Köpa hus utan slutbesiktning?

[asta]

Min syster är spekulant på ett riktigt drömhus. Stort, nybyggt, supersnyggt inuti och med naturskönt läge. MEN trots att ägarna till huset bott där i 5 år är huset inte slutbesiktigat. De har byggt det själva och säger att det bara inte blivit så att de inte slutbesiktigade och att köparen får göra det själv, därav ett juste pris på villan.

Vi ringde kommunen för att kolla lite och det visade sig att de fått bygglov för 7 år sedan, men aldrig anmält byggstart. Kommungubben sa nåt om att bygglovet inte länge är aktuellt eller nåt sånt. Det hade med byggstarten att göra. Vet inte vad det betyder, men vi fick ut bygglovsansökan. Ansökan gäller ett enplanshus på 110 kvm mitt på den stora naturtomten som hör till villan. Inget mer. Huset som är till salu är 250 kvm stort, i två plan och dessutom hör det ett rejält garage med förråd och superfint hönshus till. Och både huset och garaget ligger i ena kanten av tomten, inte mitt på. Vi frågade varför de bara fått bygglov för så litet hus och kommungubben ryckte på axlarna och sa att de inte sökt för större hus.

Vad bör min syrra göra? Kan hon köpa drömhuset för ett juste pris (1,8 miljoner) och slutbesiktiga och fixa byggloven i efterhand? Vad gäller? Huset ligger på en stor äng mitt ute i landskapet och stör liksom inte grannar eller utsikt eller så.

[Skogstant]

Tycker att din syster absolut inte ska köpa huset. Utan giltigt bygglov riskera hon då böter och tvingas till rivning.

[bokeliden]

Jag hade nog bett en jurist skriva köpeavtal med sagda förbehåll. Alltså att köpet är giltigt förutsatt godkänt bygglov o eventuella böter eller extra kostnader tillfaller säljaren, det finns jurister man kan ringa, kostar inget upp till 15 minuter, de heter juristjouren, eller advokatjouren, eller nåt liknande. där får ni säkert goda råd!
lycka till

[sydtobak]

Som sagt ovan, avråder bestämt.

[asta]

Men rivning låter ju väldigt drastiskt. Hur ofta händer det egentligen? Hörde med en som har lite koll på juridik och han tyckte att det i stort sett aldrig händer att man faktiskt river familjers hem om det inte är felbyggt eller i planlagt område. Och det har ju funnits ett bygglov så tomten har ju ansetts som lämplig för en villa.
Hur stora kan böter bli? Liknande hus i området brukar kosta nära det dubbla av vad säljarna begärt.

Men vad gör de som äger huset om det finns risk för rivning om det kommer fram att huset är byggt? Kan man öht sälja? För de har redan köpt ett nytt hus och ska flytta redan i februari.

[Blötsnö]

De begär hälften av vad det borde vara värt? De vill inte befatta sig med sin felaktigt hanterade bygglovshandlingar själva? Aldrig att jag skulle köpa utan att FÖRST fått besked från kommun vad som gäller. Låter ju onekligen som att säljarna vill bi av med ett problem, inte dumpar de priset för att vara snälla?

[besk]

Bygglov ges vanligen under förutsättning att bygget startas (anmäls) inom två år och avslutas inom fem. Annars förfaller bygglovet. Huset ni tittar på är ett svartbygge. Sen tillkommer att byggnaderna som uppförts inte är i närheten av vad som söktes i det utgångna bygglovet. Jag skulle räkna med att garage och hönshus ganska lätt kan stryka på foten. Frågan är varför de ansökte om ett så mycket mindre hus än det de byggde. Det borde inte varit svårare att få lov utifall det inte finns några speciella förhållande till omgivningen. Det kommer kosta pengar att reda upp det här. Minst 50-100 000 men om det vill sig illa kan det faktiskt behöva rivas eller sluta på högre belopp pga kringkostnader. Omöjligt att säga i förhand. Beror på hur rätt och riktigt allt är gjort i övrigt, kommunens inställning, ev. grannar som får för sig att bråka när det kommer fram etc.. Rivningar sker, dock inte så ofta. Om ni verkligen väljer att fundera vidare så borde ni ta ett snack med framtida försäkringsbolag. Svartbygge utan byggansvarig och slutbesiktning låter som något man bör prata igenom så att den försäkring som sedan tecknas gäller fullt ut. Kan tänka mig att de vill göra en rejäl besiktning som ni får stå för.

Nu sitter svartbyggarna med Svarte Petter och så länge han är så här skitig så avråder jag.

De begär hälften av vad det borde vara värt? De vill inte befatta sig med sin felaktigt hanterade bygglovshandlingar själva? Aldrig att jag skulle köpa utan att FÖRST fått besked från kommun vad som gäller. Låter ju onekligen som att säljarna vill bi av med ett problem, inte dumpar de priset för att vara snälla?

Det är heller inte bara så att man kan ringa och prata med en handläggare och få besked. Beskeden kan ändras hur som helst tills dess alla tillstånd är på plats. Det är först då, om alla tillstånd går att erhålla, man vet vad som gäller. Du kanske ringer och pratar med nån praktikhandläggare som säger si. När pappren kommer in till bygglovsarkitekten tycker han så. Nämnden går i taket över dessa regelbrytare... Man vet absolut inget förrän pappren är stämplade, bygglovsavgifter och eventuellt annat är klart.

[asta]

Jag tycker att det hela låter mycket konstigt. För om de kunde fått förändra sitt bygglov och bygga större, så varför sökte de inte direkt? Det måste ju varit medvetet att huset blev större och fick fler våningplan. Det gör ju liksom inte hus av sig själva. Och kommunen har kampanjer där de försöker locka folk att flytta in då kommunen varit drabbad av utflyttning. Och bygglov kostar väl bara nån tusenlapp? För säljaren har uppgivit att huset började byggas knappt 6 månader efter att de fått ett positivt förhandsbesked. 

Hur kommer det sig att man inte anmäler byggstart och inte slutbesiktigar? Kan de som bygger huset vinna något på det? Varför bygger man svart om det inte varit svårt att få vita papper? Eller jag kanske är för naiv för att fatta? 

Till husets skal har de anlitat en byggfirma, men husets ägare stod som ansvarig. Invändigt har ägaren själva byggt för han är snickare.

[TW]

Det luktar skunk om hela affären.

[kanka]

Jag har bekanta som köpte ett hus i Umeå, och det visade sig senare att säljarna inte hade godkända
bygglov på hela huset.
De fick lov att riva ner allt som det inte var godkänt på, det gick inte att få bygglov i efterhand heller.

[Vasa81]

Då har de troligen inte haft någon kontroll/kvalitets ansvarig.
Kan vara ett riktigt råttbo bakom väggar osv.

[olof]

Hur kan priset på 1,8 miljoner i en avflyttningbygd vara hälften av ett motsvarande med gröna papper? Det låter lite glädjekalkyl. Jag tvivlar på man får lån på en sådan fastighet.

Detta är en riskfylld affär, där man riskerar att utöver förlora allt man betalt även straffavgifter och rivningskostnader. Men man ska också vara medveten att om priset är det rätta och man har förmåga att hantera byråkratin och ingen i kommunhuset har en fis på tvären så kan det bli ens livs bästa affär. Men då måste man kunna hosta upp pengarna utan lån från början och ha någonstans att bo under tiden, som bostad är det ett magsårsprojekt.

[Chaan]

Man kan iaf förutsätta att någonting gått fel, när dom byggt det, och flyttar därifrån. Eller hade fått jobb på annan ort?

[besk]

Jag tycker att det hela låter mycket konstigt. För om de kunde fått förändra sitt bygglov och bygga större, så varför sökte de inte direkt? Det måste ju varit medvetet att huset blev större och fick fler våningplan. Det gör ju liksom inte hus av sig själva. Och kommunen har kampanjer där de försöker locka folk att flytta in då kommunen varit drabbad av utflyttning. Och bygglov kostar väl bara nån tusenlapp? För säljaren har uppgivit att huset började byggas knappt 6 månader efter att de fått ett positivt förhandsbesked. 

Hur kommer det sig att man inte anmäler byggstart och inte slutbesiktigar? Kan de som bygger huset vinna något på det? Varför bygger man svart om det inte varit svårt att få vita papper? Eller jag kanske är för naiv för att fatta? 

Till husets skal har de anlitat en byggfirma, men husets ägare stod som ansvarig. Invändigt har ägaren själva byggt för han är snickare.

Förhandsbesked betyder att det i princip går bra att bygga något slags hus. Bygga får man först lov att göra efter erhållet bygglov och genomförd bygganmälan. Förhandsbesked är något man kan skicka in för att försäkra sig om att man kan få bygglov (dock inte hur som helst). Har de byggt efter förhandsbesked utan att söka bygglov så är det jäkligt korkat. Jag fick betala ett par tusen för förhandsbesked och har för mig att själva lovet numera ligger på tio tusen ungefär. Det lär dock inte räcka att betala avgifterna...

[asta]

Oj då. Så en anledning att inte söka ordentliga bygglov kan alltså vara att slippa betala de 10 000:- som ett riktigt bygglov kostar? Men ett så stort hus med garage och allt borde ju ha kostat betydligt mer än så. Inredningen har de verkligen inte snålat med pengar på så 10 000:- borde vara en droppe i havet. Eller kanske motsvarande matsalsgruppen.

Syrran börjar dra öronen åt sig, även om hon ju är jättesugen för det är hennes drömhus. De har tydligen gemensamma bekanta med husägarna, varför de har fått titta på huset redan nu. Efter nyår ska det läggas ut på annons. Men hur ställer sig en mäklare till något sådant, undrar jag? Får man lov att sälja något som är olagligt byggt och där köparen riskerar att bli blåst? För ett så fint hus, då finns det nog alltid någon som är frestad att chansa.

[besk]

Avgifterna varierar från kommun till kommun. Så vad det kostar hos er har jag ingen aning om. Brukar inte vara diffrentierade avgifter för enfamiljhus utan mest för större byggnationer som kräver utredningsresurser från kommunen. Att, som det verkar, strunta i att fixa bygglov (eller utnyttja detsamma) är inte att spara, det är att be om stora bekymmer.

Mäklare är bara förmedlare och har inget som helst ansvar för något som helst så länge de inte vilseleder eller undanhåller relevant information. Det är inte mäklarens bekymmer om det är svartbygge eller inte men får de kännedom om det så måste de upplysa köparen. Jag har sett flera annonser där mäklare säljer svartbyggen, men det framgår väldigt tydligt i prospektet och priset brukar bli därefter. Om man nu ska ge sig in i en sån affär och riskera eländes elände så kan man alltid försöka få in förbehåll i kontraktet. Frågan är om köparen är så sugen på det.

[Existens!]

Risken är nog uppenbar att det där drömhuset kan bli en mardröm.

Om det vore enkelt att rätta till pappren, så skulle ju säljarna göra det, och inte försöka sälja det innan, det är det som gör mig mest betänksam. Varför väljer dom inte att rätta till först?
Det kommer ju att kosta i straffavgifter, det är helt klart.

[Neon Knight]

Hur kan priset på 1,8 miljoner i en avflyttningbygd vara hälften av ett motsvarande med gröna papper? Det låter lite glädjekalkyl. Jag tvivlar på man får lån på en sådan fastighet.

Detta är en riskfylld affär, där man riskerar att utöver förlora allt man betalt även straffavgifter och rivningskostnader. Men man ska också vara medveten att om priset är det rätta och man har förmåga att hantera byråkratin och ingen i kommunhuset har en fis på tvären så kan det bli ens livs bästa affär. Men då måste man kunna hosta upp pengarna utan lån från början och ha någonstans att bo under tiden, som bostad är det ett magsårsprojekt.

Håller med. 1,8 miljoner är mycket pengar för en lottsedel. För de pengarna får man en kåk med vita papper på pendlingsavstånd från Stockholm.

[asta]

Jag och min syster bor inte i samma kommun så jag har dålig koll på priser och områden där hon bor.

Det senaste ryktet, via de där gemensamma bekanta, är att snickaren som äger huset inte bara snickrat inredning utan verkligen gjort allt. Typ el, vatten, VVS, kakelsättning osv. Som han inte har behörighet till. Och att det finns en del "kreativa lösningar" i huset. Kanske att det blivit för mycket att åtgärda för att få igen det i en slutbesiktning?

[Rödskägg]

Samma sak som när det luktar nybakta bullar:

Stäng ytterdörren (från utsidan), spring, spring så fort och långt det går.

Det finns ett par rätt kritiska saker här har man gjort något överhuvudtaget som går att påvisa att det är utfört efter 2011-05-02 blir det ännu värre. T.o.m. kan man få nyttjandeförbud för att slutbevis inte finns. Sedan har vi byggsanktionsavgifterna men hav tröst taket går vid 50 PBB 2,2 milj. Ej startbesked för 190 m2 bruttoarea 44 000:-, ej slutbevis för ibruktagande 44 000:- ej bygglov 236 500 (190 m2 bruttoarea) ett par exempel bara. Sedan ska du ju kunna påvisa att byggnaden uppfyller lagens alla krav.

Nu är ju inte jag bankman men denna fastighet lär ju inte vara belåningsbar till mer en tomtvärdet och där får man nog lov att se byggnaden som en belastning/rivningskostnad.

"Paddle faster, I can hear Banjos playing"

Och till sist ett par ord om byggherren/herrarna http://thethirdestate.net/wp-content/uploads/2010/01/picard-facepalm2.jpg