Alternativ.nu
Övriga ämnen => Ekonomi => Ämnet startat av: T16_AeRo skrivet 01 mar-13 kl 17:32
-
Min sambo och jag är lite intresserade av en mindre gård (4 ha skog, 6 ha åker). En ide är att kunna ha hästar där samt hyra ut gäststugan med en eller flera boxplatser. Dock finns det ingen möjlighet att ha hästar där som det är nu, utan då måste ett mindre stall bygga eller lagårn byggas om.
Har lite funderingar:
1. Brukar bankerna ha generösare lånevillkor när det kommer till köp/drift av jordbruksenheter..? Vi kommer boka möte hos Länsförsäkringar inom kort
2. Enligt mäklaren fanns det inget skriftligt arrendeavtal på marken, men fanns det ett muntligt avtal så kunde ju sånt gälla istället. Är det mäklaren uppgift att lämna ut alla info om arrende till oss?
2. Hur tar vi reda på om det ingår stödrätter i köpet..? Och kan det bli problem om det inte ingår några?
Vårat första husköp så vi är lite dåligt insatta i detta.. :-\
-
I den mån banker nånsin är generösa så skulle det väl kanske kunna vara vid köp av jordbruk, men dom vill ju ändå alltid se att det går ihop sig. Och det dom högaktar mest av allt är ju fasta anställningar.
Landshypotek är ju annars dom som är stora på gårdslån, och dom är bra att ha att göra med. 75% av värdet brukar man få låna utan större krumbukter.
Vet inte om det är mäklarens uppgift att ta reda på hur det är med arrendena, men finns det något papper så lär det ju dyka upp kan man tänka. Men att gården byter ägare och ni vill ha marken själva är ju ett giltigt skäl att säga upp, så det är bara att prata med dom som brukar marken nu.
Stödrätterna lär inte följa med om de som brukar marken har haft den länge, då är det troligen dom som blivit tilldelade rätterna.
Det var den som brukade marken när systemet infördes, som fick rätterna. Och det fick dom alltså gratis, så det blir alltid en delikat situation om ni nu köper gården och vill ta över rätterna.. ska ni då betala för dom? Egentligen inte, kan man tycka.
Rätterna följer alltså inte marken av sig självt.
Och om ni vill ha dom beror ju på om ni vill kunna söka EU-stöd. Utan rätter, inga stöd. men å andra sidan blir det inte några jättestöd på 6 ha heller.
-
I den mån banker nånsin är generösa så skulle det väl kanske kunna vara vid köp av jordbruk, men dom vill ju ändå alltid se att det går ihop sig. Och det dom högaktar mest av allt är ju fasta anställningar.
Landshypotek är ju annars dom som är stora på gårdslån, och dom är bra att ha att göra med. 75% av värdet brukar man få låna utan större krumbukter.
75%..? Men är inte kontantinsatsen 15% vare sig det är en villa eller gård man lånar till..?
Fast anställning har vi båda två samt inga övriga skulder.
-
75%..? Men är inte kontantinsatsen 15% vare sig det är en villa eller gård man lånar till..?
Fast anställning har vi båda två samt inga övriga skulder.
Landshypotek lånar bara ut upp till bottenlånet, inte topplånet.
-
Banken, kommer att se det som ni köper ett hus som råkar har lite land. Typ stor trädgård som visst staten ser som jordbruk och ger lite skattefördelar men annars är det precis som en villa.
-
Om inte stödrätterna följer med marken borde ni kunna köpa nya utan större problem. 6 ha är ju inte så mycket.
-
Banken, kommer att se det som ni köper ett hus som råkar har lite land. Typ stor trädgård som visst staten ser som jordbruk och ger lite skattefördelar men annars är det precis som en villa.
Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?
Om inte stödrätterna följer med marken borde ni kunna köpa nya utan större problem. 6 ha är ju inte så mycket.
Nej det är ju klart. Nu vet ju inte jag hur mycket jobb det är för att söka om arealbidrag, men alla inkomster är ju välkomna.
Hur mycket pengar kan det röra sig om för att köpa till..?
Trots att man är uppväxt på landet samt att farsan har ett någolunda stort jordbruk är man ju pinsamt dåligt insatt i vissa detaljer ::)
Någon som tar hand om pappersbiten är väl ett måste så man kan dra nytta av avdrag m.m
-
Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?
Banken tycker, med viss rätt, att tio hektar inte är mycket att leva på.
Om fastigheten är en jordbruksfastighet kommer skatteverket att förvänta sig att ni skall deklarera näringsverksamhet. Momsregistrering blir troligen nödvändigt.
-
Bankerna struntar alltså i om man ska låna till en gård eller till "ett hus med lite land".. lån som lån..?
Inget annat man behöver ha i åtanke när man lånar? Tänkte mest på den kommande deklarationen m.m. För jag antar att vi nu kommer att kunna ha näringsverksamhet?
Ja, det blir näringsverksamhet automatiskt. Men som NK sa, momsregistrering måste in ansöka om.
Det man möjligen kan tänka på lite är ju om det kommer att bli förluster de närmaste åren ( vilket det oftast blir ) så att man lägger lån och fastighet på den som har mest nytta av det avdragsmässigt. Förluster i näringen får man under de första 5 åren dra av mot vanlig inkomst från tjänst, och då är det ju lite tokigt att lägga gården på en person som inte har nån annan inkomst.. Men har ni båda likvärdiga inkomster så spelar det ju inte så stor roll.
Lånen ska delas ( i räkenskaperna alltså ) på privat ( dit bostaden räknas) och näringen, som är resten av gården, och det betyder att även om man inte gör nånting, så kommer en del av ränteavdragen att ligga på näringsdelen, och det är ju lite tokigt sen när de 5 åren passerat, och man kanske inte har nån verksamhet på gården. Då har man ju ränteavdrag 'till ingen nytta'. ( dom brinner ju däremot inte inne, utan får dras av den dag man slutar med näringsverksamhet, dvs säljer gården )
Ser man det scenariot framför sig är det alltså bäst att lägga så mycket som möjligt av räntorna på privatdelen redan från början. Räntor på privatbostad får man ju dra av som vilken villaägare som helst.
-
Ja, det blir näringsverksamhet automatiskt. Men som NK sa, momsregistrering måste in ansöka om.
Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?
-
Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?
Beror på bolagsform. Man kan ha enskild firma med två firmatecknare, då fördelar man skuld och vinst som man vill mellan sig i deklarationen. Lånet spelar ju bara roll för hur ni kan dra av räntan på bostadsdelen mot skatten på er förvärvsinkomst.
-
Får vi någon slags "gemensam" deklaration för hela gården eller hur fungerar det..?
Delas gårdens ägarförhållande upp beroende på hur lånet delas upp mellan oss..?
Ja, gården, dvs näringsdelen, blir så att säga firman med en deklaration, men den deklarationen kan ni då dela upp mellan er lite beroende på vem som arbetar mest på gården. Uppdelningen görs 'en bit in i' deklarationen. Man börjar med en klump där gårdens in-och utgifter räknas samman, och sen börjar man dela upp det på personerna.
Sen har ni ju då varsin privat inkomstdeklaration , där själva husdelen av lånet ska ligga. Jag har mest sett folk dela sina huslån 50/50, men det finns säkert andra varianter. Om en inte jobbar alls så är det ju tokigt att lägga ränteavdrag på den personen.
-
Vi har gjort så att jag tar allt som har med näringsfastigheten att göra. Min fru skriver bara "Min make XXXXX deklarerar näringsverksamheten i sin helhet" i kommentarsfältet på sin deklaration och så deklarerar hon "som vanligt".
-
Jättetack för alla svar ;D
Vi har idag varit hos Länsförsäkringar och pratat lån så nu hoppas vi bara få möjlighet att lägga ett bud på gården. Jag lär återkomma med fler funderingar :-[
-
Nej det är ju klart. Nu vet ju inte jag hur mycket jobb det är för att söka om arealbidrag, men alla inkomster är ju välkomna.
Hur mycket pengar kan det röra sig om för att köpa till..?
Det är inget arbete att tala om att söka bidrag. Det görs på nätet. Att köpa stödrätter är dyrt i mitt område men kolla blocket för pris för ditt område, det kanske är billigare där? Känns för övrigt surt att måsta betala flera tusen för stödrätter som någon annan har fått gratis. Om folk gav fan i att köpa stödrätter skulle de vara värdelösa på marknaden och då skulle de vara billigare att få tag på. Ännu bättre vore det om stödrätterna följde marken.
-
Om de följde marken, skulle marken vara dyrare. :-)
-
Om de följde marken, skulle marken vara dyrare. :-)
Ja? Det är väl bara en fördel om man skulle få för sig att sälja marken.
-
Ja? Det är väl bara en fördel om man skulle få för sig att sälja marken.
Jasså? Sälja marken för 10.000:-/ha och stödrätterna för 1.000:-/ha eller sälja marken för 11.000:-/ha spelar väl ingen roll?
Siffrorna är väl lite på måfå valda minns inte vad stödrätterna kostade men det var något sådant.
-
Jasså? Sälja marken för 10.000:-/ha och stödrätterna för 1.000:-/ha eller sälja marken för 11.000:-/ha spelar väl ingen roll?
Siffrorna är väl lite på måfå valda minns inte vad stödrätterna kostade men det var något sådant.
Nej det spelar ingen roll för jag ska varken köpa eller sälja mark. Vad jag däremot tycker är surt är att den person som fick stödrätterna på min mark gratis kan använda den på annan mark medan jag ska hosta upp 10 000kr för att köpa stödrätter för 4ha om jag vill ha Eu-bidrag. Om du hittar stödrätter för 1000kr/ha kan du höra av dig.
-
Jasså, jag tyckte precis att du ville de skulle följa med marken. Men om du inte tycker det spelar någon roll, så är vi överens.
Här har du stödrätter för 1000:-/ha.
http://www.blocket.se/alvsborg/Stodratter_region_3_45584788.htm?ca=15&w=2&last=1 (http://www.blocket.se/alvsborg/Stodratter_region_3_45584788.htm?ca=15&w=2&last=1)
-
Men Olivia bor ju i Jämtland... Region 5.
-
Visst, och mitt sifferexempel som Olivia ifrågasatte kom från Älvsborg... Region 3.
-
Först nu har jag hittat en sida där man kan annonsera gratis efter stödrätter. Stödrättsbörsen har dyrt courtage och är svår att förstå sig på, så den vill jag inte använda. Blocket funkar ju också men där är det aldrig gratis att annonsera. Gulans.se är gratis men hittar inget där. Denna sida verkar dock vara helt gratis att annonsera på och där finns några annonser:
http://stodratter.se/?p=30456&m=4105 (http://stodratter.se/?p=30456&m=4105)
-
En liten fråga till:
Kan man dra av pantbrevskostnden.. eller en del av den?
-
Ja, själva kostnaden för pantbrevet ( och stämpelskatten ) kan du bokföra under t.ex 'bankkostnader'. Eller övriga fastighetskostnader. Inte så kinkigt.
Pantbrevet som sådant bokförs däremot inte alls, det är ingen tillgång eller skuld.
-
Kan uppdatera tråden lite då jag och min sambo nu ägt gården i fråga sedan mitten av maj :D
Inga stödrätter ingick vid köpet så de får vi köpa till.
Inkomsten (stödet) vi kommer få in för vår mark, kan man ha det som grund för momsregistering?
-
Om gården är taxerad som lant- eller skogsbruk ska det inte vara några problem att momsregistrera sig.
-
Om gården är taxerad som lant- eller skogsbruk ska det inte vara några problem att momsregistrera sig.
Det är en lantbruksenhet (typkod 120). Tänkte väl mer på att jag måste kunna dra in momspengar till staten om de skulle vara så snälla att de låter mig köpa en traktor utan att behöva betala moms på den.. och tanken är då att jag gör det med gårdstödet. Om det nu fungerar så :)
-
Det är en lantbruksenhet (typkod 120). Tänkte väl mer på att jag måste kunna dra in momspengar till staten om de skulle vara så snälla att de låter mig köpa en traktor utan att behöva betala moms på den.. och tanken är då att jag gör det med gårdstödet. Om det nu fungerar så :)
Då kan du momsregistrera dig och dra momsen på traktorn och allt annat du köper som tillhör skogs- eller lantbruket. Gårdsstödet är det ingen moms på.
-
Fint att det blev köp!
Nej, som sagt.. stöden är det ju ingen moms på. Skulle du stöta på en riktigt petig tjänsteman på skv, så skulle dom kunna hävda att du måste ha haft nån slags momspliktig försäljning, för att få dra av momsen på det du köper in. Men så funkar det ju inte i praktiken, utan du skriver på momsansökningen att du kommer att sälja för t.ex 20 000 kr, och då blir det sällan problem. Att du sen inte lyckas sälja så mycket kan ju inte du hjälpa.
Om du däremot skriver 0 kr som förväntad försäljning ( omsättning ) så är det ju att utmana ödet och du kommer att bli ifrågasatt.
Att bara uppge stöden som omsättning är heller ingen bra ide eftersom det inte är moms på dom, och om man säljer varor/tjänster som är momsbefriade så har man oftast heller inte rätt att dra moms på det man köper in till den delen av verksamheten.
Så skriv du en liten förväntad försäljning, så blir det bra :)
Kan ju backa upp med lite länkar:
Momsbroschyren
http://www.google.se/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=8&ved=0CFYQFjAH&url=http%3A%2F%2Fwww.estra.se%2Fforums%2Fattachment.php%3Fattachmentid%3D185%26d%3D1194336935&ei=c5n3Ue63JOfE4gTyzYDYBQ&usg=AFQjCNHDubR36YYlPkA7siVoo9gkSx8T4A&sig2=eCDTRD-IiMk1s5XtFDHeSQ&bvm=bv.49967636,d.bGE (http://www.google.se/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=8&ved=0CFYQFjAH&url=http%3A%2F%2Fwww.estra.se%2Fforums%2Fattachment.php%3Fattachmentid%3D185%26d%3D1194336935&ei=c5n3Ue63JOfE4gTyzYDYBQ&usg=AFQjCNHDubR36YYlPkA7siVoo9gkSx8T4A&sig2=eCDTRD-IiMk1s5XtFDHeSQ&bvm=bv.49967636,d.bGE)
Ur texten:
Du ska alltid – oavsett hur mycket du säljer för –
anmäla dig för registrering om du är skyldig att ta ut
(debitera) moms. Anmälan bör lämnas 14 dagar innan
verksamheten påbörjas. Verksamheten anses vanligtvis
påbörjad när du börjar sälja varor eller tjänster.
Om du dröjer med att lämna registreringsanmälan
kan du få betala ränta pga. att du betalar momsen för
sent.
Om det fi nns särskilda skäl kan verksamheten anses
påbörjad så snart du haft kostnader för verksamheten.
Du kan då ansöka om registrering för moms innan du
räknar med att få intäkter. Det brukar kallas att man
ansöker om registrering under ett uppbyggnadsskede.
Om du vill använda den möjligheten ska du särskilt
ange detta i din registreringsanmälan
Det var detta jag menade att en nitisk tjänsteman kan haka upp sig på.
-
Mkay.. får väl försöka hitta nåt annat sätt att betala tillbaka lite momspengar :-\
Jag kanske oroar mig i onödan. Sambon och jag har ju varit trogna anställda skattebetalare under alla dessa år, så våran lilla gårdsverksamhet kanske inte hamnar under luppen i första taget. Vi kommer ju såklart fortfarande ha anställning vid sidan om.
-
Hur fungerar det skattemässig med skogsavverkning? Finns det något att beakta när man har avverkningbar skog samt lån som man vill betala av.
-
Det finns hur mycket som helst att beakta :).. det finns nog ingen sak som ha så många specialregler som skogen.
Det beror ju på att skog ger så ojämna inkomster. Du hugger ner ett skifte nu och får betalt, sen dröjer det kanske 40 år innan det kommer en ny inkomst därifrån, så då vore det ju inte rättvist om du skulle behöva skatta för alltihop direkt.
Det är alltid knepigt när man ska amortera på lån, eftersom amorteringar ju inte är avdragsgilla. På ett eller annat sätt får man alltid skatta för det man amorterar på lån, så det vill till att tänka sig för lite.
Om vi säger att du hugger skog för 100 000 och betalar in 100 000 på lånen. Då kommer du att få en restskatt på 50 000, eftersom du fått in 100 000 som intäkt och spenderat dom på en icke avdragsgill kostnad.
Därför finns först och främst skogsavdraget.
Det innebär att du som köpt en gård på vanligt sätt får dra av 50% av det du hugger för, upp till ett belopp som är 50% av det du betalat för skogen.
Vi säger att du betalat 1 000 000 för gården. Enligt taxeringen så är 70% av gårdens värde skog.
Då har du alltså betalat 700 000 för själva skogen.
50% av detta, dvs 350 000 är det totala avdragsutrymmet du har under den tid du äger gården. Detta är det första du ska räkna ut för egen del.
Om du nu då säljer en rotpost eller avverkningsuppdrag för 100 000 så får du dra av 50% av detta, dvs 50 000, och det blir då alltså det du kan betala av på lånen utan att skatta.
Nu har du då utnyttjat 50 000 av dina totala 350 000 och har alltså 300 000 kvar i utrymme om du hugger nästa år, osv, tills hela utrymmet är utnyttjat. Då är det stopp för fler skogsavdrag.
Skogsavdraget är maximalt när man säljer rotposter eller avverkningsuppdrag. Hugger du själv och levererar så är det en annan procentsats.
Exempelbonden här ovan skulle alltså kunna betala av 350 000 på sina lån skattefritt.
Men. Och nu kommer haken.
Om du sen säljer gården med vinst, fast all skog är nerhuggen, då kommer du att få återföra gjorda skogsavdrag till beskattning. Då läggs det till reavinsten. ( du har ju plockat ut skog från gården, men ändå sålt den med vinst, alltså måste du skatta för det du tagit ut ).
I praktiken kanske det blir så att man får sälja med förlust eftersom skogen är borta, och då märks ju inte återföringen av skogsavdraget på samma sätt.
Och det där får man hålla redan på.. Farsan gjorde ett skogsavdrag på 16000, 1970 och fick återföra det 2007 när han sålde till oss.
Sen finns då andra sätt att dela upp skatten.
Det vanligaste är att man säljer en större post till ett stort skogsbolag, och gör upp en utbetalningsplan som sträcker sig över flera år. Då blir bara intäkten det man får ut varje år. Då blir det lite lättare att kvitta bort den mot utgifter.
Annars så öppnar man ett skogskonto i sin bank. Där kan man sätta in pengar och skatta när dom tas ut.
Finns lite att välja på :)
-
Kapar tråden lite grann, hoppas det är ok.
Jag och sambon ska köpa till lite mark nu, ca 49 ha (20 ha åker och resten skog). Vi ska behålla villatomten som en egen fastighet, så det blir två separata. Blir det mest fördelaktigt då alltså att lägga det mesta av lånet på villan, för att få dra av den räntan i inkomstdeklarationen? Vi ska ju försöka sälja lite kött, hö och spannmål från gården, men det kan ju ta ett litet tag innan det kommer igång. Tidigast nästa höst kan man väl vänta sig någon form av inkomst. Om jag förstått det rätt kan man alltså inte dra av räntan på lantbruksfastigheten på inkomstdeklarationen?
-
Om du lyckas smyga över så mycket ränta som möjligt på villan så är det såklart bäst. Då kan du ju utnyttja ränteavdragen mot din vanliga inkomst. Gården lär väl som sagt kanske inte ge så mycket inkomster så risken är ju att man står med en massa ränteavdrag till ingen nytta.
Men ska man göra rätt, så ska räntan som är hänförlig till gården också bokföras på gårdsdelen av deklarationen, dvs näringsbilagan.
Viktigast är nog att man kommer fram till en lämplig kompromiss från början, och sen håller sig till den fördelningen.
Risken för att väcka uppmärksamhet är ju större om man plötsligt byter system.
-
Tack för tipset om skogsavdrag.. tål att tänkas på :)
Ett annat dilemma vi har är ju att vi gärna vill värdera om gården efter att vi lagt ner tid och pengar på den. Men har vi då avverkat skogen tas väl även detta med i bankens värdering? Kan det isf bli så att banken värderar gården lägre än vid inköpet?
-
Ja, ta det lite försiktigt med nya värderingar om ni inte absolut behöver.
Sen beror det lite på vad banken har värderat första gången. Fullvuxen skog brukar dom inte ta med i värderingen ändå, eftersom den ofta plötsligt försvinner. Växande skog i mellanklassen är det som nog ger högst värde. Ofta kan ju också ett välrenoverat hus mycket väl uppväga en skogsavverkning.
Lika väl som att ett klåpar-renoverat hus, allmän röra på gården osv.. drar ner värderingen i botten :)
Varför vill ni värdera om?
-
Vad banken gick på vid köp är väl mäklarens underlag antar jag.
Tanken med ny värdering är att få ner topplånet vi har. Saker som finns på listan är ny avloppsanläggning, bygga om kostall till häststall, ridbana, ny panel på huset, bygga carport m.m. Allt vi gör med gården kan bara bli till det bättre då tiden i stort sett stått stilla sedan ca 15 år sedan då förra ägaren drabbades av en sjukdom.
Att båda jag och min sambo vill ha ordning och reda gör väl inte saken sämre heller.
Nu har jag ju inte pratat med banken om hur det går till med omvärdering ifs
-
Ja, dom sakerna du räknar upp lär höja värdet mer än det som faller bort vid skogsavverkningar, det är nog tämligen säkert. Med undantag för om du kalavverkar hela gården då förstås, men det är väl inte tanken.
Hur mycket skog är det? Finns det en skogsbruksplan? Har du en plan så kan du ju alltid hänvisa till den.
Planerna brukar bygga på en 10-årsperiod och att det ska finnas ungefär samma mängd skog om 10 år som nu, ifall man följer åtgärderna.
-
Det som finns är enbart en liten teg på 4 hektar. Skogen ligger några kilometer ifrån själva gården vilket är lite synd då man annars hade haft mer glädje av den. Ska gå igenom skogen med min far då han är mer insatt.
-
Nu har jag ordnat FA-skatt samt momsregistrerat mig. Loggar jag in på Verksamt.se så kan man alltså se att jag har enskild näringsverksamhet.
Problemet är att när jag ansöker om faktura hos ett större företag så får jag bara till svar att dom inte hittar någon verksamhet anslutet till mitt org.nr (person nummer).
Har jag missat nåt?
-
Nej det är lite konstigt det där. Kollar man på t.ex Ratsit på en person som man vet har en enskild firma, så står det ändå 'inga bolagsengagemang'.
Du får säga att du är lantbrukare..