Skatteregler för gårdar

[blom]

Är otroligt sugen på att köpa en gård med både några hektar skog och några hektar åker. För detta behöver jag låna en massa pengar. Läste att det inte var någon bra idé att avverka skog för att ta ut pengarna för egen del, bättre att investera dem i själva skogsfastigheten för att inte dubbelbeskattas. 'Storbonden' - du verkade påläst innom detta område så jag skulle gärna se att du kommenterade det jag skriver.
Det jag vill veta är vad som ingår i "investera i skogsfastigheten". Är det alltså smart eller korkat att avverka för att:
1) Amortera av lånen på fastigheten.
2) I nödfall, betala räntor på dessa lån.

Vidare undrar jag om man liksom för villor måste betala lagfart på 1,5% för köpeskillingen, samt pantbrev för 2% av det belånade beloppet.

Tacksam för svar!
/Blom

[RaggarBonden]

Är otroligt sugen på att köpa en gård med både några hektar skog och några hektar åker. För detta behöver jag låna en massa pengar. Läste att det inte var någon bra idé att avverka skog för att ta ut pengarna för egen del, bättre att investera dem i själva skogsfastigheten för att inte dubbelbeskattas. 'Storbonden' - du verkade påläst innom detta område så jag skulle gärna se att du kommenterade det jag skriver.
Det jag vill veta är vad som ingår i "investera i skogsfastigheten". Är det alltså smart eller korkat att avverka för att:
1) Amortera av lånen på fastigheten.
2) I nödfall, betala räntor på dessa lån.

Vidare undrar jag om man liksom för villor måste betala lagfart på 1,5% för köpeskillingen, samt pantbrev för 2% av det belånade beloppet.

Tacksam för svar!
/Blom

Vid köp av fastigheten får man avverka och göra avdrag för ett visst fribelopp som beror på hur mycket fastigheten kostar.

Annars räknas amorteringar av lånen och ränteinbetalningar i princip lika som eget uttag och beskattas.

Man ska investera in skogspengarna i ekonomibyggnader, markanläggningar eller maskiner då kan man komma undan skatten

Det bästa är att skaffa sig en bra revisor som kan ge råd ! Det behöver du ju iaf till deklarationen.

Storbonden

[Lainde]

Du får avverka för 50% av den totala köpeskillingen skattefritt.
Lagfartskostnad är samma som för villor, men hur det är med pantbrevskostnad vet jag ej.

Vad som sedan ska fixa så att du slipper skatta ihjäl dig är precis som storbonde beskriver det.
Ett fett "underskott av kapital" som du får om du investerar i fastigheten och en duktig revisor.
LRF är visst duktiga på detta, men "FRUKTANVÄRT"!!, dyra (Hörsägen).
Jag har anlitat en mindre revisionsbyrå i 15 år och de pengarna har visat sig vara väl investerade.

[blom]

Aha, tackar, det låter ju bra! Vet ni om det finns någon tidsgräns för detta fribelopp (tex att det måste göras inom ett år efter köp) eller kan man vänta tex 20 år och sedan göra det?
/Blom

[Lainde]

Såvitt jag vet finns ingen tidsbestämmelse för hur länge du kan utnyttja underskottet.
Däremot är det knutet till dig som ägare (fysisk person) och kan inte överlåtas eller utnyttjas av någon annan.

[Grimla]

Såvitt jag vet finns ingen tidsbestämmelse för hur länge du kan utnyttja underskottet.

"underskott av kapital"  har väl en begränsning på 5 år...eller ?

[Lainde]

"underskott av kapital"  har väl en begränsning på 5 år...eller ?

Jag tror det skiljer lite beroende på vilken verksamhet du bedriver.
Underskott av "hobbyverksamhet" tror jag är på 5 år, medan underskott av sk "näringsfastighet" är "för evig tid" sas.
Jag har iaf inte blivit av med något underskott pga av det ev skulle finnas en tidsram för utnyttjandet av detta.

[leifhh]

det finns en broschyr att ladda ner från skatteeverket som tar upp alla former av näringsidkare, däribland näringsfastigheter. den är rätt utförlig.

leta reda på den, tanka ner och skriv ut.

[larsw]

Boken "Skog" av bla Tjäder (sic) och Seth, tar upp det mesta om skatteregler kring skog på ett lättläst sätt.

Vitsen är att satsa på att få ordentligt eget kapital som kan ge räntefördelning, vilket innebär att man kan ta ut räntefördelningen (ca 9% av det egna kapitalet) varje år som inkomst på kapital, och alltså bara får 30% skatt totalt.

Köper man t ex en bebodd skogsfastighet för säg 1.5 MSEK, och lägger 300 000 kontant, så kan man hävda att dessa 300 000 går in i skogen, medan alla lån betalar huset. Därmed fås 300 000 i eget kapital, vilket kan ge 27 000 i kapitalinkomst om året. Tas inte räntefördelningen ut läggs den till det egna kapitalet, så fixar man underskott i verksamheten de första åren kan man snabbt bygga upp mer eget kapital.

Om man tar denna kapitalinkomst och kvittar mot räntorna på huset (dvs betalar räntan på länet med avkastningen från skogen), så tar de förstås ut varandra.

Sedan kan man lämpligen periodisera inkomsterna med skogskonto, dit 50% av intäkten från avverkning kan gå, och sedan kan tas ut i framtiden. Pss kan man maximera utnyttjandet av räntefördelning och slippa så hög skatt (inkomst av tjänst 32% + sociala avgifter + eventuell marginalskatt - med marginalskatt så åker lätt 70% i skatt).

Finns massa sätt att trixa på, avskrivningar etc. Problemet är förstås att alla inköp över 5000:- + moms skall skrivas av över tiden, och anläggningstillgångar (dvs sådant som går in i byggnader etc) skrivs av på 20 år, så det går inte att stoppa in pengar från stora avverkningar rätt in i verksamheten och undvika skatt.

För övrigt så hjälper väl även Skogsbyrån till med skattefrågor, inte bara LRF-konsult.

Mina tolkningar ovan, har fungerat med skattemyndigheten hittils. (2 år).

[Lainde]

Hypotetisk fråga Larso.

Hur går det om man ärver eller får skogen i gåva när du nämner " lån och insats av eget kapital".

Jag tillhör det förstämnda, och har sakta men säkert fått bygga upp ett underskott från i princip 0:- sekr.under mer än 20 års tid.
Detta med hjälp av "direktinvesteringar" i mitt skogsbruk.
Maskiner-vägar-ekonomibyggnader, osv.

Hade jag kunnat göra på något annat sätt?.

[larsw]

Hypotetisk fråga Larso.

Hur går det om man ärver eller får skogen i gåva när du nämner " lån och insats av eget kapital".

Ingen aning. Har inte tittat på hur det fungerar. Tror dock att man kan räkna ut ett räntefördelningsunderlag enligt ngn schablonmetod. Plus alla dina insatser i skogen borde räknas som eget kapital och vara underlag för räntefördelning.

Ex köper du en maskin för 200 000:-, så kan du därmed ta ut ca 18000:- som kapitalinkomst första året. Sedan skriver du förstås av maskinen, så underlaget minskar över tiden.

Man har väl iaf rätt att korrigera sin deklaration i fem år, så även om du missat att räkna upp räntefördelningsunderlag, så borde du iaf kunna fixa till ackumulerat underlag för de senaste fem åren. Kolla med din/en revisor eller ngt.

[trädman]

Vid köp av fastigheten får man avverka och göra avdrag för ett visst fribelopp som beror på hur mycket fastigheten kostar.

Annars räknas amorteringar av lånen och ränteinbetalningar i princip lika som eget uttag och beskattas.

Man ska investera in skogspengarna i ekonomibyggnader, markanläggningar eller maskiner då kan man komma undan skatten

Det bästa är att skaffa sig en bra revisor som kan ge råd ! Det behöver du ju iaf till deklarationen.

Storbonden

amorteringar måste ske med pengar som på något sätt är beskattade men räntekostnader betraktas som vilken näringskostnad som helst och betalas inte med skattade pengar, utom den del av räntekostnaden som rör privatbostaden. Möjligheterna att fritt fördela skulderna mellan näringsdelen och privatbostadsdelen har berörts av ngn annan tidigare. Det är dock inte helt oomstritt om man "kan" göra den fördelningen helt fritt

[larsw]

amorteringar måste ske med pengar som på något sätt är beskattade men räntekostnader betraktas som vilken näringskostnad som helst och betalas inte med skattade pengar, utom den del av räntekostnaden som rör privatbostaden. Möjligheterna att fritt fördela skulderna mellan näringsdelen och privatbostadsdelen har berörts av ngn annan tidigare. Det är dock inte helt oomstritt om man "kan" göra den fördelningen helt fritt

Men, som sagt, om man tar ut vinst via räntefördelning så blir det inkomst av kapital, och kan därmed kvittas 1-1 mot underskott av kapital, dvs ränteinbetalningar.

Helt klart är det möjligt att göra så om man belånar huset(pga värdestegring) för att köpa en separat skogsfastighet.

[blom]

Många goda råd, man tackar!
Har inte varit inloggad på ett tag men nu känner jag att det är dags igen.

Drömmen om en gård höll på att bli verklighet i.o.m. att vi nu sålt vårt hus och fått en bra slant för det. Då inser jag att själva boningshuset på gården (som vi ämnade bo permanent i) bara var värt en spottstyver av vad vi fick för huset vi sålde. Gårdens pris är dock dyrare än vad vi fick för huset. För att få skjuta upp reavinstskatten så krävs enligt skatteverket att boningshuset på gården är minst lika dyrt som det hus vi sålde. Annars åker vi på att betala reavinstskatten och troligen även en tidigare uppskjuten reavinstskatt. Surt!

Har någon av er erfarenhet kring detta?

Finns det något man kan göra för att få "boningshusdelen" dyrare utan att för den skull plöja in mer pengar i det i form av utbyggnader etc?

Tacksam för svar!
/Blom

[Ulric Eriksson]

Detta låter obehagligt bekant. Vi gjorde samma misstag när vi flyttade. Vi trodde att eftersom gården var dyrare än huset kan hela reavinsten skjutas upp, men så var det inte. Citerar SKV 379, Försäljning av småhus:


                                    Om den nya bostaden är ett småhus på lantbruk,
                                    får du som inköpspris endast räkna med den del av
                                    inköpspriset för fastigheten som hör till småhuset
                                    med mark. Denna fördelning kan du vanligtvis göra
                                    med hjälp av fastighetens taxeringsvärde.


Det tyckte jag var svårbegripligt, så jag mailade skatteverket som återkom med svar efter ett par dagar.

[Vitis]

Detta låter obehagligt bekant. Vi gjorde samma misstag när vi flyttade. Vi trodde att eftersom gården var dyrare än huset kan hela reavinsten skjutas upp, men så var det inte. Citerar SKV 379, Försäljning av småhus:


                                    Om den nya bostaden är ett småhus på lantbruk,
                                    får du som inköpspris endast räkna med den del av
                                    inköpspriset för fastigheten som hör till småhuset
                                    med mark. Denna fördelning kan du vanligtvis göra
                                    med hjälp av fastighetens taxeringsvärde.


Det tyckte jag var svårbegripligt, så jag mailade skatteverket som återkom med svar efter ett par dagar.

Har du lust att berätta vad skatteverket svarade ?? Skulle vara intressant att veta eftersom jag hoppas kunna sälja villan och köpa jordbruksfastighet såsmåningom.

[Ulric Eriksson]

Har du lust att berätta vad skatteverket svarade ?? Skulle vara intressant att veta eftersom jag hoppas kunna sälja villan och köpa jordbruksfastighet såsmåningom.

Detta svar fick jag:

Hej!

Då tar man taxeringsvärdet för mark och byggnad som är 362 000 + 699 000
= 1 061 000/ 1 646 000 (som är hela taxeringsvärdet) = 64% av
taxeringdvärdet hänförs till bostaden.

Om era inskickade blanketter inte stämmer skickar ni in nya där ni skriver
ersätter tidigare inlämnade.

[Vitis]

OK! Tack. Ska stöta o blöta siffrorna för några av de ställen vi är spekulanta på ...

[blom]

Tragiskt att det ska vara på det viset. Man bor ju ändå permanent på gården. Ingen som kommit på något listigt trix att ta till?