Råd vid köp av gammalt hus tack!

[Stintan]

Hej!

Min pojkvän och jag kan vara på gång att köpa ett gammalt skomakeri ute i en by här utanför Gällivare. Vi har letat hus och jag har alltid haft en liten dröm (eller okej då, stor dröm) om att få renovera ett gammalt hus. Skomakeriet i byn är urcharmigt och jag har sneglat på det länge och nu har min pojkvän ringt till ägaren som är intresserad av att sälja.

Huset är byggt i början av 1900-talet, är ca 100 kvadrat stort, med oinredd övervåning (kallvinda). Vi har än så länge bara sett det utifrån och ska kanske dit och titta på det mer i helgen. Det har stått tomt och kallt i många år, men ägaren säger att det  finns vatten och el indraget. Själva "huset" består av storstugan som är ca 15 meter lång, och två små förkamrar (?). I skomakeridelen är det ett stort rum. Vet ej om det finns en toalett. Storstugan skall ha en gammal vedspis, en vääldigt lång köksbänk och jag är helt förälskad innan jag ens sett insidan. Detta hus är tänkt som bostadshus för oss.

På gården har jag för att det finns ett uthus och det står även en gammal tågvagn som använts som förråd. Tror även gamla möbler ska finnas kvar som jag antar följer med om vi köper det. Till huset hör också 150 hektar mark/skog.

Vad ska vi titta efter som kan komma att kosta en förmögenhet? Finns det något vi ska titta speciellt efter som innebär att detta hus ej kommer att gå att fixa inom en rimlig tidsplan och budget?

[Attis]

Det finns ju en del saker som är dyrare och jobbigare än andra att fixa, några är:

Sättningsskador - Kolla efter sprickor i mur/stome, fönster/dörrar som hänger skevt

Fukt/mögelskador - Använd näsan, använd en kniv för att kolla nedersta stocken (om det är timmerhus), nederstycke på fönster och på andra misstänkta ställen. Kniven ska inte sjunka in men än några mm, gör den det är träet murket och kan behöva bytas.

Skorsten - Hör med ägaren om den sotats på länge (kolla med sotaren om den har eldningsförbud), fungerade den sist någon bodde i huset? osv.... Kostar en hel del att bygga upp en ny, tar tid också.

Taket - Om det är tegel, ligger alla tegepannor kvar? Eller är dom spräckta så man kan misstänka att vatten komemr in. Samma gäller egentligen alla andra tak, kolla så det verkar helt. Gå upp på vinden och kolla där med, kör knivtestet på misstänkta balkar där också.

Allt detta går ju att åtgärda, men kräver en hel del kunskap, tid, tålamod och pengar.

Huset vi köpte hade stått ouppvärmt i 20 år, och det har klarat sig väldigt bra (inkl tapeter, möbler inne osv). Så det behöver inte betyda något i säg.

[Prins Tuvstarr]

Hej och välkommen till forumet Stintan

Vill bara tillägga att om man inte har kunskaperna är det bästa att anlita en auktoriserad och försäkrad besiktningsman. Var med på besiktningen och diskutera förslagen till vad som kan göras på huset.

[louise]

Besiktningsman är guld och helt ovärderlig! Det är dyrt men man får total koll på de åtgärder som behöver göras.  Men de besiktigar inte skorsten eller el. Kolla med sotaren hur skorstenen mår. Elen lyckades jag få besiktigad efter att jag flyttat in genom ett erbjudande genom lrf - "säker gård", himla bra!

[Attis]

Hmm....
Det där med besiktningsman, håller motvilligt med om att det kan vara bra att anlita en.
Vad jag har hört (har ej anlitat någon själv) av andra som anlitat är att det verkar helt bero på vem man får som besiktningsman. I vissa regioner finns bara en (!) besiktningsman, altså lite som sotare. Monopol, vilket inte direkt gynnar kvaliteten. Vi ett tillfälle gav besiktningsmannen besiktningsprotokollet till mäklaren (som i sin tur använde det vid husförsäljningen) utan att fråga uppdragsgivaren (husspekulanten). Har väl också varit uppe i Plus, har för mig att man kommit fram till att om besiktningsmannen inte upptäcker saker vid besiktningen (tex mögel), är han ändå inte ansvarig på något sätt gentemot dig. Så smällen får du ta med eller utan besiktningsman.  

[DeadMan]

Hej va kul!
Ett tips som är bra att ta med en snickare som ni litar på och som har jobbat mycket med RoT arbeten. Snickaren har oftast en bra blick om vad som behöver göras och vad som kostar mycket. Efter som huset är så gammal så måste ni räkna med att all EL och VVS måste bytas och det kostar en slant. Änvänd eran kamrat krets av hantverkare att kolla med er. Är taket tät brukar resten vara friskt. Lycka till! hmmm 150 hectar skog...mums

[trädman]

Besiktningsmän har jag ingen erfarenhet av och det kan kanske vara bra om man känner sig osäker. Ibland blir jag trött när jag läser frågespalter i tidningar och annorstädes där besiktningsmän och "rätten" att få ersättning till dolda fel haussas. Det finns något slags idé om att det alltid är någon annan som ska stå för alla eventuella risker.  Vill man ha ett nytt hus bygger man ett nytt hus, vill man som vi och många andra ha ett gamalt hus köper man ett gammalt hus och får räkna med att det har sina fel och brister. Som någon vis drastiskt uttryckte saker, köper man skit får man räkna med att det är trasigt. Denna galla var INTE riktad till frågeställaren, utan en allmän kritik av systemet mäklare-besiktningsmän-10års ansvar för saker man inte känner till och försäkringar mot det senare.

Jag tror det är viktigt att även om man är aldrig så förälskad i huset försöka se på det med kritiska ögon ock bilda sig en realistisk uppfattning om hur omfattande arbetet med att få det i rimligt skick blir. Mycket trassel enl ovan tror jag beror på att drömhuset när det väl tillträds utan möbler mattor mm inte längre är så fantastiskt som man en gång såg det på visningen. Då är det bättre med gamla förfallna objekt de är ofta ärligare och utan kosmetika som döljer allehanda fel och brister. Att köpa gamla hus innebär dock nog nästan alltid att det dyker upp skador som man inte sett från början, konstruktioner som kunde varit bättre osv, men det är väl också en del av det hela. Ibland är blir det också positiva övverraskningar när man börjar rota i sina nyförvärv.

Har själv en hoper gamla hus i varierande stadier av förfall . Det går dock sakta åt rätt håll. Vi använde aldrig någon besiktningsman, trots att det handlade om hyggligt mycket pengar. Att lyckas vinna en process dolda fel i ett gammalt hus som stått övergivet en längre tid tror jag är svårt. Bättre att försöka sätta sig något så när in i hur husen mår, kanske ta hjälp av någon kunnig man litar på och räkna med att det kommer att dyka upp en del oförutsett i kalkylen.  Är det gamla timmer-, eller plankhus är de ofta ganska tåliga och förlåtande och inte allt för komplicerade att laga. Det är roligt med gamla hus!

Ingår det 150ha skog och mark är det väl en jordbruksfastighet ur skattesynpunkt, vilket oftast är en fördel på många sätt. Läs under skogsbruksrubriken för ideer kring skatteupplägg.

[Stintan]

Tack för välkomnandet och många bra svar.

Tyvärr är det så att vi i Norrbotten "välsignats" av en ofantlig mängd snö, bra mycket över en meter så det kan vara lite svårt att kolla tak. Pojkvännen säger dock att det ska vara ett rejält plåttak på huset, tegelpannor är tydligen inte så vanliga häruppe. Grunden kanske man kan försöka skotta fram lite, men det ger ju ingen reell uppfattning om grundens skick i alla fall. Kan man titta på innerväggar och se om de verkar skeva?

Pojkvännen är väldigt händig och fixar med det mesta så jag tror att han täcker själva kunskaps-/arbetsbiten ganska väl. Jag renoverar gärna gamla möbler och fixar, så vi är pyssliga av oss. Jag är 24 år, han 29 år så vi har ju ett tag på oss att fixa

Vi får hoppas på att ägaren hör av sig snart, han skulle bara prata med den andra ägaren först (som bara vill sälja bort det så fort som möjligt) så vi får åka och titta ordentligt och så får vi väl se vad de säger för pris självklart. Kommer åka till byn imorgon och tänkte fota lite utifrån och höra om lite "expertishjälp" av er om man nu ser något för all snö. Jag får i alla fall visa vilket underbart hus det är.

[Attis]

Ta några bilder och lägg upp här, se till att det är närbilder (på misstänkta delar  ).
Det är omöjligt att ge korrekta råd/svar genom att bara kika på bilder, men det kanske kan ge en fingervisning i alla fall.

Är det så att det är svårt att bedömma skicket pga snön så kan ni ju vänta några månader (även om ni är ivriga), huset står ju kvar
Det är framförallt grunden och de nedre delarna av stommen man vill se, och det går inte att se inifrån (utan att ta bort golvet).

Sen kan ni observera själva platsen där huset står, står det i en sänka? Högt? Verkar det finnas mögelprickar på fönstren? Eller något annat som avslöjar hur pass fuktigt det är just där.

Lycka till!

[Stintan]

Har varit ute och fotograferat imorse, vi har ju dock ej fått se insidan än då ägaren inte har så mycket tid. Bilderna ser av någon anledning lite "kusliga" ut, kan inte med pojkvännens kamera riktigt. Det är så mycket snö att man inte riktigt kan ta några närbilder, men tror att vi ska dit och skotta upp intill grunden idag så man får se vad det är för grund och vad det verkar vara för skick på den. Här kommer i alla fall de bilder jag lyckades åstaskomma nu:


http://medlem.spray.se/lareunion/hus1.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/hus2.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/hus3.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/hus4.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/hus5.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/hus6.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/nararuntfonster.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/naraundertak.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/el.JPG

http://medlem.spray.se/lareunion/uthusen.JPG

Så, vad tror ni?

[louise]

Svårt att avgöra med alla den snön:) Men helhetintrycket är ju att det är välhållet. Du kan jämföra med mitt på www.gunnarsbo.blogspot.com, ett projekt som är att ta sig vatten över huvudet..

Taket är urviktigt, kolla läckor innifrån om ni inte orkar vänta på att snön smälter. Fast det skulle jag nog göra. Krypa in under grunden om det går är också viktigt för att kunna se rötskador på syllar och golv.

När ni är där, kolla hur rötskadat träet är genom att känna med en kniv runt tex fönster. Den ska inte gå in mer än max ett par millimeter.

Men huset är underbart! Och den där timrade ladan blir man ju dödskär i. Och all den skogen.. herregud! Det är alltså möjligt ekonomiskt att köpa så mycket skog i Norrland? Här i Västergötland kan man bara glömma att köpa skog med den ekonomi som vi här på alternativ brukar ha.

[Ulric Eriksson]

Så, vad tror ni?

Jag tror att de två saker som är viktigast att titta på, nämligen taket och grunden, ligger begravda under en massa snö, så det är omöjligt att säga någonting utifrån de bilderna.

[Sågaren]

det beror väl på vad det är för skogsmark om det är värt att köpa och vad priset ligger på. det är omöjligt att säga något om ett hus man inte har undersökt de viktigaste tipsen har du redan fått om skorstenen är tät och hel och att det inte finns mögel eller svamp eller läckor i taket.

[Stintan]

Ja, skogen är inte helt inspekterad än, men priset kommer vara utifrån vad som finns  i skogen om man säger.. Huset i sig har väl inte mycket av värde. Dock börjar jag bli lite irriterad på ägaren som aldrig hör av sig.

Får väl se mer vad som väntar när vi får komma in i huset.

Man kan ju komma in på kallvindan via en trappa i hallen så takets insida kan vi ju i alla fall kolla på. Får också försöka skotta fram grunden så man ser hur den ser ut...

[TW]

Jag håller med Sågaren. Det är omöjligt att bedömma skicket utgående från bilder. Några saker syns likväl.

Huset verkar gammalt men tillbyggt på något vis. I samband med tillbyggnader finns det alltid en liten risk för att byggarna har fördärvat någonting i skarvet mellan ny och gammal stomme. Jag har sett ett fall där de hade kapat bort en bärande yttervägg för att få något rum förstorat. Det förstörde stabiliteten i hela stommen. Försök alltså få något begrepp om de bärande konstruktionerna i skarvet. Om det finns byggfusk är det antagligen där.

Om någon del av huset har mullbänkar i golvet får man räkna med att halvsula eller byta nedersta stockvarvet och lägga in nytt golv. Det finns en chans att det inte behövs men jag skulle vara pessimistisk. Kontrollera alla golv mycket noga. Finns det något tillgängligt kryprum under golvet? Kryp in i alla hål och undersök dem noga, betyder NOGA! Om det finns ett badrum någonstans kan det ha fuktskador i golvet. Lutar marken från huset på alla sidor?

Kontrollera så det inte har läckt in vatten bakom taket över ytterdörren. Kontrollera taket i girarna och kring skorstenen.

Kontrollera så att det inte har läckt in vatten under fönstren. Det går bra att byta stockar eller resvirke under ett eller två fönster men det är mycket arbete.

Det gamla fähuset kan vara genomruttet upp till mellantaket. Fähusväggar ruttnar ofta från drevet så att det lämnar en eller två centimetertjock frisk yta på båda sidorna av väggen medan stockarna är genomruttna innuti.

Om priset är rätt och det inte finns några större skador kan det vara en mycket bra affär för den händige. Tag inte min pessimism så hårt, jag är född sådan.

[Rödskägg]

Det lär väl vara värdet på skogen som sätter priset så rent ekonomiskt är ju det hela lätthanterligt. Sedan beror ju det mesta på hur mycket umbäranden/arbete man står ut med, det ser ju ut att finnas arbete, iof inget avskräckande och taket ser ju ut att klara snölaster Som så mycket annat hänger det väl på prislappen. Lycka till.

[bosse_i_dala]

Hej!!

Se gör guds skull till att få dit en besiktningsman!!!!
mvh bosse i dala

[Stintan]

Tyvärr... det blev inget husköp denna gång. Vi fick komma in och huset var världens mysigaste, men! golvet var vääldigt ojämnt och sprucket på vissa ställen pga. att huset rör sig så mycket, plus att källaren tydligen stiger hela tiden, vilket hade resulterat i att man skulle få lyfta huset var femte-tionde år för att hålla nivå med källaren. Dessutom var källaren full i mögel, vilket tydligen resten av huset också skulle vara enligt den som "vårdat" huset de senaste åren. Frutansvärt trist på så fint hus...

[nordtravare]

Hej gör en riktig verdering av skogen i medelpad där jag bor kan den betinga ettvärde på 1,5-5milj så den borde vara det väsäntliga