JAK

[Broberg]

Hur funkar JAK- lån kontra vanligt banklån? I detta fall gäller det husköp. Låter ju bra att slippa betala ockerränta till banken, men någon hake finns väl? Vill gärna höra om olika åsikter och erfarenheter när det gäller detta.
Hälsningar Broberg

[kattfot]

Ja, det finns en hake med JAK även om idéen är jättebra. eftersom banken vill ha tillbaka sina pengar snabbare än andra banker (vilket i sig är förnuftigt) innebär det att amorteringstiden blir så kort att den summa man amorterar varje månad är mycket högre än på en vanlig räntebank. Jag har t.ex ett huslån på 450.000:- i en vanlig bank (med rörlig ränta) som jag amorterar mellan 1000:- och 2000:- i månaden på beroende på ränteläget. Om jag lade om det lånet till JAK skulle jag få amortera minst 8000:- i månaden vilket är helt omöjligt för mig som ensamstående med en inte så jättehög lön.
Jag vet att det har varit en del debatt om detta i Grus&Guld (JAK:s tidning) och att det verkar som om det är svårt att komma runt detta problem i en liten, räntefri medlemsbank.

[louise]

Nä.. så fort måste man inte amortera. Jag tog ett jak-lån på 600 å betalar 4400 i månaden. Fast det var nrä man fick lägga lånen på 30 år, när lågkonjunkutren kom tog de bort det och maxgränsen är 20 år.

Det dyra är väl kanske mest att man måste spara lika mycket som man amorterar.

[kattfot]

Jag har räknat på vad månadskostnaden skulle bli om jag skulle ta lånet idag, alltså med 20 år som maximal betalningstid. Det hjälper ju inte mig att lånevillkoren var "bättre" förut.
Eftersparandet skulle inte vara något problem för mig och jag skulle inte behöva spara jättemycket eftersom jag fått över 2 miljoner sparpoäng i gåva av en kär vän som tröttnat på att spara och spara i JAK men aldrig kunna låna.
Som sagt var; JAK är en jättebra idé men det funkar inte att låna så för alla.

[Existens?]

Hur funkar JAK- lån kontra vanligt banklån? I detta fall gäller det husköp. Låter ju bra att slippa betala ockerränta till banken, men någon hake finns väl? Vill gärna höra om olika åsikter och erfarenheter när det gäller detta.
Hälsningar Broberg

Ett huslån i vanlig bank idag ska ju inte vara några problem att binda till 5% ränta.
100 000 kr kostar alltså 5000 om året, 1 miljon 50 000....  tycker du verkligen det är ocker?

Hur hög är låneavgiften på JAK?

[louise]

Men, varför kommer jämt räntefolket med såna glädjekalkyler som inte gäller i verkligheten. Att få ett lån utan att de kräver amortering är ett luftslott.

När jag skulle låna i vanlig bank, gällde att topplånet skulle amorteras av på 10 år. Med ett lån på 600.000 och räntor från 2006 (låga men inte så superlåga som idag) skulle jag få en månadskostnad på 3800 (efter skatteavdrag för räntorna). Då var det snabb amortering av topplån och "lite" amortering av bottenlånet, resten räntor.

Idag betalar jag 1900 i amortering, 1900 i sparande och 600 kr i låneavgift som är avdragsgill som en ränta, sammanlagt 4400 och efter ränteavdraget 4200 kr i månaden.

Det är 400 kronor mer än en vanliga bank men med total säkerhet att inte min "hyra" höjs och med en rejäl peng på banken när jag närmar mig pension. För vad man faktiskt bör räkna in är att med ett jak-lån behöver du inte pensionsspara som du måste med ett räntelån.

Men det riktigt stora problemet med jak som gjort mig efterklok är att man aldrig kommer ner i lånekostnad. Om jag höjer värdet på huset och blir av med "topplånet", så kan jag inte lägga om lånet och få en lägre månadskostnad.
 Med ett räntelån så hade jag efter tio år då topplånet är avbetalt haft en dramatiskt bättre ekonomi. Med jak ändras inte min ekonomi alls efter tio år. Det enda jag kan ha nytta av är inflationen. I takt med att lönerna går upp så höjs ju inte min boendekostnad, utan den blir hela tiden en lägre procent av lönen.

[Existens?]

Men jag talar inte om total månadskostnad. Jag talar om vad själva lånet kostar , alltså räntan, och hur man än vrider och vänder på det så är 5% av 100 000, 5000. 
TS talar om ockerräntor, och jag tycker inte det är det.

[Georgisten]

Som sagt var; JAK är en jättebra idé men det funkar inte att låna så för alla.

För de som inte kan låna i JAK kanske denna bok kan vara en hjälp på vägen: http://www.adlibris.com/se/product.aspx?isbn=917037466X.

[louise]

jag betalar 7200 i "ränta" om året på ett lång på 600.000. I förhållande til det är väl vanliga ränotr ocker. Med din modell skulle jag ju betala 5000 x 6 = 30.000 i ränta.

[Broberg]

Tack för svaren. Och om man säljer och vill lösa lånet, hur funkar det?

[louise]

Du blir inte av med eftersparet, det har du hela livet. Men lånet kan du lösa som vanligt.

[Broberg]

Hela livet?

[trädman]

Men, varför kommer jämt räntefolket med såna glädjekalkyler som inte gäller i verkligheten. Att få ett lån utan att de kräver amortering är ett luftslott.

När jag skulle låna i vanlig bank, gällde att topplånet skulle amorteras av på 10 år. Med ett lån på 600.000 och räntor från 2006 (låga men inte så superlåga som idag) skulle jag få en månadskostnad på 3800 (efter skatteavdrag för räntorna). Då var det snabb amortering av topplån och "lite" amortering av bottenlånet, resten räntor.

Idag betalar jag 1900 i amortering, 1900 i sparande och 600 kr i låneavgift som är avdragsgill som en ränta, sammanlagt 4400 och efter ränteavdraget 4200 kr i månaden.

Det är 400 kronor mer än en vanliga bank men med total säkerhet att inte min "hyra" höjs och med en rejäl peng på banken när jag närmar mig pension. För vad man faktiskt bör räkna in är att med ett jak-lån behöver du inte pensionsspara som du måste med ett räntelån.

Men det riktigt stora problemet med jak som gjort mig efterklok är att man aldrig kommer ner i lånekostnad. Om jag höjer värdet på huset och blir av med "topplånet", så kan jag inte lägga om lånet och få en lägre månadskostnad.
 Med ett räntelån så hade jag efter tio år då topplånet är avbetalt haft en dramatiskt bättre ekonomi. Med jak ändras inte min ekonomi alls efter tio år. Det enda jag kan ha nytta av är inflationen. I takt med att lönerna går upp så höjs ju inte min boendekostnad, utan den blir hela tiden en lägre procent av lönen.

Det var knappast en glädjekalkyl.

 Just nu är den rörliga räntan på bottenlån i jordbruksfastigheter betydligt lägre än JAKs låneavgift. Dessutom tillkommer inget eftersparande, vilket rimligen också är en kostnad för dig som driver näringsverksamhet. Om inte kapitalet i näringsverksamheten avkastar mer än lånekostnaden (=räntan eller vad man än väljer att kalla det) så är du illa ute. Avkastar pengarna mer, i fallet med JAKs eftersparande mer än 0%, motsvarar kostnaden för eftersparandet den avkastning de gett om du investerat dem i ditt företag. Där hade de, om du investerat klokt, också funnits kvar och därmed varit ett slags pensionsförsäkring.

När det gäller de "positiva" effekterna av inflationen så är inflationen på motsvarande sätt synnerligen negativ för eftersparandet. När eftersparandet väl faller ut och ska användas som pensionsförstärkning etc är de sparade pengarna med stor sannolikhet värda väsentligt mindre än när sparandet påbörjades.

Just nu går det enligt uppgift att att få rörlig bottenlåneränta på ca 1,2% med jordbruksfastigheter som säkerhet hos kända banker. Landshypotek anger 1,6% för rörliga lån och 4,15% för bundna femåriga lån som basräntor på sin hemsida. Beroende på volym och "kreditvärdighet" kan det säkert bli en del rabatt.

[louise]

Ja, just nu ja. Men i snitt har båda sorternas lån mer eller mindre samma ränta. Alltså, om man jämför ett huslån som man har in en 20 -30 år, då betalar båda samma effektiva ränta i snitt.

Men visst har du rätt i att det hade varit bättre att investera pengarna nu, omedelbart i ett företag. Men det var ju inget alternativ när jag tog lånet. Alternativen då var så lika. Och att jag skulle börja driva ett företag kunde jag då inte föreställa mig. Än mindre att det kostar så inihelvete mycket.

Broberg - du måste helt enkelt betala ditt efterspar, hur du gör kvittar. Men du får inte ut det förrän efter den tid du satt som lånetid. Har du lagt lånte på 20 år så får du vänta 20 år på att få tillbaka pengen.

[K.A.J]

Just nu går det enligt uppgift att att få rörlig bottenlåneränta på ca 1,2% med jordbruksfastigheter som säkerhet hos kända banker. Landshypotek anger 1,6% för rörliga lån och 4,15% för bundna femåriga lån som basräntor på sin hemsida. Beroende på volym och "kreditvärdighet" kan det säkert bli en del rabatt.

Samma kortsiktiga tänkande som har gjort att miljön och världen ser ut som den gör! JAK är inte till för kortsiktiga vinster och tillfällig vinstmaximering, utan för långsiktigt sunt ekonomiskt tänkande.

[louise]

Fast nu ställer jag mig på räntefolkets sida.. Jag kan inte ensam rädda världen, i nte en chans att jag slösar bort mitt liv för nån annan. Jag valde jak för att det passade mig ekonomiskt då. Nu när jag vet mer om lån¨och företagande, hade jag kanske gjort ett annat val nu.

[Mårten Swärd]

Just nu skulle jag kunna kyssa bankdirektörernas fötter.. Räntan är så in i helvete låg att det närapå är löjligt, guldläge att amortera järnet, speciellt om man har en värdering på fastigheten som gjordes för 2 år sedan eller så..

[trädman]

Samma kortsiktiga tänkande som har gjort att miljön och världen ser ut som den gör! JAK är inte till för kortsiktiga vinster och tillfällig vinstmaximering, utan för långsiktigt sunt ekonomiskt tänkande.

Vad är det för kortsiktiga vinster du pratar om? Att räntan är låg i absoluta tal idag är inte så konstigt med tanke på att det närmast är deflation. Är det inflation så är räntan högre. Bottenlån mot ränta med fastigheter som säkerhet är en mycket gammal och beprövad verksamhet som fungerade långt innan "oljesamhället" som är synnerligen långsiktig. Jag nämnde landshypoteks ränta som exempel. Det är en medlemsägd bank som har sysslat med bottenlån till jordbruksfastigheter sedan 1836, så så väldigt kortsiktiga tycks de inte ha varit med tanke på att de överlevt ett stort antal "krascher" inklusive den senaste (hittills)

Att låna i JAK ser jag som ett ideologiskt ställningstagande. Däremot har jag svårt att se att det skulle vara till ekonomisk fördel för den som köper en fastighet och vill utveckla och driva verksamhet på den.

[trädman]

Ja, just nu ja. Men i snitt har båda sorternas lån mer eller mindre samma ränta. Alltså, om man jämför ett huslån som man har in en 20 -30 år, då betalar båda samma effektiva ränta i snitt.

Vilka två menar du. Den som lånar hos JAK och den som lånar i "vanlig" bank?

Eller rörlig och bunden ränta? I den senare fallet kommer räntekostnaderna att bli högre om man konsekvent väljer 5-års bindningstid, förutsatt att man inte lyckas spå ränteutvecklingen bättre än marknaden i medeltal och därmmed lyckas binda vid precis rätta tillfällena. Detta eftersom det kostar något att försäkra sig mot framtida ränteförändringar.  Att lyckas binda "rätt"varje gång under en 20-30årsperiod är svårt för att inte säga omöjligt.

[K.A.J]

Vad är det för kortsiktiga vinster du pratar om? Att räntan är låg i absoluta tal idag är inte så konstigt med tanke på att det närmast är deflation. Är det inflation så är räntan högre. Bottenlån mot ränta med fastigheter som säkerhet är en mycket gammal och beprövad verksamhet som fungerade långt innan "oljesamhället" som är synnerligen långsiktig. Jag nämnde landshypoteks ränta som exempel. Det är en medlemsägd bank som har sysslat med bottenlån till jordbruksfastigheter sedan 1836, så så väldigt kortsiktiga tycks de inte ha varit med tanke på att de överlevt ett stort antal "krascher" inklusive den senaste (hittills)

Att låna i JAK ser jag som ett ideologiskt ställningstagande. Däremot har jag svårt att se att det skulle vara till ekonomisk fördel för den som köper en fastighet och vill utveckla och driva verksamhet på den.

Tänker i lite större sammanhang än vad Du gör. Allt som driver människor att bara tänka på ekonomisk vinstmaximering för stunden och inte vad det kostar i miljö, ubrända och sjuka människor i längden!