Hur tittar man på hus?

[samuelsmith]

Hallå! Jag ska titta på ett timmerhus från tidigt 1900tal, men jag vet inte riktigt vad jag ska titta efter. De har inte anlitat nån mäklare. Är det nån som vet om det är nåt speciellt man bör tänka på när man köper gamla hus. Mögel och sånt? Hur syns det?
Sedan undrar jag om någon vet hur bergvärme fungerar. Fungerar det överallt?

Samuel

[ersam]

Dela gärna upp frågan i två separata där du lägger bergvärmen under ämnet uppvärmning - så blir inte tråden så spretig.

Ska svara på frågan om vad du ska titta efter.
1. Taket. Tätt, missfärgningar på undertaket, hur ser takpannorna ut, vindskivor?
2. Skorstenen, tränger in vatten runt om, regnar det ner i skorstenen, när användes den senast, godkänd av sotare. Villkora gärna ok provtryckning i kontraktet.
3. Grunden - speciellt hörnen. Resten är ofta utfyllnad. Ta med liten digitalkamera och stick in i kattgluggarna och fota. Kolla (stoppa även in handen och känn) efter fukt och organiskt material på marken.
4. Elen.
5. Vatten och avlopp. Särskilt våtutrymmen.
6. Plastmattor på golven - lyft och kolla.
7. Unken lukt eller liknande. Ta gärna med känslig person.
8. Källare? Kolla fukt.

Låna/köp typ så renoveras torp och gårdar eller vad den nu heter så får du ingångar till de olika områdena.

[Huggorm]

Sedan får man räkna med att ett hundra år gammalt hus har skavanker, det har alla. Frågan är inte om det finns fel på ett gammalt hus, frågan är hur mycket.
Det svåra är att veta hur mycket problem man skall acceptera, hur mycket som är lönt att åtgärda. Det kräver rätt mycket erfarenhet och kunskap för att kunna avgöra det, och de flesta gör nog mer eller mindre ett felköp första gången

[sixten76]

Det är jätte svårt att kolla på hus. Vi kollade på 30 stycken innan vi  bestämde oss för att köpa ett gammalt timmerhus. byggt på 1700 talet men upprustat några gånger. dock ett renoverings objekt.

Det är som allt annat gammalt man köper och som går om kring. Det blir skavanker med åren :-).

Vi  har kollat:
grunden - ta med ficklampa och kolla att det är tort och fint .
vinden - samma där , ta med ficklampa, känn, lukta på materialen.
el-  är oftast säkrast att dra nytt om det är jätte gammalt.
vatten- smaka, kolla om det är borrad brunn eller grävd
taket- helt, tätt
kolla  vart tomt gränsen går
vad gäller för bygglov svårt eller lätt
skorstenen - när sotaren var där senast
avlopp- kolla när brunnen är kollad senast

Man ska inte behöva vara byggingenjör, snickare, rör mockare och elektriker för att  äga ett gammalt hus.
Gillar man gammal stil och läget det ligger i,  så kan man ta reda på så mycket som möjligt hur allt går till och ta det lite lungt medans man fixar i ordning det.  Och inte glömma att leva i renoverings träsket .

Det kan gå en del tid och pengar men man behöver ju inte göra allt på en gång.

[Skytten]

De flesta råd har du redan fått, men också man får väga priset mot skicket, och det är naturligtvis bra att förstå hur mycket som behöver åtgärdas före köp, sedan får man värdera efter vad huset kommer att kosta, och priset kan vara fördelaktigt även på ett hus med ganska stora skavanker.

Sedan gäller det ju inte bara huset, det gäller platsen, kommunikationer man behöver, omgivningarnas värde, så det är inte bara en ekonomisk kalkyl.

[andtol]

Sedan gäller det ju inte bara huset, det gäller platsen, kommunikationer man behöver, omgivningarnas värde, så det är inte bara en ekonomisk kalkyl.

Jag skulle bara vilja förstärka det här.

Hur är magkänslan? Vill ni bo här?

[Huggorm]

Sedan gäller det ju inte bara huset, det gäller platsen, kommunikationer man behöver, omgivningarnas värde, så det är inte bara en ekonomisk kalkyl.

Exakt. Hus kan man laga eller bygga om, men läget är som det är, det kan man inte göra någonting åt

[Tuve]

Vi tittade på ca 25 hus "live" och hundratals på nätet innan vi bestämde oss. Vi gick till och med så långt att vi hade besiktningsman á 7000 kr för ett hus vi sen inte köpte. Det var väl investerade pengar, för vi lärde oss mycket av det. Viktigt i processen äratt verkligen fundera igenom vad man vill ha ut av sitt boende. Vi var kräsna. Under en del av letandet tyckte mannen att nu får vi kanske kompromissa lite med våra krav, eftersom vi ratade allt. Men jag stod på mig, och till slut hittade vi det som var helt rätt, kunde inte varit bättre.
För mig var det bland annat viktigt att trots att jag vill bo på landet, inte skulle hamna där det inte fanns något socialt sammanhang alls. Så på varje husvisning gick jag ut runtikring och försökte hitta folk som bodde i närheten och fråga ut dem lite.

Angående besiktning (förvånad att ingen nämnt det tidigare), så finns det ju proffs som kan bedöma var de allvarliga felen är, sen kan du fråga en hantverkare vad det kostar att åtgärda dem. Då får du en mer rättvisande bild av vad husets verkliga kostnad är. Riktiga renoveringsobjekt, däremot, är det nog inte lönt att ha besiktningsman på - du vet att mycket är fel! Men du kan ta dit en erfaren hantverkare, som kan ge dig ett pris för renoveringen.

[pappi747]

Om ni tänkt använda bergvärme så tycker jag ni ska fundera på om ni ska ha huset.. Det timmerhuset blev byggt för att eldas i.
Om ni inte tänkt elda kan följande ske:
Fukt börjar angripa huset underifrån när murstockens stenkista inte värmer upp och torkar ut torpargrunden.
Skorstenen börjar vittra sönder när inte heller den får torka upp av att eldas i.
Ventilationen i huset blir avsevärt sämre och ni får ett mindre bra inomhusklimat om ni inte samtidigt investerar i avancerad fläktstyrd "tvångsventilation".

[Skytten]

Ett bekvämt värmesystem går bra att ha om man måste vara borta mycket, men ett äldre hus av det slag du funderar över bör ha en eldstad inne, som då friskt brukas på ledig tid, låt det gärna bli varmt enbart från detta när det är praktiskt möjligt.

Skorstenen bör användas så mycket som det praktiskt är möjligt.

[torbjorn]

Det finns några förutsättningar för att bergvärme ska vara en realistisk möjlighet:
1) Huset måste ha vattenburet värmesystem, eller man planerar i vilket fall att installera sådant och är beredd på kostnaden.
2) Det måste finnas en bra plats för värmepumpen (rymligt pannrum eller liknande).
3) Det får inte vara för tjockt lager av jord, lera etc ovanpå berget. Det är mycket dyrare att få borrhålet gjort om det är flera tiotals meter ner till berggrunden.
4) Tomten får inte vara så trång eller oländig att det är svårt att ta sig fram med lastbil och bandgående borraggregat till den tilltänkta platsen för borrhålet.

Beträffande elinstallationer så anser jag att en välgjord uråldrig installation är en bättre utgångspunkt än en klåparmässigt gjord halv- eller helmodern installation. Om installationen är så gammal att det har använts gummi- eller tygisolerade ledningar (i allmänhet innebär detta att den är gjord före slutet av 50-talet) så får man vara beredd på att dra om mycket om man väl börjar peta någonstans.

Se upp med gamla timmerhus som har tilläggsisolerats och tätats i "modern" tid, det har hänt att man i all välmening har gjort grova misstag med fuktspärrar och sånt, som har resulterat i svåra mögelangrepp efter bara några år. Även byggingenjörer och "specialister" på gamla timmerhus har gjort sådana misstag upprepade gånger.

[skräptanten]

Och kolla på hur huset ligger på tomten, ligger det högt eller lågt, verkar marken torr runt huset eller rent av sumpig? (Svårt att se såhär års, förstås.) Även ett och annat gammalt hus är byggt på helt fel ställe, men i så fall är grunden/källaren och golven bra indikationer. Finns det synliga fuktskador? Mögel? Rent av hussvamp? Trämaskhål eller en hoper småinsekter och ohyra som gillar fuktiga miljöer? Är golven mystiskt nylagda kan en oxå börja undra, vad vill säljaren dölja?

För egen del valde jag ett 80 år gammalt hus, som faktiskt inte heller är klantigt renoverat. Ett "modernt" hus hade jag aldrig köpt, äldre kåkar är ofta betydligt mer gedigna.

[torbjorn]

Fuskbyggen förekom säkert förr i tiden också, men de står sällan kvar idag.

[getalina]

Kolla och så med kommunen om det ska ske någon nybyggnation eller vägbygge som kommer i framtiden. Hur avlopps bestämmelserna ser ut om det kommer ändringar på dragningar mm.

Testa vattnet så det inte är otjänligt för då tillkommer kostnad för ny brunn eller till koppling till allmänt nät.

Ni kan alltid fråga en snickare om han har tid att gå igenom huset som en extra åtgärd, han ser ju hur mycket det kommer att kosta på ett ungefär.

Det är alltid köparen som har undersökningsplikten.

http://hd.se/webb-tv/2007/11/14/koeparen-har-undersoekningsplikt/

[Rakadero]

Förutom alla andra bra råd här kan man kolla så inte huset "satt sig", det ser man nog lättast på innerdörrar och kanske fönster, om de är svåra att öppna/stänga, kanske till och med avhyvlade i uppkant så de ser sneda ut, då har oftast något hänt med ytterväggarna, en släkting var med om det på sin sommarstuga, hästmyror (tror jag det var) hade käkat på timmerstockarna i nerkant av huset så hela huset liksom sjönk i ytterkanterna, där var innerdörrarna nerhyvlade flera centimeter i ytterkanterna för att passa i dörrhålen 

Om det är servitut på t ex brunn och infartsväg eller liknande saker och/eller om man funderar på att utöka mark, arrendera eller köpa, kan det vara bra att kontakta den som äger marken intill. Vi har servitut på brunn och infartsväg och är intresserade av att skaffa djur och köpa eller arrendera mark intill huset, vi pratade inte med bonden som äger marken innan vi köpte vårt hus, men vi hade världens tur, han är den trevligaste man kan tänka sig. Men alla har ju inte sådan tur...

Jag tycker inte heller bergvärme låter som någon hit... Är det inte något stort hus borde det fungera bra att värma det med (förhoppningsvis befintliga) kakelugnar, kaminer och järnspisar. De gamla husen är som sagt byggda för att eldas, annars mår de inte bra.

Sen har jag hört av såna som har bergvärme (i moderna villor) att det oftast inte räcker, man måste ha kaminer eller annat att värma upp med också för att det ska vara drägligt. Sen är jag inte så insatt i bergvärmepumpar men visst drar de en del el? Dumt nu när elpriserna är så skyhöga kanske...

[getalina]

I bland går det galet.

http://hd.se/hoganas/2008/04/28/vill-stoppa-borrningar-foer/

[pappi747]

Intressant! Klart, gör man hundratals hål i berget så kan man kanske räkna med problem. Höganäs ligger ju inte så långt från Hallands-åsen så dom borde veta bättre, kan man tycka...

Rekommenderar alla som har ärende söderut att besöka Mölle och vandra ner genom bokskogen till Lars Wilks kända drivveds-konstverk. Jag var där en gång och hade turen att få träffa konstnären själv. Ibland är gränsen mellan galning och geni hårfin...

[torbjorn]

Sen har jag hört av såna som har bergvärme (i moderna villor) att det oftast inte räcker, man måste ha kaminer eller annat att värma upp med också för att det ska vara drägligt. Sen är jag inte så insatt i bergvärmepumpar men visst drar de en del el? Dumt nu när elpriserna är så skyhöga kanske...

Det händer ibland att man snålar och sätter in en värmepump som är i minsta laget för huset, i så fall måste man köra med tillsatsvärme när det blir riktigt kallt. Det händer också att även om värmepumpen är riktigt dimensionerad så får man inte ut så mycket värme som man hade väntat sig ur borrhålet. De flesta bergvärmepumpar brukar ha en inbyggd elpatron för tillsatsvärme som griper in då värmepumpen inte räcker till. Det beror naturligtvis på förhållandet mellan elpris och pris, ränta och amortering osv för värmepump och borrhål hur man dimensionerar det hela, men det är väl normalt att räkna med att tillsatsvärmen måste gå något hundratal timmar en normal vinter, och kanske inte alls en mild vinter. De flesta bergvärmepumpar har en loggningsfunktion så att man kan se i efterhand hur många timmar värmepump respektive tillsatsvärme har varit igång.

Om huset inte går att hålla varmt med det vattenburna värmesystemet trots att tillsatsvärmen går för fullt, så är värmesystemet i sig underdimensionerat - för små radiatorer, kanske dumt kopplat någonstans så att man inte får fram tillräckligt vattenflöde där det behövs. Men ett sådant värmesystem fungerar lika dåligt även om man tillför energin med en vanlig värmepanna.

Visst tar bergvärmepumpar energi från elnätet också, räkna med att ungefär 25-35 % av den energi som den värmer upp huset med kommer från elnätet och resten tas från borrhålet.

[ersam]

Angående besiktningsman så har jag anlitat en sådan och inget han sa var sådant om en lekman inte kunde se. "Färgen flagar på fasaden - risk för fuktskador", "Kittsläpp på fönster - risk för fuktskador" osv.

Tänk på att du oavsett en besiktningsman får ta skiten om nått händer i gamla hus. Lägg hellre pengarna på en kunnig tjej/kille som arbetat med gamla kåkar.