora fastigheterna bara blir större och större.

Jag hade inte köpt skog och tänkt på att den skulle betala sig inom en viss tid, kravet skulle dock vara att jag kan forstätta leva ett i mina ögon drägligt liv.
Det är något som ska gynna även framtida generationer, och till slut när jag varit död och begraven sedan länge har skogen förhoppningsvis betalt sig många gånger om.