Värdering av skog (sticky)

[larsw]

Frågan om värdering av skogsskiften dyker ofta upp här.

Följande länkar kan vara av användbara.

Skogsstyrelsens prisstatistik
http://www.skogsstyrelsen.se/episerver4/templates/SFileListing.aspx?id=15351

LRF Konsults prisstatistik
http://www.konsult.lrf.se/makleri/prisstatistik

[ulfen]

Bra tabeller på LRF kommer ej in på skogsvårdstyrelsen av någon anledning...men till sak. Tänker köpa ett område av min granne bestående av drygt  8 h varav 2 h åker, 2 h skog gran 40-60 år och kalhygge med fröträn 4 h. Hur räknar man ut m3sk ? bor i område III och då ligger väl priset omkring 350 kr m3sk. Åkermarken på 2 h vad har det för värde, då 1 h har synnerligen dålig dränering (går ej att ha som betesmark).

[larsw]

Du kan räkna ut m3sk om du skaffar dig ett relaskop och ett långt måttband för att mäta övre höjd på träden (genom syftning förstås, inte genom att klättra upp i ett träd). Relaskopet "Ludde" finns att köpa hos Skogma för kanske 150:-.

Tror det medföljer instruktion, principen är att man roterar runt på stället och räknar alla träd som inte får plats i relaskopets glugg. Då får man den sk grundytan. Sedan multiplicerar man den med övre höjd på beståndet (baserat på ett snitt av tio träds höjd eller så) och vips så har man m3sk per hektar om hela beståndet är likformigt.

Mer står kanske på Kunskap Direkt, http://www.kunskapdirekt.se/ Prova Verktyg->Virkesförråd eller något sådant.

Detta för de två hektaren med 40-60 års gran. Är det olika avdelningar får man förstås göra en beräkning per avdelning och sedan justera för avdelningens storlek.

Vad kalhygget med fröträn skall värderas till är svårare. Liksom åkermarken. Någon som har några förslag?

[ulfen]

Ludde hm... Tack för svaret, tror dock att det kanske är lika bra att ta dit en värderingsman.

[Lars-Göran]

Jag köte till 8 hektar för 4 år sedan marken gränsar till min fastighet.2 hektar åker ,0,5 hektar mosse resten "skog" ca 600 kubik.
Priset var 200000 kr.
Så om priset för dig ligger  på 300-350000 kr skulle inte jag bli förvånad.Priset per kubik på mindre ställen i Götaland ligger runt 540-570 kr för några år sedan låg det på ca 320 kr.
Lars

[ulfen]

Ja en 350 tusen låter rimligt men sånt tär när det är så lite mark det e frågan om. Tack för svaren.

[Mårten Swärd]

Jag har en skogsbruksplan som är upprättad förra året, vilka parametrar och vilka priser ska man använda för att få ett ungefärligt hum om värdet på skogen? Någon som vet?

Det totala virkesförrådet är på 1086 m3sk, och är fördelad så här på trädslag:
272 m3sk tall
143 m3sk gran
671 m3sk löv

och på huggningsklasser så här:
Röjningsskog Gran (R1): 22 m3sk (20% löv)
gallringsskog Löv (G1): 276 m3sk
Föryngringsavverkning (S1) Gran/Löv: 748 m3sk
Föryngringsavverkning (S3) Tall: 40 m3sk

Fastigheten ligger i nordligaste Östergötland..

Någon som kan ge en ungefärlig värdering på dessa siffror eller skriva någon "formel" som man kan räkna med för att se ungefär vad värdet kan tänkas bli?

Mvh Mårten

[bo_i_dala]

Hej!
Räkna ca 400 kr /m3sk, medelpriset ligger på ca 440kr

[bo_i_dala]

Hej!
Skogspriserna ligger just nu så högt att det är svårt att "räkna hem" ett skogsfastigetsköp, det finns dessutom värden som är svåra/omöjliga att värdera, tex närhet till dej eller din andra fastighet, jakt/fiske/naturupplevelse mm. Att köpa skog är en långsiktig investering!

Nån vis man / kvinna sa att: "Skogsägare lever fattigt men dör rika"

[mahe]

Vad kalhygget med fröträn skall värderas till är svårare. Liksom åkermarken. Någon som har några förslag?

Jag har en liknande frågeställning. Jag är i skrivande stund intresserad av ett större skogsparti (ca 80ha) där den nuvvarande ägaren har gått så hårt åt skogen att 90% av alla träd är 39 år eller yngre (i princip så är resterande 40-50 år). Trots den stora arealen är virkesförrådet endast 5000 m3sk. Kan man få hela gården för 2 miljoner?

[bo_i_dala]

Hej!
2 milj låter OK om man ser på virkesinnehållet, men lite lågt mht 80 hektar.
Var i landet påverkar också!
Hej!!

[larsw]

Jag har en liknande frågeställning. Jag är i skrivande stund intresserad av ett större skogsparti (ca 80ha) där den nuvvarande ägaren har gått så hårt åt skogen att 90% av alla träd är 39 år eller yngre (i princip så är resterande 40-50 år). Trots den stora arealen är virkesförrådet endast 5000 m3sk. Kan man få hela gården för 2 miljoner?

Då fastigheten är över 50ha så är det viktigt att komma ihåg ransoneringen enligt skogsvårdslagen. Det innebär bla att du inte får ha mer än högst halva beståndet i form av skog som är yngre än 25 år (?). Om mer än 40 ha är ungskog får du alltså inte göra några slutavverkningar av S1/2/3-skog till resten av skogen växt ikapp.

Om säg 40-50 (?) år när all skog på fastigheten är klar för slutavverkning, så får du alltså högst slutavverka 40 hektar, sedan måste du vänta 25 år innan resten kan avverkas, vilket binder upp kapital. Du tvingas därmed sluttavverka ena halvan av fastigheten tidigt, för att minska de ekonomiska skadorna av att ha slutavverkningsklar skog (med medföljande dålig tillväxt) som du inte får avverka och alltså inte förräntar sig i tillväxt. För varje år som gammelskogen står och väntar på att få avverkas ökar risken att någon skall få för sig att klassa plantageskogen som höga naturvärden, och därmed för all framtid ta bort dina inkomstmöjligheter på den. Inget problem om du har snormycket pengar och gillar gammal skog, men ett problem om du behöver inkomster.

Detta tror jag går att komma runt om du köper ytterligare skog inom samma kommun och med rätt ålder, ex ytterligare 80 hektar, men som kommer vara 25-75 år vid slutavverkningstillfället för fastigheten ovan.

Iaf bör detta dra ner värdet på hela fastigheten, annat än för någon som redan har skog i rätt ålder så de kan komplettera varandra. Någon som idag sitter med 80 ha slutavverkningsskog kan vara mycket intresserad av att 80ha skog i åldersintervallet 25-50 år. Och 5000 m3s på 80 hektar är inte direkt imponerande.

[stubben]

Jag vill göra en inflik här ang skogsinnehållet i en skogsbruksplan.

Ofta kan det slå (+-) 10 till 20% i skogsinehållet på beståndsnivå och har du tur-otur kan det slå lika mycket på hela fastigheten.  Så det kan löna sig att kolla upp hur erfaren värderaren är. Var inte rädd för att ringa upp den som gjort skogsbruksplanen. Många värderare gör rutinmässigt underskattningar på ca 10% av skogsinehållet på hela fastigheten så man ska bli positivt överraskad, men jag har även hört talas om en överskattning på 50%!! vilket ledde till en stämning av värderingsmannen (De flesta värderingsmänn har en friskrivningsklausul i uppskattningen av skogsinnehållet)

Om du har tid och intresse så gå ut och klava (mäta med skjutmått) upp skogen i ett antal provytor då får du ett mer rättvist värde på skogsinehållet.

jag har gjort det på några bestånd i min skog som jag köpte i våras och än så länge har det varit 0-35% i snitt mer än i skogsbruksplanen.

Mer om hur du uppskattar skogsinehållet kan du läsa på http://sydved.se/file.aspx?id=311
sidan 122-123 där tar de upp realskops och klavmåttsmetoden.
I övrigt bra förklaringar till hur man i stort sköter skog i röjning-gallringsbestånd.

[Pong]

Något som är vanligt är att använda sig av LRFs prisstatistisk för värderings av en enskild fastighet.

Det är helt uppåt väggen. LRF-tog fram den för att se utvecklingen över sina förmdedlade skogsfastigheter dvs ett index. Dvs skogsfastigheter i region 1 har gått upp med x% på 5 år etc.


Att använda sig av av kr/m³sk och multiplicera per m³sk på fastigheten är helt extremfel. Det är ungefär som att ta medelinkomst för en svensk och dela upp de i 4-5 regioner. Och utgå ifrån den statistiken och kräva den som månadslön oavsett som man jobbar som 40h/vecka som städare eller är regionchef för en bankkoncern som jobbar 60h/vecka.

LRF-statistik ger samma kr/m³sk för en fastighet med norrlandsbonitet på Gotland som en virkesrik skogsfastighet i Skåne.

LRF-statistik tar inte hänsyn till.

Bonitet -  dvs en fastighet där det växer 8 m³sk/ha är lika mycket värd där det växer 3m³sk/ha.
Trädslag - en välskött fastighet med fina virkesrika bestånd och grov diameter är lika mycket värd som en fastighet med krokiga bestånd med klen diameter som har naturligt uppkommen växt igen av björk, asp, sälg på nerlagda åkrar osv osv.
Kvalitet -   -"-
Skotningsavstånd -  att värdet är lika för en fastighet där medelavståndet är 200 m mot en där det är 1200 m .
Att en fastighet - 2 mil utanför stockholm är lika mycket värd som en på småländska höglandet.


LRF säger ingenting om en enskild fastighet. Ingenting.

Det finns program som Slump och BM-win som tar hänsyn till värdet av skogen. Slump är ortprisbaserad men BM-win är räknar bara på skogens monetära värden på med data på beståndsnivå som grund.

[Bilini]

Håller med ovanstående talare... det är väldigt mycket som man måste ta hänsyn till ang. skogsvärderingar och LRF kan vara ett av dom, däremot inte det enda. Det viktigaste av allt är att åka ut på marken och verkligen gå igenom den, försöka avgöra om det som står i planen stämmer. Gärna med någon som är väldigt skogskunnig. Oftast friskriver sig mäklarna skogsbruksplanens information då den kan slå på båda håll. Titta efter ex. fuktiga partier, blockighet, branter, diken, fråga om röta i bestånd som avverkats, servitut, nyttjanderätter osv och som man skrev innan skotningsavstånd, befintliga bilvägar, bonitet, ståndortsindex osv. Kolla även upp värdefulla naturområden i skogsstyrelsens tjänst skogens pärlor... Skogsbolag idag som är certifierade ska inte köpa virke från t.ex. nyckelbiotoper.... det ska finnas med i planerna men de är inte alltid hundra procentigt att de gör det. Tänk även på att skogsfastigheter över 50 ha inte får ha mer ungskog under 20 år än som täcker upp 50%, så man inte står där med höga lån och inte kan hugga det man tänkt från början. Sånt är kan vara lätt att missa om man är "ny" skogsägare.
I alla fall i södra sverige känns det som priserna är väldigt upptrissade... sen är det ju ett värde i sig om man redan har en fastighet och det t.ex. rör sig om grannfastigheten. Olika faktorer att använda sig av kan vara att räkna på nuvärde, markvärde osv. En bra sida är skogforsks sida kunskapdirekt där det finns många olika verktyg för beräkningar.

[cebaztian]

Hej


Ungefär vad är avkastningen per år per hektar granskog.
Vet ej kubik, vill bara ha en ungefärlig idé om vad vinsten är på ägandet av skog, själva produktionen.

[Skogsola]

Ett utgångsbud : tusen kronor /ha

[cebaztian]

Men jag har hört att en bra granskog växer 6-7 kubik per år.
Och om det ger ca 500 skr i inkomst per kubik - så tjänar man väl 3-4000 per hektar per år?

[Skogskunnig]

Genomsnittlig produktion i hela Sverige är knappt 5 m3 per år och hektar. Allt som växer blir inte sågtimmer utan ungefär hälften blir massaved. Sen måste avverkningen betalas. Markberedning, plantering, röjning, och i gallringarna är nästan inget sågtimmer.
Så att räkna med 200 kr/m3 som ett geovt snitt är rimligt. 
5 * 200 = 1000

Så det var en bra ungefärlig uppskattning du fick.

[Camaro1969]

Länge sedan det skrevs i tråden...
Nån som vet hir priserna ser ut i hälsingland nuförtin?


Skickat från min iPhone med Alternativ.nu

[torpjens]

Googling http://www.sveaskog.se/skogsagare/salja-virke-och-biobransle-till-oss/priser/

[Camaro1969]

Jag tänkte på skogsmark..

Kommer eventuellt få köpa ett skifte på 60-70 ha i norra hälsingland.. och funderar lite på hur mycket man måste punga ut med...
Det ör både skog, myr, och berg blandat.. vet inte mer än så för tillfället


Skickat från min iPhone med Alternativ.nu

[andtol]

Jag tänkte på skogsmark..

Det finns en del gårdar till salu på t ex hemnet. Sök där och försök hitta en liknande gård för att få en uppfattning på priser. Hittar du ej i Hälsingland så kanske det finns liknande i andra landskap.

Det är ganska mycket som spelar roll, förstås. Närheten till samhälle, vägar, vatten, jakt, hur mycket skog och vilken skog det finns osv.

[torpjens]

Jag tänkte på skogsmark..

Det gjorde jag med.   Ett kalhygge är inte mycket värt för det kostar att markbereda, plantera och röja. Ett bestånd av avverkningsmogen skog är värt ungefär det som virket som står på beståndet är värt. Är skogen åldersmässigt i ett tillväxtskede är den värd (lite) mer än vad virket som står där är värt, olika lite beroende på ålder. Därför är en grov skattning av skogens värde att ta antalet kubikmeter som står där och multiplicera med priset per kubikmeter. Är det ett hygge eller en avverkningsmogen skog hamnar du nog för högt i pris, är det en ungskog (G1, G2, S1) hamnar du nog för lågt i pris men det ger ändå en fingervisning.


Har du tillgång till en aktuell skogsbruksplan så kan en första grov skattning vara att kolla det totala virkesinnehållet och multiplicera med priser från tabellerna jag länkade tidigare. Yngre skog eller dåligt skött skog ger mer massa och mindre timmer. Välskött äldre skog ger mer timmer och inte så mycket massaved.


På så sätt kan man få fram vad virket är värt och därmed göra en skattning av skogsvärdet. Vill du ha mer noga än så måste du börja titta på medelstamdiameter, ålder, trädslag, skotningsavstånd, vägnät, avstånd till industrier med mera med mera.


För en given areal är det dessutom mer värt, i allmänhet, att ha en plan mark utan stora stenar eller surhål. Är området dessutom kvadratiskt och hela arelaeln i en enda sammanhängande bit är det mer värt än 6 spridda långsmala delar.


Det är många parametrar men virkesvolymen x virkespriset ger en första grov skattning.

[grangåva]

Va roligt att denna tråden är skapad av larsw, han driver en av sveriges största bloggar idag. Men detta är från innan allt de

[Camaro1969]

Va roligt att denna tråden är skapad av larsw, han driver en av sveriges största bloggar idag. Men detta är från innan allt de

Haha såg inte att han skapat den:)

Håller på läser hans första bok och är spontanbesökare på hans blogg:)


Postat med Alternativ.nu´s app

[Camaro1969]

Det gjorde jag med.   Ett kalhygge är inte mycket värt för det kostar att markbereda, plantera och röja. Ett bestånd av avverkningsmogen skog är värt ungefär det som virket som står på beståndet är värt. Är skogen åldersmässigt i ett tillväxtskede är den värd (lite) mer än vad virket som står där är värt, olika lite beroende på ålder. Därför är en grov skattning av skogens värde att ta antalet kubikmeter som står där och multiplicera med priset per kubikmeter. Är det ett hygge eller en avverkningsmogen skog hamnar du nog för högt i pris, är det en ungskog (G1, G2, S1) hamnar du nog för lågt i pris men det ger ändå en fingervisning.


Har du tillgång till en aktuell skogsbruksplan så kan en första grov skattning vara att kolla det totala virkesinnehållet och multiplicera med priser från tabellerna jag länkade tidigare. Yngre skog eller dåligt skött skog ger mer massa och mindre timmer. Välskött äldre skog ger mer timmer och inte så mycket massaved.


På så sätt kan man få fram vad virket är värt och därmed göra en skattning av skogsvärdet. Vill du ha mer noga än så måste du börja titta på medelstamdiameter, ålder, trädslag, skotningsavstånd, vägnät, avstånd till industrier med mera med mera.


För en given areal är det dessutom mer värt, i allmänhet, att ha en plan mark utan stora stenar eller surhål. Är området dessutom kvadratiskt och hela arelaeln i en enda sammanhängande bit är det mer värt än 6 spridda långsmala delar.


Det är många parametrar men virkesvolymen x virkespriset ger en första grov skattning.

Hmm jaa det är ett långsmalt skifte, 200x3000meter ca

Gör över en surmyr och över ett berg, så där finns knappt något värde.

Det finns all sorters skog, plantering till gammelskog, tror dick inte det finns någon kalmark som inte är planterad.

För mig ligger det strategiskt viktigt kan man säga. Det gränsar mot tomten så eventuell maskinhall etc skulle kunna placeras perfekt.

Det är bara andrahandsinformation jag hittils fått.. att det ska säljas, så till veckan ska jag kontakta ägaren tänkte jag, eventuellt att man träffas och kan få ta del av skogsbruksplan om sådan finns.

Jag vet att fastigheten är ca 500ha, på kanske 10 skiften.. så detta skifte måste ju syckas av, dock är gränserna redan klar så det borde väl gå?


Postat med Alternativ.nu´s app

[torpjens]

så detta skifte måste ju syckas av, dock är gränserna redan klar så det borde väl gå?

Tänk då på att kostnader för lantmäteriförrättning tillkommer. Det tar tid och det kostar. Lantmätarna är olika långsamma i olika delar av landet, och olika dyra.    Men det är bara att köra på tills det tar stopp eller går vägen.