Köpa släktgården

[Davego]

Hej!
Jag är lite fundersam över om mina drömmar kan besannas..
Läget är som sådant: I min släkt finns en gård på ca 170 hektar mark. Ett hus och ladugård och maskinhall finns på marken. ca 30 hektar är åkermark, säg att 90 hektar är gran och tallskog som absolut är avverkningbart som slutavverkning. Jag kan gå in med 1/7 som insats i arvsrätt och eventuellt få gården till taxeringsvärdet. Skulle detta vara möjligt och köpa om den nu skulle kunna säljas till mig för 7-8 milj. Vad behöver jag ha i insats till denna summan och kan man betala av rentorna med det som finns i skogen att avverka. Sen vill jag ha får, ankor, köttdjur eller höns. Jakten är en resurs jag vill nyttja för eget bruk. Jag jobbar "ute" under sommarhalvåret eller upp till 75% året runt och min tjej också mellan 75-100%. Skulle det kunna gå att få detta att gå ihop?   

[Davego]

ingen som kan ge en liten kommentar om denna kalkyl skulle kunna gå över huvud taget? 

[ieenilorac]

Kolla med banken, så får du hjälp med en kalkyl där.

Om ni klarar det eller inte beror såklart på många faktorer. Hur stora blir era slutgiltiga lån efter avverkning, ev renovering osv? Vilken verksamhet vill ni bedriva där, och kommer den att gå med vinst? Vilken levnadsstandard vill ni ha, hur mycket är ni beredda att snål de första åren för att få ner lånet till en rimlig nivå?

Det går inte att svara snabbt på din fråga, och underlaget är för litet för att kunna räkna på det alls.

Hur mycket ni jobbar har ju inte mycket att göra med era intäkter, bara som ett exempel på en brist i informationen. 75% arbete kan ju innebära allt mellan 8000 kr netto och 40 000 kr netto, mer om man har ett extremt välbetalt jobb.

[Existens?]

Hej!
Jag är lite fundersam över om mina drömmar kan besannas..
Läget är som sådant: I min släkt finns en gård på ca 170 hektar mark. Ett hus och ladugård och maskinhall finns på marken. ca 30 hektar är åkermark, säg att 90 hektar är gran och tallskog som absolut är avverkningbart som slutavverkning. Jag kan gå in med 1/7 som insats i arvsrätt och eventuellt få gården till taxeringsvärdet. Skulle detta vara möjligt och köpa om den nu skulle kunna säljas till mig för 7-8 milj. Vad behöver jag ha i insats till denna summan och kan man betala av rentorna med det som finns i skogen att avverka. Sen vill jag ha får, ankor, köttdjur eller höns. Jakten är en resurs jag vill nyttja för eget bruk. Jag jobbar "ute" under sommarhalvåret eller upp till 75% året runt och min tjej också mellan 75-100%. Skulle det kunna gå att få detta att gå ihop?

Det spontana svaret är *nej*, det skulle inte gå att få ihop.

Och det behövs mer information. Hur har du det med släktingar? Vad säger att du skulle få det för taxeringsvärdet? Vem äger det nu, och vad blir reavinstskatten för den som säljer? Kanske försvinner ett par miljoner i skatt, hur ställer sig släkten till det?
Dessutom lär du inte få låna så mycket på skogen om det är gammal skog, för den räknas inte som säkerhet, ofta försvinner den ju snart, och då står lånen utan säkerhet.
Och även om du får låna 6-7 miljoner, så blir det ju i runda slängar 350 000 om året i ränta, och ska du betala den med skogen, så försvinner skogen snabbt.
I så fall måste du ta ner kanske 10 000 kubik skog direkt för att få ner lånen, och då är frågan hur det blir med skatt.

Så en sån här affär är inget man reder ut över en kafferast

[ieenilorac]

Jag har iofs fått för mig att om en gård säljs till taxeringsvärdet inom familjen så blir det ingen skatt på försäljningen. Nya regler som inte har gällt så länge. Håller på att kolla upp detta med en jurist som kan fastighetsaffärer, men tror att det ska vara så.

[statustrött]

 Marknadsvärdet brukar vara mycket högre än taxeringsvärdet, i alla fall i de trakter där jag bor.
 Om man då får köpa fastigheten för taxeringsvärdet så "typ lurar" man i realiteten säljaren.

 Skogen kan nog vara värd sådär  5-10 miljoner, men det blir en massa skatter och avdrag hit och dir. >Dessutom kostar det att markbereda och plantera efter avverkningar.

 Följ tidigare råd och prata med några banker, LRF-konsult finns i alla fall häruppe och har bra kunnande. Så prata inte bara med banken utan med med flera kunniga och försök sedan bilda dig en uppfattning.

[Existens?]

Jag har iofs fått för mig att om en gård säljs till taxeringsvärdet inom familjen så blir det ingen skatt på försäljningen. Nya regler som inte har gällt så länge. Håller på att kolla upp detta med en jurist som kan fastighetsaffärer, men tror att det ska vara så.

Om man säljer gården under taxeringsvärdet, så räknas det som gåva och säljaren slipper skatta. Blir summan dessutom så låg som under 85% av taxvärdet, så blir det heller ingen stämpelskatt för lagfarten.

Men om man övertar en gård som gåva, så är den juridiska termen att man 'inträder i säljarens skattemässiga situation', dvs man fortsätter bara den tidigare ägarens räkenskaper.
Och det betyder att man oftast inte får några avskrivningar på byggnader, då dom ju troligen är helt avskrivna, och framförallt får man dåliga skogsavdrag, eftersom skogsavdragen baseras på köpesumman, och det blir ju då den tidigare ägarens köpesumma man får gå på, och är det en gammal släktgård så är den ofta väldigt låg.

Och utan skogsavdrag så får man en besvärligare sits när man sen vill ta ner skog, om det ska ske i stora mängder.

Att köpa just över taxeringsvärdet är oftast det absolut sämsta alternativet.

Då löser skatten ut för den tidigare ägaren, och säg att den här gården ägts sen 60-talet och man har ett ingångsvärde på kanske 400 000, och nu säljer man för 7 miljoner. Då blir det en reavinst på 6 600 000, vilket ger en skatt på ca 2 miljoner.
Alltså blir det 5 miljoner som släkten får dela på, istället för de 7 miljoner köpet var på. Inte alltid så populärt.

Så då blir det ofta att man tvingas lägga på för att täcka skatten också, dvs priset hamnar på runt 9,5 miljoner istället för 7, och ger samma slutresultat, dvs 7 miljoner för släkten att dela på.

Ett knep för att få upp pengasumman till släkten är ju då att man överlåter gården som gåva, dvs under taxvärdet, och istället köper alla inventarier av den förra ägaren ganska dyrt, då får man upp en större summa. Helst ska då den gamla ägaren vara så gammal så han inte hinner deklarera den försäljningen av inventarier, för annars får han ju skatt på det ändå. Lite makabert uttryckt kanske, men ekonomi är makaber ibland.

[ieenilorac]

Jo, men om man köper strax under taxeringsvärdet, och man har stora renoveringskostnader på ekonomibyggnaderna, så får man vad jag förstår kvitta intäkterna på skogen mot dessa. Plus såklart mot andra investeringar i företaget/gården, utom dem som görs på själva boendet.

Och om man köper så, så innebär det ju samma sak som om man betalat typ 1,5 gånger mer, som då skulle ha skattats bort. Det kan innebära att man hamnar nära marknadsvärdet, beroende på olika faktorer såklart, men att marknadsvärdet är 1,5 gånger taxeringsvärdet är inte ovanligt. Stämmer det teoretiska antagandet, så har säljaren inte förlorat något, inte heller ev andra arvtagare/intressenter, och köparen har fått ett bättre utgångsläge med lägre lån.

Jag är inte helt insatt i allt med skogskonton osv än, men är man klok så kan man såklart se till att investera i fastigheten, så att man slipper skatta, det är ju det smartaste, så länge man klarar av att betala lån osv med externa inkomster. Det är dyrt att köpa gård idag, så man vill ju inte betala mer skatt än nödvändigt.

[statustrött]

 Dum fråga men, vem skulle de sälja till för att inte få en reavinstskatt?

[Existens?]

Jo, men om man köper strax under taxeringsvärdet, och man har stora renoveringskostnader på ekonomibyggnaderna, så får man vad jag förstår kvitta intäkterna på skogen mot dessa. Plus såklart mot andra investeringar i företaget/gården, utom dem som görs på själva boendet.

Och om man köper så, så innebär det ju samma sak som om man betalat typ 1,5 gånger mer, som då skulle ha skattats bort. Det kan innebära att man hamnar nära marknadsvärdet, beroende på olika faktorer såklart, men att marknadsvärdet är 1,5 gånger taxeringsvärdet är inte ovanligt. Stämmer det teoretiska antagandet, så har säljaren inte förlorat något, inte heller ev andra arvtagare/intressenter, och köparen har fått ett bättre utgångsläge med lägre lån.

Jag är inte helt insatt i allt med skogskonton osv än, men är man klok så kan man såklart se till att investera i fastigheten, så att man slipper skatta, det är ju det smartaste, så länge man klarar av att betala lån osv med externa inkomster. Det är dyrt att köpa gård idag, så man vill ju inte betala mer skatt än nödvändigt.

Nej, alla kostnader får man ju såklart dra av mot skogsinkomster, och man kan ju ta ner skog till att betala räntor, för räntorna är ju avdragsgilla.
problemet kommer om man vill plocka ner 5000  kubik för att få ner lånen.

[Existens?]

Dum fråga men, vem skulle de sälja till för att inte få en reavinstskatt?

Det är ett vanligt förfarande när man byter generation på en gård.

[ieenilorac]

Dum fråga men, vem skulle de sälja till för att inte få en reavinstskatt?

Alla nära släktingar, som jag förstått det. Troligen samma som de man får skänka saker till utan gåvoskatt, om nu existens? har rätt i sitt resonemang om att det gäller försäljning till under taxeringsvärdet, som då räknas som gåva.

[statustrött]

 Jag tror jag förstår, men om inte, menar jag att den som säljer ska ha en vettig ersättning för den fastighet som den är delägare/helägare av

[Existens?]

Alla nära släktingar, som jag förstått det. Troligen samma som de man får skänka saker till utan gåvoskatt, om nu existens? har rätt i sitt resonemang om att det gäller försäljning till under taxeringsvärdet, som då räknas som gåva.

Det är inget resonemang Jag har själv köpt gården så, och Lrf-konsult håller på med såna överlåtelser ständigt.

Den varianten exploderade när gåvoskatten togs bort.

Skogen är största problemet.

Skogsavdraget är ju bara en räkenskapsmässig sak som man får direkt, och utan att sätta av pengar på ett konto.
Skogskontot måste pengar sättas in på, och beskattas när dom plockas ut.

Skogsavdraget får man återföra när man säljer gården en vacker dag, så nån skattebefrielse är det inte, bara ett uppskov.

Periodiserinsfonderna på 30% är ju också en sak man kan använda, där pengar inte måste sättas in, utan bara dras bort i dekllarationen. Men dom ska ju tillbaka inom 5 år.

[grimbart]

Skogen går väl hugga ner. Marken kanske kan styckas av och sälja tomter? Att ha så mycket pengar i skuld ger förmodligen både magsår och sömnlösa nätter..

[Ronny]

Tänkte också lite som grimbart. Avverkningsbar skog som fortfarande står upp trots stormar är betdyligt mer värd än när den blåst ner och ligger som ett plockepinn. Avverka medan den står upp! En tanke till: Kanske kan släktingarna få något som kompensation i stället för att betala en massa i skatt?

[tamate]

davego: har 2 goda råd då vi själv presis köpt en gård på 200 ha med 187 ha med skog av en släkting

kontakta lrf och be om hjälp, sedan vänder du dig till Landshypotek och ber om hjälp. Har du tur som vi hade så sitter dom på samma våning och går in till varandra och disskuterar fram en lösning.

vi fick oerhört mycket med hjälp och vi komemr ha lrf som gör vår redovisning detta året då det handlar om mycket pengar och mycket som kan gå fel. man kan ju tro man är rik när det plötsligt landar en massa pengar på ens bankkonto men sanningen är inte riktgit så. meeen, det öppnar upp sig en hel mängd med möjligheter.

vi kom överrens med landshypotek hur mycket vi max klarar av i månaden sedan disskuterade vi fram hur lånet ska se ut, vi har på 40 års avbetalningsplan och om du tar lånet hos dom i år så har dom en sak att man sätter in 4 % av lånet så får du tillbaka en hel del pengar, lite klyddigt att förklara så du får ringa och fråga dom. för oss blir det i sådant fall att vi får tillbaka en hel månads ränta varje år och det är pengar som växer så du får tillbaka ännu mer.

som sagt vänd dig till landshypotek och be om råd och lrf för dom kostar en del men har oerhört dyrbara råd =) gör inte som en bekant till oss och avverka maximalt och spendera upp pengarna och sälj allting och gå back året därpå för man har använt upp pengarna som man måste betala tillbaka 60 % i skatt på.

om du har ett bra upp lägg ( vi ska sälja den gård vi flyttar ifrån och den summan kommer vi bet av lånet på så vi visade upp ett seriöst upplägg och det var det som gjorde att vi fick lånet fasten vi inte har världens bästa ekonomi).

[tamate]

nej avverkningsbar skog är inte belåningsbar eg men man kan få den belåningsbar om man lägger den delen som ett eget lån och betalar tillbaka så fort man får tillbaka från avverkningen.
det beror helt på personen man talar med.

[Existens?]

Skogen går väl hugga ner. Marken kanske kan styckas av och sälja tomter?

Det beror helt på vilket sätt man tar över gården, och hur mycket man har lust att betala i skatt.

[Davego]

oj oj oj!  sjukt vad mycket det är och tänka på.. tack för tips och råd ! jag ska först och främst prata med min släkting i helgen om detta.. Om jag nu får köpa gården till ett skäligt pris.. typ strax över taxeringsvärdet förslagsvis eller under detta.. Grejen är att de som får ärva får ju i så fall ärva pengar snart och då kanske 70-75% av marknadsvärdet i stället för att kanske vänta 10 år och få ut 100% av marknadspriset då som ingen vet vad det är nu. Jag kommer absolut ta kontakt med kunnig person inom LRF eller dyligt och värdera och allt för att se hur det går att lösa på bästa sätt ekonomiskt så att helst alla blir nöjda. Jag vill inte sova sömnlös om nätterna på grund av en dålig ekonomisk situation framöver.. för det gör jag redan då jag är orolig över hur det kommer gå med mina planer om att få köpa eller inte    Men det bästa är att försöka! då har man heller inget att förlora