Bygga gård, ekonomi + byggifrågor, samt söker duktig arkitekt/konstruktör

[JoE-]

Vi har letat rätt gård i 4-5 år och den finns inte. Inte med rätt läge, rätt pris och rätt skick. Så vi breddade vårt sökande och sprang på en obebyggd fastighet  en gubbe vill sälja privat. Den är helt rätt för oss och det vore så skönt med ett hus man visste var ordentligt byggt.

Det här blir ett enormt projekt för oss men vi har kvar vår lägenhet en mil bort så länge det krävs.

Vi har så många frågor men vi har några som sticker ut som vi hoppas få hjälp med

Det är 2 ha betesmark och 7 ha skog. Jag vill börja med att bygga ett skal till en ekonomibyggnad där vi kan placera inkommande el. Här kan vi förvara allt byggmaterial och verktyg, bygga moduler och måla osv. När huset är färdigt färdigställs ekonomibyggnaden för sitt ämnade användningsområde. Är detta en bra idé?
Det borde ju innebära att jag kan dra all moms på byggmaterialet och verktygen jag behöver till ekonomibyggnaden, och sen ha nytta av verktygen i husbygget? Hur påverkar det moms osv om vi gör ett pannrum i ekonomibyggnaden som servar bostadshuset?

Vi vill bygga lösvirke, 2 plan på 40m2 var och förberett för utbyggnad. Vi är ju på alternativ så vi vill göra så mycket som möjligt själva och betala så lite som möjligt men ha ett hus som håller så länge som möjligt. Därför vill vi hitta någon som kan rita upp huset som tänker på samma sätt som oss, billigt, funktionellt, använda standardmått på byggmaterial osv. Vi är beredda att anpassa oss kring det mesta för att få ner kostnaderna och det är inte den inriktningen de stora byråerna har. Någon som har tips på någon duktig i västsverige?

Sen undrar vi om vi kan använda eget virke till allt förutom bärande stomme och takstolar?

Sen undrar vi även i vilken utsträckning vi kan använda begagnat byggmaterial vid nybygge, klarar det isoleringskraven om man har begränsad fönsteryta med begagnade fönster och väl isolerat husskal?

Börjar här och hoppas någon vill svara så lovar jag att uppdatera när det rör på sig

[Ett svart får]

Det kommer bli märkliga proportioner på ett hus som bara är på 40kvm, men två våningar. Men det går säkert att få snyggt ändå, man får göra skisser och kolla hur det blir.

Jag känner ingen arkitekt, men jag tror du har rätt i att det gäller att få tag på rätt person. De flesta vill nog helst rita vräkiga villor i funkisstil.

Det är väl egentligen bara takstolarna som "kräver" klassat virke, allt annat tror jag du kan göra av eget. Och kravet på takstolarna går säkert också att komma runt, om man vill. När det sedan kommer till begagnat byggmaterial är det väl främst fönstren det handlar om. Men hur blir det om man har löstagbara innanfönster, som man hade på vintern förr? Kanske blir tillräckligt bra u-värde.

[malarmaster]

många funkishus från 30-talet har bara 45-50 m2 i var plan,avsikten var just att de skulle kunna byggas billigt på en mindre villatomt.
ritningar till sådana finns ju att kopiera. skillnaden mot ett modernt hus är ju isoleringen,på 30-talet var den skitdålig men det går visst att använda en riktig ekoisolering och ändå använda en gammal ritning.
Våtutrymmen är det ju också andra krav på,likaså uppvärmning men har man tillgång till billig ved går det ju att köra med vedpanna och acktankar. I skåne brukar dock en rejäl luftvärmepump vara det enklaste och billigaste alternativet,kompletterat med någon kamin vid rejäla köldknäppar . det finns ju kaminer som man kan köra med skorsten genom väggen så att bygga en traditionell skorsten faller därmed bort. Ulf

[olivia.k]

Sen undrar vi även i vilken utsträckning vi kan använda begagnat byggmaterial vid nybygge, klarar det isoleringskraven om man har begränsad fönsteryta med begagnade fönster och väl isolerat husskal?

Kan ni inte köpa en begagnad timmerstomme och sätta upp? Det finns ju många hus som flyttas och sätts upp på nya tomter. Exempelvis huset på http://lundagard.blogspot.se
Vem anlitar en arkitekt för att bygga en liten stuga på 40 kvadratmeter? Känns som en onödig kostnad.

[vattuvarg]

Vem anlitar en arkitekt för att bygga en liten stuga på 40 kvadratmeter?

Så vitt jag förstår så är huset tänkt att bli 40 + 40 kvadratmeter (i två plan, alltså).

[kaskelottas]

En bra idé för tillfällig förvaring av grejer etc kan vara ett bågväxthus, eftersom ni är på alternativ vill ni kanske ha ett sånt sen ändå.
Fördelar är att det går fort att få upp och kostar inte så mkt.

Tex:
http://www.blocket.se/vi/Lagerhall_Forrad_Vaderskydd_108m2__9x12__58475868.htm?ca=4&w=3

Denna säljs som lagerhall men funkar lika bra att klä med växthusfolie från tex trädgårdsteknik, fördel är högre takhöjd än många bågväxthus.

[vattuvarg]

Men hur blir det om man har löstagbara innanfönster, som man hade på vintern förr? Kanske blir tillräckligt bra u-värde.

En lösning som jag tycker är intressant är att använda två begagnade tvåglasfönster tillsammans. Såg lösningen i Bokalders/Blocks bok Byggekologi. Det är ungefär som farstu/vindfång fast för fönster. Mellan fönstren blir det ett pytteväxthus där det borde växa rätt bra.

Ett annat sätt att förstå konceptet är att den inre "extrafönsterbågen" har dubbla glas.

Begagnade tvåglasfönster skulle på så sätt ge gammalt utseende (och pris) med modern prestanda.

[olivia.k]

Så vitt jag förstår så är huset tänkt att bli 40 + 40 kvadratmeter (i två plan, alltså).

Ja, jag förstod det,  men ändå är det ju jättelitet. Och vilka hus har lika många kvadratmeter upp som nere? Är det inte mycket biarea uppe, och ej full takhöjd? Eller ska det byggas en skokartong?
Själv bor jag i ett litet hus på 80kvadrat nere, men det är ju mycket mindre boarea uppepå pga kattvindarna.

Här är förresten en timmerstomme till salu på 40 kvadratmeter, så den bör ju passa trådskaparen.

http://www.blocket.se/jamtland/Nerplockad_timmerstomme_7x6m_65215589.htm?ca=3&w=1

[kaskelottas]

ett så litet hus är ju perfekt att bygga i ett växthus förövrigt! =)

[Ett svart får]

En lösning som jag tycker är intressant är att använda två begagnade tvåglasfönster tillsammans. Såg lösningen i Bokalders/Blocks bok Byggekologi. Det är ungefär som farstu/vindfång fast för fönster. Mellan fönstren blir det ett pytteväxthus där det borde växa rätt bra.

Ett annat sätt att förstå konceptet är att den inre "extrafönsterbågen" har dubbla glas.

Begagnade tvåglasfönster skulle på så sätt ge gammalt utseende (och pris) med modern prestanda.

Gäller att övertyga byggnadsnämnden bara, beroende på kommun kanske man måste presentera u-värden. Men visst är det en bra lösning annars.

[malarmaster]

Ja, jag förstod det,  men ändå är det ju jättelitet. Och vilka hus har lika många kvadratmeter upp som nere? Är det inte mycket biarea uppe, och ej full takhöjd? Eller ska det byggas en skokartong?
Själv bor jag i ett litet hus på 80kvadrat nere, men det är ju mycket mindre boarea uppepå pga kattvindarna.

Här är förresten en timmerstomme till salu på 40 kvadratmeter, så den bör ju passa trådskaparen.

http://www.blocket.se/jamtland/Nerplockad_timmerstomme_7x6m_65215589.htm?ca=3&w=1

ett funkishus i två plan har exakt lika stor yta på bägge plan beroende på att övervåningen inte är indragen pga tak,det ligger ju ovanpå som en keps.
jag tycker själv dessa hus är mycket trevliga och trots min förkärlek för den traditionella svenska stugan skulle ett sådant kunna bli en förebild vid nybygge. materialval är ju också flexibelt,regelstomme eller stenväggar.
Problem med dagens nybygge är ju byggnormerna. energieffektiva hus gäller,annars inget bygglov. timmerhus har det svårt då de inte är tillräckligt effektiva utan man måste överisolera t.ex tak för att få ett godtagbart helhetsvärde.
Annars finns det gott om timmerstommar,jag blev erbjuden en i just två plan med  ungefär den yta som efterfrågas.
Kunde köpas till en mkt billig peng för nermontering och flytt.dessutom rejält gammal (kring 1800).Orginalstugan på gården som nu stod o förföll pga inget användningsområde.Stommen i bra skick,resten började ge sig.30 cm breda golv o takplank,golvet dock i sämre skick pga att någon ägare har använt stugan till slakt o styckbod.(fläckigt). övrig inredning saknades,förmodligen överflyttad till "nya" huset när det byggdes (1870-1880).Där satt faktiskt spegeldörrar från 1700-talet i några rum på bottenvåningen.
Nya huset ombyggt o tillbyggt i flera omgångar,senast på 70-talet då ny fin tegelfasad i mexi las på . den gamla stugan har däremot lämnats åt sitt öde.
Själv har jag inget behov av timmerstomme då jag vid nybygge skulle bygga i regelverk och ecoisolering,enligt min mening det enda kostnadseffektiva för ett modernt boende. Ulf
Ny ägare till gården vill rensa bort allt som ger underhåll.

[olivia.k]

Problem med dagens nybygge är ju byggnormerna. energieffektiva hus gäller,annars inget bygglov. timmerhus har det svårt då de inte är tillräckligt effektiva utan man måste överisolera t.ex tak för att få ett godtagbart helhetsvärde.
Annars finns det gott om timmerstommar,jag blev erbjuden en i just två plan med  ungefär den yta som efterfrågas.
Kunde köpas till en mkt billig peng för nermontering och flytt.dessutom rejält gammal (kring 1800).

Kan man inte komma undan byggnormerna genom att säga att timmerhuset är ett fritidshus? Det är väl ingen som tror att man ska bygga ett permanentboende på 40 kvadratmeter ändå..
Vad tycker du om priset på det timmerhus jag länkade? Är det dyrt i jämförelse med de timmerstommar du sett? Jag funderar på att köpa det själv. Kan behöva ett litet gästhus och jag gillar timmerhus.

[JoE-]

Wow vilken bra input!
Jag är dålig på att rita men ska försöka få fram en bild på hur vi tänker oss huset. Vi vill förbereda för ett par utbyggnader: vi vill ha möjligheten att sätta dit en huskropp med liknande mått 10+ år framåt i tiden. Då ska huset bilda ett L. Men det viktigaste för oss är vinterträdgården/orangeriet som hamnar framför syd och västfasaden. Men det ligger också längre fram i tiden.

Postar en bild på ett hus som inspirerar oss.

Tänker oss då att bygga ett halvt sådant hus till att börja med.
Kök, litet sovrum och badrum på bottenplan och vardagsrum/bibliotek där uppe.
Om det blir som huset på bilden tror jag det blir snyggt fast det blir en hög låda när balkonger och kupor och osv kommer på plats. Kan t.o.m. tänka oss  mer vägg på andra våning. Då kan vi ha ett lågt loft uppe i takstolarna som förvaring.

Har länge drömt om ett växthus runt huset men det verkar bli så fruktansvärt dyrt. Tror mer på vinterträdgård av begagnade fönster. Vi kommer ju ha ved så vi klarar oss

Förslaget med bågväxthus för förvaring var verkligen lysande, för precis som du misstänker vill vi odla massor!

Mycket intressant med funkishusen, det ska undersökas! Vi är öppna för nästan vilken typ av hus som helst så länge det är lösvirke och vi slipper helt platt tak.

Idén med dubbla tvåglas ska jag kolla med kommunen! Vore ju toppen att förvara pelargoner där emellan

Timmerstomme är inte aktuellt. Jag vill kunna bygga mycket själv och i sektioner när vi väl bygger eget hus. Som sagt är det knepigt med isoleringen vid nybygge med. Hade vi köpt en färdig gård hade det gärna fått vara timmer men nu, nej.

Det hade ju varit fantastiskt om det gick att bygga med fritidshusregler men ändå bo där, klart vi vill ha det välisolerat men vi kommer värma med egen ved. Får forska vidare i detta.

[Ett svart får]

Huset på bilden är skitsnyggt, kan ni få till något sådant kommer det bli jättebra

[Jakobn]

Hej jag är ganska insatt, om du gör en enkel överskådlig lista med frågor om regler mm så ska jag svar efter bästa förmåga.
Här kommer svar på första inlägget.

Du kan använda eget virke till samtliga delar i konstruktionen. Till en del bärande delar såsom takstolar och bjälklag kan du behöva en byggnadskonstruktör till att göra lite beräkningar, det får du sätta mot kostnaden att köpa färdigstämplat virke. Byggnadskonstruktören kommer räkna på att bygga de bärande delarna i oklassat virke och kommer därmed gå upp i dimension för att försäkra sig om att det klarar samma belastning som det klassade.

Begagnat byggmaterial går bra att använda, men ta fönster som exempel. De har ett Uvärde från tillverkaren som du måste använda för att göra en beräkning på hur mycket energi som åtgår i huset. Denna energideklararion kräver kommunen för att man ska ha för börja bygga. Kan du bara lämna in en trovärdig beräkning med begagnade dörrar och fönster så ska det inte vara några problem men det blir troligtvis dyrare och tar mer tid i anspråk än att helt enkelt köpa nya fönster och dörrar. Så lägg energi på andra begagnade saker som golv tak mm.

Vad gäller uppvärmning med ved så kräver det betydligt mer isolering för att få genom bygglovet än vad värmepump gör. Tråkiga regler men värmepumparna är vfavoriserad.

Räkna inte med att få bygga fritidshus, speciellt inte om du ska börja med en ekonomibyggnad. Folk försöker sig på sådant hela tiden, men vem vet, kanske kan du lyckas lura dem.

Mvh

[JoE-]

Hej jag är ganska insatt, om du gör en enkel överskådlig lista med frågor om regler mm så ska jag svar efter bästa förmåga.
Här kommer svar på första inlägget.

Du kan använda eget virke till samtliga delar i konstruktionen. Till en del bärande delar såsom takstolar och bjälklag kan du behöva en byggnadskonstruktör till att göra lite beräkningar, det får du sätta mot kostnaden att köpa färdigstämplat virke. Byggnadskonstruktören kommer räkna på att bygga de bärande delarna i oklassat virke och kommer därmed gå upp i dimension för att försäkra sig om att det klarar samma belastning som det klassade.

Begagnat byggmaterial går bra att använda, men ta fönster som exempel. De har ett Uvärde från tillverkaren som du måste använda för att göra en beräkning på hur mycket energi som åtgår i huset. Denna energideklararion kräver kommunen för att man ska ha för börja bygga. Kan du bara lämna in en trovärdig beräkning med begagnade dörrar och fönster så ska det inte vara några problem men det blir troligtvis dyrare och tar mer tid i anspråk än att helt enkelt köpa nya fönster och dörrar. Så lägg energi på andra begagnade saker som golv tak mm.

Vad gäller uppvärmning med ved så kräver det betydligt mer isolering för att få genom bygglovet än vad värmepump gör. Tråkiga regler men värmepumparna är vfavoriserad.

Räkna inte med att få bygga fritidshus, speciellt inte om du ska börja med en ekonomibyggnad. Folk försöker sig på sådant hela tiden, men vem vet, kanske kan du lyckas lura dem.

Mvh

Tack! Jättekul Allt är ännu väldigt osäkert och jag drunknar i samtal med bank, markägare, skogsstyrelsen, länsstyrelsen, lantmäteriet, mäklare, kommun, nätägare, konsulter etc så många frågor är fortfarande oklara för mig och när de klarnar är det toppen att kunna bolla med någon som har erfarenhet.

Om vi köper fastigheten och bygger ekonomibyggnaden kan vi starta lite smått med verksamhet och ordnar vi då brunn för odling ökar det värdet som tomt precis som elanslutningen gjort. Om det här dyker upp en stuga till rätt pris ställer vi dit den att ha som sommarstuga under byggåren.

Under tiden köper vi kök, vedspis, golv, etc begagnat. Någons felbeställda fönster kanske? Vi fäller träd och sågar upp till allt oklassat virke vi behöver.
Vi ritar och räknar på huset utifrån de saker vi har. Jag börjar gräva ur för tomt och grund. Sen tar vi in offerter på takstolar, virke till bjälklag och allt annat vi behöver köpa nytt. Vi tar även in offerter för hantverkare.  Om mäklaren värderar det potentiella huset till vår budget ger banken byggkreditiv. Då är tanken att vi gör så mycket det bara är möjligt själva och får ett lägre lån. Något feltänk här?

Merparten av grund, platta och dränering bör jag kunna förbereda.
En sådan liten platta blir inte dyr när jag gräver ur, fyller upp, paddar, bygger form, lägger isolering, bockar armering och lägger värmeslang själv. Material, pumpbil och betong och en gubbe som är med och gjuter och slodar borde kunna ge ett pris mellan 600-1500/m2. Räknat på 50m2 platta 75k. Rimligt?

Om vi hittar fint platt berg att bygga på, finns det något annat sätt än att kolla strålningskartor att få en aning om radon?

Jag bör även kunna förbereda moduler som förvaras i ekonomibyggnaden. Då tänker jag iallafall de 2 långa väggarna. Jag har ingen erfarenhet av modulbygge och befarar att skarvarna är den svaga punkten. Har vi bara byggt de 2 största väggarna  sparar vi mycket tid och får en snabb stomresning samt slipper skarvarna. Drömscenariot då är att mha 2 inhyrda snickare (samt några vänner som lyfthjälp vid väggresning) kunna resa stommen, lyfta på takstolar och få på papp på 3 veckor. 100k, är det ett rimligt antagande för snickarna?


Påpekandet med värmepump var bra! Det kan vi absolut ställa in en för att minska kraven och ha en bekvämlighetsvärme. Det gör ju också att vi kan skjuta kostnaden på vedpanna och (rejäla) ackumulatortankar lite framåt och köpa in när det dyker upp bra begagnat. Vad är det billigaste man kommer undan med som ändå håller i pumpväg? ~80m2 golvyta och högt i tak. Kan ju själv gräva ned kollektorslang i samband med tomtplanering men gillar inte tanken på 400m slang i trädgården/hagen så kanske luft/vatten  är att föredra men luft/luft går väl med, man behöver ju inte använda golvvärmen även om det är en stor fördel för huset..

Är ftx ett måste?

Mvh

PS Bör för diskussionen nämna att jag kommer ha maskingrävare och utföra grävjobb själv. Den går på egen budget. Tar krossföretaget milersättning har vi bara en mil dit men det är långsamma småvägar.

[Ett svart får]

Jag bör även kunna förbereda moduler som förvaras i ekonomibyggnaden. Då tänker jag iallafall de 2 långa väggarna. Jag har ingen erfarenhet av modulbygge och befarar att skarvarna är den svaga punkten. Har vi bara byggt de 2 största väggarna  sparar vi mycket tid och får en snabb stomresning samt slipper skarvarna. Drömscenariot då är att mha 2 inhyrda snickare (samt några vänner som lyfthjälp vid väggresning) kunna resa stommen, lyfta på takstolar och få på papp på 3 veckor. 100k, är det ett rimligt antagande för snickarna?

Det fina med stomresning är att det går mycket fortare än det ser ut. Jag hade förmodligen kunnat göra det helt ensam på tre veckor, utan att stressa, men jag bygger inte moduler utan bygger på plats istället. Det viktigaste är att ha en färdig ritning att gå efter så man vet exakt var fönster, dörrar och annat skall vara.

[Klasb]

Tänk på att alla kommuner ska följa samma lagar men de tolkar dem helt olika och skapar egna lagar efter behov, så det som sägs har på forumet kanske inte gäller i din kommun.
I min region kan man inte söka bygglov om det inte finns dokumenterat vatten.
i min region spelar det ingen roll vilken uppvärmning man har bara man klarar energisparkraven.
I min region måste du ha avloppsfrågan klar innan du får bygglov.
om du flyttar dit ett tillfälligt hus måste du ha bygglov för det. Det är bättre med en byggbarack.
I min region måste plattan utföras av en certifierad entreprenör.
det du spar på fönster får du betala med extra isolering.

varför lägga 3-400000 på en lada innan du satt spaden i jorden.

[JoE-]

Det fina med stomresning är att det går mycket fortare än det ser ut. Jag hade förmodligen kunnat göra det helt ensam på tre veckor, utan att stressa, men jag bygger inte moduler utan bygger på plats istället. Det viktigaste är att ha en färdig ritning att gå efter så man vet exakt var fönster, dörrar och annat skall vara.

Vad skönt att höra! Alltid bra att räkna i överkant för att inte hamna i en otrevlig situation. Ja ritningar oroar mig lite, jag har ingen aning om vad det kommer att kosta. Hur går man tillväga? Jag skulle kunna lägga tid på att lära mig sketchup eller liknande om det sparar pengar att jag har ett förslag som jag betalar någon med kunskap att färdigställa?

Jag tänker mig så få dörrar som möjligt då det är så många kringkostnader med karm, trycke osv.
Lister blir också dyrare än man tror, är det tidsmässigt rimligt att göra egna?

All V/A nära varandra är självklart men finns det ytterligare besparing att göra? Hade ju sparat mycket på att ha bdt-avlopp och bränndass men det blir svårare att få med frugan, banken och kommunen på det så jag räknar med att gräva ned avlopp.

Fönster får man ju tänka till ordentligt var man sätter och hellre ha få stora än många små. Kommer satsa på nya fönster med bra u-värde men rita in fönstren efter att jag köpt dem till bra pris.

Både braskamin och vedspis kan placeras vid vägg för att kunna dra ut skorsten. Någon som gjort och har prisbild?

Jag ska även leta vidare efter ritningar på små funkishus med pulpettak, det förenklar kommande utbyggnad att inte behöva bryta taket som det blir med sadeltaket men tror det blir svårt att passa in i landskapet.

När det kommer till tak, vad är rimligt om man betänker hållbarhet, pris och täthet? Gammalt (eller nytt) tegel är både lätt och  överlägset snyggast men inte särskilt tätt, rätt dyrt och mycket underhåll. Pannplåt är lätt och underhållsfritt. Bör även vara görbart att lägga själv på ett enkelt tak utan vinklar kupor och ränndalar och gå rätt snabbt. Betong är för tungt. Papp eller shingel är väl nästan billigast? Hur bra är det? Shingel måste ta en evighet? Något jag missar?

[JoE-]

Tänk på att alla kommuner ska följa samma lagar men de tolkar dem helt olika och skapar egna lagar efter behov, så det som sägs har på forumet kanske inte gäller i din kommun.
I min region kan man inte söka bygglov om det inte finns dokumenterat vatten.
i min region spelar det ingen roll vilken uppvärmning man har bara man klarar energisparkraven.
I min region måste du ha avloppsfrågan klar innan du får bygglov.
om du flyttar dit ett tillfälligt hus måste du ha bygglov för det. Det är bättre med en byggbarack.
I min region måste plattan utföras av en certifierad entreprenör.
det du spar på fönster får du betala med extra isolering.

varför lägga 3-400000 på en lada innan du satt spaden i jorden.

Tack, jättebra med punkter till kolla upp-listan.

Ekonombyggnad först har jag förklarat med att elanslutning blir billigare dit samt att ha någonstans att förvara byggmaterial och bygga. Det ger även förutsättning att starta en liten verksamhet vilket är ett måste för att kunna dra momsen?
Pris och standard på den är ännu oklart.

Byggbarack eller husvagn går bra