Byta åker mot skog?

[Mårten Swärd]

Morsning!
Jag har en liten fundering som jag skulle vilja höra era synpunkter på..

Till vår gård finns 8.5 hektar åkermark, 6.5 ha brukar vi själva och resterande 2 hektar är utarrenderad. Anledningen till att den är utarrenderad är att den ligger så förbannat knepigt till, mitt i ett stort åkerskifte som brukas av grannbonden. han har varit på mig flera gånger om att sälja marken till honom men det har jag ingen lust till, byte kan jag gå med på men han har ingen lämplig åkermark att byta med..

Men idag funderade jag på om man skulle byta åkern mot skog istället.. Rent generellt, vad är bäst, långsiktigt, att äga? Skog eller åker?
Sedan kommer man ju till vilken areal man kan tänka sig att få i inbyte mot de där 2 hektaren åker. Den skogsmark som ligger lämpligast till är först c:a 0.2 hektar impediment (som måste ingå för att kunna hänga ihop med mitt skifte) och sedan kommer en stor granplantering med c:a 2 meter höga granar.
Om vi pratar norra Östergötland, skogsbygd, är åkermark och granplantering av den åldern i ett 1:1-förhållande värdemässigt per hektar? Mycket mer, mycket mindre?

Och slutligen, vet någon vad det kostar att byta mark med varandra? Antar att Lantmäteriet vill ha pengar för att göra de nya fastighetsgränserna..

[Lainde]

Och slutligen, vet någon vad det kostar att byta mark med varandra? Antar att Lantmäteriet vill ha pengar för att göra de nya fastighetsgränserna..

Byta mark med varandra kan kosta allt mellan 8 000:- och + 30 000:- beroende på förättningsalt hos Lantmäteriet.
Ägobyte/fastighetsreglering med enklare pappersadministration är det billigaste, medan fastställande av ny gräns/gränser
ute i fält kostar minst 25 000:- enbart "startavgift".
Den sistnämnda kostnaden fördelas dock "fifty-fifty" mellan sakägarna, men räkna med 15 000:-  enbart för
din del.

Bäst är alltså om ni kan skifta varsin markbit mellan varandra som redan har  fastställda gränser.

[Mårten Swärd]

Oj, det var dyrt.. Några fastställda gränser finns inte på den delen av hans mark som skulle vara aktuell för min del. Min mark som är aktuell har fastställda gränser.

Men 15 000:- känns som lite mycket för att få gården lite mer välarronderad.. Fast å andra sidan är det ju inte mycket vits att ha 2 hektar åker som man inte kan bruka.

[Lainde]

Inget servitut till åkerlappen antar jag?

Men varför inte sälja av de 2 hektaren "rakt av" till bonden och lägga pengarna som dellikvid på ett mindre skogsskifte istället med egna gränser/fastighetsbeteckning?.
Har han det insprängt mitt i de egna ägorna så kan betalningsvilligheten öka rätt så markant

[Mårten Swärd]

Servitut finns.. Eller ja det finns en samfälld "väg" som skapades vid laga skiftet 1878. Vägen har i.a.f. inte existerat de senaste 60 åren. Problemet är att den icke-existerande vägen egentligen går över två stycken hustomter och jag misstänker att ägarna kommer att bli sura om jag skulle börja bränna in med jordbruksmaskiner genom deras villaträdgårdar..

Sälja vill jag inte göra, så små markbitar som man skulle kunna köpa för de pengarna (och några egna pengar finns inte i dagsläget) kommer ju i princip aldrig ut på marknaden, i.a.f. inte inom rimliga avstånd. Det ena syftet med "affären" är ju att få gården i ett enda sammanhängande skifte, inte på två som det är nu, därför så är det bästa om man kunde byta till en bit mark som vi kommer överens om.

Men jag får väl fundera lite på om det är värt pengarna..

[Mårten Swärd]

har funderat om lite med vilken mark som vore lämplig vid ett byte...
Det området som är längst ut till vänster är mitt och det till höger är det som jag skulle vilja lägga fram som förslag till byte.
Vad tror ni om nedanstående byte om man bortser från förättningskostnaden? Är det ett förslag man kan lägga fram utan att skämmas allt för mkt?

Jag har nummrerat marktypen på satellitbilden för att ni ska få en hum om vad det är för typ av mark:

Mitt skifte:
1: Gammal åkermark, ej brukningsbar i dagsläget, används som bete.
2: Åkermark

Grannens skifte:
3: Gammal åkermark, ej brukningsbar i dagsläget, används som bete.
4: Kalhygge, granplantor c:a 50 cm höga
5: Skogsbete, glesare lövskog
6: Lövskog

Anledningen till att det område jag vill byta till mig är större arealmässigt är att jag byter 1.8 hektar produktiv åkermark mot 1 hektar inte fullt så bra åkermark (d.v.s. det han skulle plöja upp) och det borde ju göra att jag borde få lite mer mark i utbyte i så fall..

Så alltså, någon som vågar sig på en uppskattning på om detta är ett förslag jag skulle kunna ge honom utan att skämma ut mig och verka girig?

[trädman]

Svårt att våga sig på en värdering. I skogsbygderna här omkring (längre norröver) verkar åker kosta runt 50 kSEK/ha och betesmark kanske 25-30. Plantskog gissar jag ligger i samma härad som betesmarken.

 Ditt skifte ligger ju ganska mycket i vägen och grannen får bättre arrondering om han får köpa det. För er är det inte till så stor glädje idag, men det finns och behåller/stiger sannolikt i värde så sakteliga. Mark har ofta gjort det, relativt andra flyktiga tillgångar som pengar.
,
Jag skulle strunta i allt krångel med plöjning osv i början av förhandlingen. Är det bra åker bör den vara värd mer än granplantering och betesmark per ha. Eftersom lantmäterikostnaderna är ganska stora så skulle jag också försöka "passa på" att få bra gränser på er fastighet även om det skulle innebära att ni får betala er granne för extramarken. Den blir ändå relativt billig om ni gör det i samma förrättning.

[Snickarn]

Kan ni inte upprätta två arrendekontrakt, ett på din mark till honom och ett på hans mark till dig. Därigenom slipper ni ju avgifter och sånt även om du inte äger marken i egentlig mening så kan ni ju upprätta ett kontrakt på 20 år och därigenom i praktiken äga marken. Bara ett förslag som känns billigare och enklare men kanske inte lika tillfredställande som att faktiskt äga marken.

[louise]

Du ska inte räkna skog i hektar när du sätter pris, utan i kubikmeter virke. Du måste se skogsbruksplanen för att se hur många kubik där är. Sedan har LRF Konslut kutrmärkt statistik för pris i olika delar av landet. Här där jag bor ligger de högst, 450 kr kubiken. De har även snittpriser på åkermark.

Skog är bra om man har råd att ha pengar investerade. Du får ju ingen inkomst av skogen som motsvarar köpvärdet, men skogen växer och din fastighets värde ökar. Det ger alltså mer låneutrymme till renoveringar.

[Lainde]

Man bör komma ihåg att LRF´s statistik är baserat på genomsnittspriset av gjorda skogsaffärer i olika områden, så riktigt rättvisande är det inte sett till enskilda obj.
Dessutom verkar åkermarken vara på uppåtgående, vilket gör frågan om både värdeskillnad och byte ännu svårare.

Förslag om långtidsarrenden mellan gårdarna kan kanske vara en billig lösning, men personligen skulle jag  "fronta" de 15 som krävs
för få till en ny gräns + fastighetsreglering - eller låta bli helt och hållet.

"Mitt är mitt" och "ditt är ditt" ,,,,enklare än så kan det inte bli, med tanke på hur tiderna/ägandet kan förändras.

[louise]

Men åkermarken går ju ner nu, lite överhettning, åtminstone på den skånska jorden.

[Lainde]

Att just Skånejordarna skulle vara undantaget en prisstegring kan nog ha sin förklaring i vilka fantasisummor som man begärt, och faktiskt fått ut hektaret, samt rådande lågkonjunktur.

Vad kostar föressten 1 ha prima åker på skåneslätten?,,,, 2-300k?    

[take]

Detta låter som ett utmärkt ärende för LRF-konsult eller en duktigt jordbruksmäklare. I och med att grannen vill åt din mark så borde ni kunna komma överens om att han står för hela lantmäteriekostnaden.

[Lainde]

LRF är ju inte helt gratis de heller, och att grannen skulle stå för samtliga kostnader?,,,, tja.

"Under har ju inträffat förr",,,,

[bo_i_dala]

Hej!
Nästa gång grannen frågar eller du träffar honom- lägg en fråga Vad vill Du ge? Eller ska vi byta mark??Du har ju mark som gränsar mot min.....


mvh/ bo

[Mårten Swärd]

Ja jag ska göra det.. Han borde snart dyka upp då han har ett arrendekontrakt som jag behöver skriva under. Vi har pratat om att byta mark förut och det har han frågat om ett par gånger.. Jag har tidigare enbart velat byta mot likvärdig åkermark med ett mindre knepigt läge men det har han varit lite ovillig mot, vilket i.o.f. är förståeligt, men nu har jag tänkt om och jag kan nog tänka mig denna "betes-åkermark" som ersättning.. Vi får se vad han säger..

[Liten]

Vad sa han?

[beekeepern]

Hej!
De områden du visar på kartan, bor du i direkt anlutning till skiftena 3,4,5,6?
Vore ju mer praktiskt för båra parter om ni byter, så det blir sammanhängade areal.
Beekeepern