Vad ska man tänka på vid köp av gammalt torp?

[sussa]

Hej ni händiga alternativare!
Har lite funderingar kring vad man ska tänka på om man ska köpa ett gammalt torp. Jag har hitttat ett och ska träffa mäklare på fredag. Har varit och tittat på huset men kunde inte få tillgång till studie av vinden och därmed insidan av taket på torpet pga trasig stege. Stegen dit var en gammal fassittande på ytterväggen i trä som hade ruttnat. Nu funderar jag hur länge sedan det var någon uppe på vinden och tänk om det är läckage... OM det är läckage vad gör man åt det då undrar jag som är amatör på snickeri. Kan man byta bärnade trävirke eller? Såg inga yttre  skador från utsidan av plåttaket som var nu, men detta tänker jag byta så snart våren kommer ifall jag köper det.  Att ta dit en besikningsman kostar en del och på ett torp från 1800talet finns antagligen massa fel.
Jag kände mig så hemma när jag var där, såg hur jag ska ordna till det med odlingar och fälla några träd till ved, men detta med taket oroar mig. Finns det någon som suttit i samma situation som jag och kan detta med tak? Hur mycket kan man egentligen fixa själv?
Tacksam för alla svar och tips
//Susanne

[Temeriaire]

Om det är ett litet läckage i taket så betyder inte det per automatik att allt under är ruttet, och om det är plåt på så finns ju stora chanser att det är tätt.
Om det är ett friskt plåttak som är tätt så finns heller ingen anledning att byta ut det i hast, om det inte är av estetiska skäl förstås.
Om det läckt länge så kan det ju finnas rötskador i både takkonstruktion och i bjälklaget under, i så fall får man ju byta skadade delar.
Jag skulle nog på ngt vis ordna tillträde till vinden innan jag köpte ett sånt hus.

[sussa]

Om jag nu lyckas ta mig upp på vinden, hur ska jag förvänta mig att det ska se ut på vinden då? Hur är det isolerat i gamla torp etc?

[Temeriaire]

Isoleringen bör ligga i vindsbjälklaget, Och kan vara spån eller torv eller halm, eller vad man nu hade tillgång till...
Om det är tilläggsisolerat i "modern" tid så kan det ligga mineralullsmatta också. Om det är tunnt med isolering kan det vara bra att fylla på med nån sorts lösull, gärna nån cellulosafiber, om du har tänkt utnyttja torpet vintertid altså.
Insidan på taket kan se ut på olika sätt, huvudsaken är att det är torrt och friskt trä.

[sussa]

Tack för tipsen Temeriare! De var stärkande för mig som är amatör på området.
Jag tror jag ska sikta på att trädelarna är torra om jag nu kommer upp på vinden. Verkar som viktigast för att inte få för stora reparationskostnader.
Jag vill absolut nyttja torpet under vintertid också. Tanken är att flytta dig om några år då barnen har flugit ut, (har två tonåringar på 15 och 19), och jag har renoverat lite.

[Mårten Swärd]

Ta med en kniv, stick i alla takstolar (så när ovankant som möjligt) och känn så de är friska, speciellt takstolar runt ev. skorstenar.

Om du kommer ned i grunden, kolla så det inte är mögelpåväxt på blindbotten och att det inte luktar "konstigt", känn med en kniv på bjälkar o.s.v. Känn på bottensyllen om det är timmerstomme (om du kommer åt), bottensyllen är den nedersta stocken som går runt huset. Kolla extra noga i nordvästra hörnet av grunden, det är det fuktigaste hörnet.

[Anders E]

Det som är viktigast på ett hus är tak och grund, är bara dessa delar i gott skick har huset i det närmaste evigt liv.
Som tidigare inlägg varit inne på. Inspektera vinden. Det finns billiga fuktmätare att köpa på bla. Jula om man är osäker på hur det s ut.
Ofta har man fuktproblem i grunden på äldre hus, detta för att de förr eldade i husen året om, skorstensmuren torkade då upp blindbotten och därför är luftspalten i detta utrymme underdimensionerat efter dagens mått mätt. För att komma till rätta med detta (om man inte åter börjar elda året om), är det att rekommendera att man gräver till ca:60-70 cm. i blindbotten och täcker jorden med markplast, sen kan man sova gott om natten.

[Snickarn]

Ta med dig någon bekant som jobbar inom byggsvängen om du har nån. Pröjsa litegrann svart om du måste. Annars vädjar du till våran yrkesstolthet medelst massa komplimanger.. Vi är svaga för sånt!
Det är absolut det bästa om du kan genomföra det. Kanske du slipper ta in en dyr konsult sen med.
Lycka till

[Anders E]

Snickare är ett nyfiket släkte. Min erfarenhet är att de gärna tittar på hus och kommer med goda råd, de har också kanske eget intresse av att bjuda på en liten besiktning, till att börja med.
Det finns också snickare som ger en tändsticksaskar med en blinkning eller säger, riv skiten och bygg nytt. Dom ska man passa sig för eftersom det mesta går att fixa. Vi har under vår renovering stött på båda typerna, den senare kategorin i början av vårt husprojekt.

Det är lustigt hur kommentarerna har varit i vår renovering.

Först sa de flesta till oss, det är väldigt mycket jobb på det huset, och en del gav kommentarer om tändstickor m.m.

Efter två år ändrades kommentarerna till, det kommer att väldigt fint när det är klart.

Nu efter drygt tre år säger folk, jasså det är det fina huset ni bor i.

Ännu har vi säkert tre-fyra år kvar innan vi är klara, och det känns fint att vi inte lydde vissa hantverkares råd i ett tidigt skede

[sussa]

Ska man verkligen sticka vassa föremål i trädelarna? Förstör man inte då? (dum fråga kanske?)
 
iallafall: Tack för goda råd och håll tummarna för mig imorgon då jag ska träffa mäklaren och kanske lägger jag ett bud. Ursch, jag är så dåligt på hur gången är vid husköp... (nervös faktiskt)

[Mårten Swärd]

Ska man verkligen sticka vassa föremål i trädelarna? Förstör man inte då? (dum fråga kanske?)
 
iallafall: Tack för goda råd och håll tummarna för mig imorgon då jag ska träffa mäklaren och kanske lägger jag ett bud. Ursch, jag är så dåligt på hur gången är vid husköp... (nervös faktiskt)

Ja det är ingen fara.. Klarar inte bjälkarna ett stick av en kniv så bör de nog bytas ut i sin helhet

[Jennyt]

Hej Sussa!

Inga frågor är väl dumma och ja du ska sticka kniven överallt där du kommer åt. Är träet friskt kommer du inte in i det med knivbladet. Om det är ruttet så åker knivbladet in. Du kan gott göra ett par hugg i fasaden oxå, inte helt ovanligt att folk målar över en massa elände för att det ska se fräscht ut.

Ja, det är dyrt med besiktningsmän, det är ännu dyrare om du köper ett ruttet eller mögligt hus. Eftersom, som du själv säger, inte vet någonting så rekomenderar jag dig verkligen att ta hjälp. Får du inte tag på nån duktig snickare, så ska du nog ändå överväga besiktningsman.

Jag har köpt två hus, det ena med fuktskadat och mögligt tak, det andra med riktigt fuktig källare   Vi hade besiktningsmän på båda och kunde pruta utifrån åtgärdskostnader.

Kompisarna köpte ett hus utan besikningsman och bjälklaget i halva huset var totalruttet. De fick lite att göra . De hade köpt sin stuga billigt och till slut blev det en rätt så dyr kåk. Det värsta var väl egentligen att det inte var vad de hade räknat med. Allt går ju att fixa, men det har ju ett pris.

Hoppas allt går bra för dig och att du får ditt torp. Lycka till Jennyt

[Mårten Swärd]

Ja gillar man huset så gör det kanske inget att man hittar lite fel, men det är ju bra att hitta dem innan så att man kan få ner priset. Jag tog inte någon besiktningsman när vi köpte vårat, hittade dock själv ett antal ruttna takstolar och fick ned priset 100 000. Tyvärr missade jag att se några ruttna sektioner av syllen i grunden men å andra sidan så hade vi inte fått ned priset lägre än det vi fick det för så på det stora hela så gjorde det inte så mkt..

[Anders E]

Besiktningsmän är ett kapitel för sig tycker jag.
På förra huset sprang besiktningsmannen mest i köket och kollare att skåpsluckorna öppnade och stängde som dom skulle. Samtidigt missade han en större takläcka där taket bågnade och en fuktskada från grunden som spred sig upp till taket med svartmögel i ett hörn. Dessa brister var vi tvungen att påpeka för honom för att de skulle hamna i protokollet....

När vi köpte det hus som vi bor i idag var besiktningsmannen lite mer kunnig men inte mycket. Även här missade han stora fuktskador i taket. Skadan var inte svårupptäckt eftersom hela innertaket var fullt med stora fuktrosor. Efter påpekande tog han upp det i sitt protokoll. När vi senare bröt upp taket återstod endast 2 cm. av takbjälkarnan så taket hade rasat in om vi ej åtgärdat det relativt omgående.

Nä bysnickarna eller jag själv hade klarat besiktningen mycket bättre än dessa två "kostymsnickare"
Mitt råd är att försöka få tag på en kunnig snickare istället för en besiktningsman både billigare och bättre.

[Jennyt]

Jag håller helt med dig Anders E. en del av dem är riktiga nissar. Vad som är käckt är väl att de tar på sig ansvaret för undersökningsplikten och har försäkringar för dolda fel. Men det är väl oxå enda fördelen med dem

[Snickarn]

Jag undrar mycket över det där med ansvar och försäkringar efter ett inslag i kalla fakta förra året.. Där visade det sig att dom i princip inte har något ansvar över huvudtaget och folk ruinerade sig för att dom hade litat på besiktningsmannen. Det bästa man kan göra är helt enkelt att sätta sig in i det hela själv. Det är faktiskt inte så jättesvårt om man är intresserad. Och det borde man vara med tanke på hur mycket pengar det handlar om.

Med det sagt så går det ju trots allt bra för dom allra flesta. Nyckelordet är REALISTISKA FÖRVÄNTINGAR!
Köper man ett torp från 1900talets början så får man räkna med lite fel, brister och akuta reparationer...

[Lainde]

Mera handgripligt,,,,,,

Vem ska man då anlita resp undvika av de besiktningsmän som man exvis hittar i telefonkatalogens företagsregister?.
De som enbart dyker upp i kostym och jobbar mot mäklare/fastighetsmarknaden, alt företag som "Anticimex"?.
Man tycker ju att det sistnämnda som dagligdax håller på med "ohälsosamma hus" borde ha koll på detta med
tex kända röt/mögelangrepp i tak och grunder.

[Mårten Swärd]

Jag pratade med en gubbe som höll på med restaurering av gamla hus och kyrkor och han sa att visst kan man ta ut Anticimex när man vill ha koll på hur saker förhåller sig i ett gammalt hus, men så la han till "de kommer att klanka ned på allt, det kommer bli lååånga listor med problem och dyra åtgärder". Han menade att de kunde vara bra att ta ut men man behövde ha en del kunskap om ädre hus för att kunna sålla bort det "oväsentliga" och inte köpa deras lösningsförslag rakt av.

[Anders E]

han sa att visst kan man ta ut Anticimex när man vill ha koll på hur saker förhåller sig i ett gammalt hus,

Den senaste besiktingsmannen, han som missade fuktrosorna i taket kom från Antecimex, jag tror det är väldigt lokalt om dom mot all förmodan har en kunnig besiktingsman.

Nepp, jag om jag skulle köpta hus idag...... Gå runt lite på byn och fråga efter duktiga lokala snickare, och sedan låta någon av dessa sköta besiktningen. Det är ju inte omöjligt att någon av dessa känner till huset i fråga och redan känner till vissa "osynliga" brister.

[Ulric Eriksson]

När vi sålde huset  Vagnhärad anlitades en besiktningsman från Anticimex som var mycket noggrann och även återkom för förnyad kontroll av sådant som så tarvade. Jag tror det är som vanligt att det beror mycket mer på vilken person det rör sig om än vad arbetsgivaren heter. Så brukar det vara i alla branscher.