Alternativ.nu
Övriga ämnen => Skogsbruk => Ämnet startat av: krikav skrivet 24 jul-13 kl 18:14
-
Läste det här inlägget just.
http://cornucopia.cornubot.se/2013/07/gardsbubblan-nu-stryps-utlaningen-till.html (http://cornucopia.cornubot.se/2013/07/gardsbubblan-nu-stryps-utlaningen-till.html)
Finns risk att detta får ringar på vattnet, kan ju eventuellt leda till krashade priser.
Om ni planerat att sälja skog, försök skynda på affären. :)
Har ni planerat att köpa skog, avvakta om det går...
-
Läste det här inlägget just.
[url]http://cornucopia.cornubot.se/2013/07/gardsbubblan-nu-stryps-utlaningen-till.html[/url] ([url]http://cornucopia.cornubot.se/2013/07/gardsbubblan-nu-stryps-utlaningen-till.html[/url])
Finns risk att detta får ringar på vattnet, kan ju eventuellt leda till krashade priser.
Om ni planerat att sälja skog, försök skynda på affären. :)
Har ni planerat att köpa skog, avvakta om det går...
Det var på tiden att NÅGON reagerar. Det MÅSTE ju komma förr eller senare.
-
Tja, jag vet inte om det var så uppseendeväckande direkt.. Att köpa skog är ju oftast en något mer långsiktig grej än att tro att man kan köpa x antal hektar för samma pris som virket skulle ge vid första avverkningen. I vilken bransch finns det såna kalkyler?
Om det hade funkat på det sättet skulle ju varenda människa kunna köpa skog, hugga ner den och betala alla lånen och sen sitta med ett kalhygge.
Alla kalkyler inom jordbruket underbalanserar. Dvs dom slutar alltid på minus. Och trots det så investeras miljoner.
Enda som är nytt under solen är att även t.ex Landshypotek nu har fått börja lägga in amorteringar på gårdslånen. Dock kan man få 99 år..
-
Alla kalkyler inom jordbruket underbalanserar. Dvs dom slutar alltid på minus. Och trots det så investeras miljoner.
Ja det var just det.......och låter det vettigt bara för att det är mark? Vad vill en frisk hjärna investera "investera" i med kalkylen att det ska gå med minus?
Och med en amorteringsplan på 99 år så har man intecknat inte bara barnens framtid utan även barnbarn och barnbarns barn. Innihälvitta käckt mot de efterkommande.
Jag är inte mycke till socialist men det vetefaen om inte staten skulle ta över all produktionsmark och så finge den som vill bli bonde arrendera. Ungefär som "grisbönderna" leasar sina suggor av Suggpoolen och någon annan tar över smågrisarna som fodervärd.
Gårdar som borde kosta 2,5 mille med en sund kalkyl går på 6, bara för att de som har mycke innan behöver skjuta upp skatten. Här omkring sitter en och annan oerfaren stackare med julgransplanteringar de varken har råd att sälja eller behålla. Det har blivit som när jag spelade Svarte Petter....... ;D
-
Hej!
Ja det är nog så att det betalas "bra" men en ny granne betalade 3 miljoner och han resonerade såhär....
citat
Boningshuset är väl värt 1,5 milj- vi måste ha någonstans att bo!
Då har vi fått en ladugård (hyfsat skick men dåligt tak), 16 hektar åker och en sandtravbana (rakbana) för 1,5 miljoner....
Och jämför jag med vad ett hus i "staden" kostar har vi lägre boendekostnad här!!
slut citat
mvh/bosse
-
Ännu värre än jag skrev i en annan tråd..................... :o att det kostar en mille att ha häst, INNAN man köpt hästen.
Fast här är varken traktor, maskinpark eller renovering och inredning av stallhälvitet med ens.
-
Ja det var just det.......och låter det vettigt bara för att det är mark? Vad vill en frisk hjärna investera "investera" i med kalkylen att det ska gå med minus?
Nja, det är inte så konstigt som det låter. Kalkylerna går ju med plus fram till det kommer till löneuttag.
Alltså är det den som är beredd att jobba billigare som köper.
Visst vore det kul med kalkyler som visar plus på sista raden, men med livsmedel är det lite knepigt.
Om det visar sig att t.ex kycklingproduktion skulle gå med plus hela vägen, så skulle ju alla hoppa över till det, och vips så blir det överskott.
-
Antagligen är det så också. Och åren går. En dag upptäcker den överinvesterade att han inte orkar jobba till han är 99. Grattis! Vad gör vi nu då?
I nästan alla bygdeberättelser från olika epokrar jag läst (utom Åsa-Nisse) ;D finns bönder som blivit knäckta för att det varit för stort eller övermäktigt på ett eller annat sätt, alldeles för länge. Ofta har det samband med storleken. Att man intecknat hela sin framtid, att varken kropp eller huvud hänger med till mål. Det går åt några boll-kallar på 99 år. Vilket djevfla påfund!
-
Man behöver inte nödvändigtvis vara skuldfri på sin 99-års dag. Däremot bör det vara plus i balansräkningen dvs att tillgångarna överstiger skulderna.
-
Köper man en villa för 3 mille när man är 45 så lär man ju heller inte vara skuldfri när livet börjar gå mot slutet. Vad är problemet?
-
Problemet är att gården inte drar in tillräckligt med inkomst för att betala lån och annat. Att köpa en gård på något tiotal ha och ha kvar sitt gamla välbetalda jobb funkar men att säga upp sig och leva på gården är svårare.
-
Köper man en villa för 3 mille när man är 45 så lär man ju heller inte vara skuldfri när livet börjar gå mot slutet. Vad är problemet?
Är man sen bara skyldig 2 mille på villan som är värd tre så är man vad sossar brukar kalla "miljonär". Sånt kan utlösa svåra magplågor bland grannar och bekanta.
-
Villan må "vara värd" 3 eller vad du vill, men om ingen vill eller kan ge mer än en så kommer inte bara dödsannonsen i tidningen. ;) Nog är väl du Ola så gammal att du sett tiderna förändras? Hur länge är det sen bankerna bredvilligt lånade ut till att möjligt och omöjligt "på kåken" och så kom lite efter och skulle ha in amorteringar omgående? "Pantvärdet täcker inte belåningen" Men inte är du SÅ gammal att minnet sviker?
Och så en sak som många glömmer, skulder har alltid ett pris förutom att de ska betalas på ett eller annat sätt. Alltid!
LeCiffre.......ett problem är väl att du har skitsits p g a för hög hyra t o m sista månaden. Personligen anser jag att den som lånar 3 mille oavsett ålder, bara för att ha nånstans att bo, behöver förmyndare eller en jäkla bra lön inom ofantliga sektorn.
Tjalve, Jag gillar när folk kan räkna, vi är inte så många längre. Det ÄR svårt och det fungerar inte på de vanliga sätten. Man kan inte hålla sig med utgifter som andra (t. ex. de som har häst ;) )men kan man vaska fram eget kapital att expandera för är det bra.
-
Villan må "vara värd" 3 eller vad du vill, men om ingen vill eller kan ge mer än en så kommer inte bara dödsannonsen i tidningen.
[/quote
Om ingen vill eller kan ge mer än 1 så är värdet 1 och inget annat. Det kallas marknadsekonomi och kan vara ett problem för den som inte förstår spelreglerna.
-
Om ingen vill eller kan ge mer än 1 så är värdet 1 och inget annat. Det kallas marknadsekonomi och kan vara ett problem för den som inte förstår spelreglerna.
Då har inte minnet svikit dig än! :D
Märkligt att så många var så unga då, att de inte minns nu när de handlar själva ::) .
-
Problemet är att gården inte drar in tillräckligt med inkomst för att betala lån och annat. Att köpa en gård på något tiotal ha och ha kvar sitt gamla välbetalda jobb funkar men att säga upp sig och leva på gården är svårare.
Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.
-
Man behöver inte nödvändigtvis vara skuldfri på sin 99-års dag. Däremot bör det vara plus i balansräkningen dvs att tillgångarna överstiger skulderna.
Tja.. är det så himla farligt då, om det nu skulle inträffa? Skulder går inte i arv och om ens dödsbo sätts i konkurs så lär man ju knappast lida av det.
Visst har man fått betala en dyr hyra för sitt boende fram till slutet, men det måste ju ändå vara ett eget val utan att bli idiotförklarad av folk som var unga på 50-60-talet när tiderna var helt annorlunda och det man köpte på sig betalades med inflationen.
Brorsan byggde ett hus här ute på åkern så sent som -78, och då kostade det 275 000. Redan då himlade man med ögonen och tyckte det var dyrt eftersom farsan betalade 250 000 för hela gården på 50 ha , 7 år tidigare.
Jag pratade med en gubbe för ett tag sen, han är runt 65 och skiljer sig lite från den vanliga stilen där det alltid pratas om att man måste ha låga utgifter..
*spelar ingen roll om man har höga utgifter, bara inkomsten är högre* :)
-
Men den som lånar till en skogsfastighet och räknar med att kunna avverka till de årliga räntorna kan fort hamna i blåsväder när virkesmarknaden skakar och om räntorna kryper upp till 5-6%
-
Men den som lånar till en skogsfastighet och räknar med att kunna avverka till de årliga räntorna kan fort hamna i blåsväder när virkesmarknaden skakar och om räntorna kryper upp till 5-6%
Så är det absolut, och själv ser jag inte skog som knappt nåt mer än en reserv eller nåt att ta ved i och promenera i.
Måste man hugga till lån eller räntor så försvinner den fort, och det går åt ofantliga arealer om det ska finnas nån chans att få ihop det.
-
Precis vad jag menar, Ola och Existens. Vi vet att förutsättningarna färändras hela tiden och inte bara i en riktning. Det kommer alltid nya tider..........
Om jag skulle ge mig på ett förvärv så skulle skogen inte kosta mer än att jag skulle kunna avverka för halva köpeskillingen + räntor och övriga kostnader, UTAN att förstöra beståndet. Och så lite för riskexponeringen då.
Sånna skogar "finns inte". De går ofta på det 3-dubbla.
-
Om jag skulle ge mig på ett förvärv så skulle skogen inte kosta mer än att jag skulle kunna avverka för halva köpeskillingen + räntor och övriga kostnader, UTAN att förstöra beståndet. Och så lite för riskexponeringen då.
Sånna skogar "finns inte". De går ofta på det 3-dubbla.
Men om du tänker efter lite så är det ju inte så konstigt att såna skogar knappt finns? Skulle dom delas ut från staten, eller hur menar du att urvalet av köpare skulle gå till?
Om vem som helst kan gå in på banken och låna x antal kronor och köpa en skog som sen betalar alltihop, så skulle det ju vara 500 köpare på varenda skifte. Vem skulle få köpa? Folk måste ju få bjuda vad dom anser det är värt för just dom.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala.
-
Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.
Hej!
Så sant så sant!!
mvh/ bosse
PS Bra rutet
Citat fr existens;
Om vem som helst kan gå in på banken och låna x antal kronor och köpa en skog som sen betalar alltihop, så skulle det ju vara 500 köpare på varenda skifte. Vem skulle få köpa? Folk måste ju få bjuda vad dom anser det är värt för just dom.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala
DS
-
Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp ???. Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%
Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på
-
Det var det jag menade, stubben, För många är för köpkåta, och priserna blir därför felaktigt höga. Som Existens skriver någonstans; Kalkylerna går med minus.
Visst ska folk få köpa till överpris om de vill, om de har pengarna i näven. Men jag ser det som ett sundhetstecken att någon bank har förstånd att bromsa när det blir ekonomiskt fel. Enligt lag får bankerna inte låna ut pengar de inte kan va tämmeligen säkra på att få tillbaka. Det tycker jag också är sunt.
Ingen är hjälpt av att det går åt hälvitte.
-
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån vill betala.
En rättelse är på sin plats.
En markbit är hela tiden värd exakt det som nån KAN betala.
Och nu har nordea börjat strypa utlåning till skogsfastigheter.
Detta bör solklart leda till fallande priser, då färre har möjligheten att låna och därmed kunna betala de priser som vi ser nu.
-
Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.
Och skulle den där gården kosta lite mer än en vanlig villa kan det kompenseras genom att ta från hobbykontot och förmodligen också kontot för semesterresor.
-
Som jag ser det så handlar köp av skog eller annan mark mest om en investering i möjligheter. En sådan investering behöver inte ge någon destu större penningavkastning men det måste gå att få de investerade pengarna tillbaka plus en viss naturaavkastning.
Om man bor i en lägenhet eller i ett hus på något tätpackat bostadsområde och blir utsparkad och svartlistad från arbetsmarknaden finns det inga andra försörjningsmöjligheter kvar än socialen på livstid eller svartarbete (oftast asbestsanering utan skydd eller annat livsfarligt arbete) för 7 euro (litet på 60 kronor) i timmen nominellt varav högst halva lönen verkligen betalas ut.
Om man däremot har uthus och litet jord omkring sig kan man dra igång någon egen företagsverksamhet i gammelfähuset och kanske dryga ut matkontot med litet egen produktion och hålla sig varm med egen ved och hanka sig fram fastän verksamheten inte riktigt räcker till att leva på. Oftast går det att hanka sig fram på något vis. Det förutsätter att skulderna är små.
Skulle jag ha bott i lägenhet och inte haft någonting att börja från skulle jag leva på socialen än i dag.
Om jag någon gång får litet pengar över kommer jag att köpa skog för dem. En investering i överlevnad tills nästa gång man blir svartlistad på arbetsmarknaden och måste leva på nästan ingenting medan man bollas hit och dit av olika samhälleliga instanser. Det har ingenting med företagsekonomi att göra utan bara iskallt resonemang. Den som inte har varken ved eller pengar får frysa.
-
Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp ???. Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%
Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på
Hej!
Din granne sitter väl inte på svartepetter!?...... Ingen tvingade honom att köpa- om priset var för högt, köp inte.
MVH/ Bosse
-
Det man får skilja på är värde och pris.
Värdet är vad du får dvs avkastningsmöjligheter, priset är vad du betalar.
Det är inte ovanligt, som jag skrev, att priset överstiger värdet, men då blir det ett spekulativt inslag om dels framtida prisökningar generellt på skogsfastigheter och dels ökande avkastningsmöjligheter.
Inget av det vet vi något om men vi kan alltid ha en hypotes om det.
Min bedömning av skogen är att till det pris han begär så ligger inte priset i proportion till rimlig avkastning och ev prisökning framtid.
Att i ett läge där dels efterfrågan på massaved sviktar med sjunkande priser som följd och timmerpriser som också sjunker kommer att leda till minskad avkastning. Att banken i det läget ser en risk för sjunkande skogsfastighetspriser, är i inte orimligt. Bankerna vill vanligtvis ha en ordentlig säkerhet för lånen och urholkas värdet så blir de mer restriktiva med lånen.
Nu till din kommentar bo i dala. Nej ingen tvingade honom att köpa, hoppas jag.
Med svartepetter menar jag att han sitter på en fastighet som han betalt mer för än andra är villiga att betala, dvs om han säljer.
Lösningen är att antingen så ändrar han priset nedåt till den nivå där det finns en säljmöjlighet eller så avvaktar han tills prisnivån går upp.
-
Här såldes det en skog nyligen... Priset var över 8 miljoner för 70 ha skog.. Lite överslagsberäkning sa att det går att betala c:a 3-4 miljoner för den skogen om man ska kunna räkna hem det. Kopplingen verkligt värde och pris existerar inte längre, vilket är förbannat synd då det hindrar att nya generationer kan ge sig in i skogsbranschen om man inte sitter med en rejäl hög med överblivna pengar.
-
Halte;
När jag köpte min mark så var det till stor del med lånade pengar. Redan när jag köpte så visste jag att kalkylen inte skulle gå i hop dvs att det skulle gå med minus de första 5 åren. Min lösning var/är att amortera samt att utveckla andra delar av marken för att få inkomster, som bland annat jakt.
Nu har det gått några år och kalkylen ser betydligt bättre ut och kommer att se ännu bättre ut om ytterligare några år. Trots ökande inkomster så förväntar jag mig ändå att skogsfastigheten har sjunkit i pris, men inte i värde.
Jag kan bara konstatera att i dåliga tider så brukar pris och värde närma sig varandra.
8 mille för 70 ha låter våldsamt, har du en aning om varför det blev ett så högt pris??
-
Det är så priserna ser ut här.. Ett grannskifte till mitt blev till salu för något år sedan, 14 miljoner för 120 hektar, inga byggnader o.s.v., bara skog. Samma sak där, det hade varit möjligt att räkna hem det om priset legat på strax över halva den summan.. Som det är nu är det bara penningplacering för de som har pengar som ligger och svider i fickan.
-
Hej!
Skog brukar betalas i m3sk, hektaren är inte det som sätter priset......
om det är mycket skog/ha så är ju värdet högre än omvänt.
I statistiken är det snittpriset /m3sk som anges.
MVH/ Bosse
-
Mja, det finns ju flera bidrag och skogspriser redovisas på en hel massa olika vis. Lite grovt så finns det ju ett virkesvärde och ett kalmarksvärde. Här brukar man säga att kalmarksvärdet är kring 50' på en höft, vilket förstör hela kalkylen.
-
Hej!
Skog brukar betalas i m3sk, hektaren är inte det som sätter priset......
om det är mycket skog/ha så är ju värdet högre än omvänt.
I statistiken är det sitt priset /m3sk som anges.
MVH/ Bosse
Givetvis är det så, kommer inte ihåg siffrorna tyvärr.
-
Det är väl ingen som köper en vanlig villa och räknar med att den ska försörja dem så varför skulle man räkna annorlunda på en villa med en lite större trädgård (en gård på 10 h)? Däremot får man med lite tur längre till grannarna, ett par uthus för verkstad och garage, ved, några åkrar där man kan leka bonde, möjlighet att gå ut och pissa runt knuten, "egna" svampställen, oftast del i ett jaktlag osv. Om man sedan får ut några kronor ur gården så att det bidrar till omkostnaderna är det en bonus jämfört med en vanlig villa.
Och det är därför mindre (skogs-)gårdar nära de större städerna inte går att "räkna hem".
Oftast kommer klagomålen på att gårdarna är så dyra att ingen kan räkna hem dem, från samma personer som inte tycker pengar är allt och att det finns andra värden. Ja, förutom då när det gäller att driva upp priset på den gård de sjlva skulle vilja ha förstås. ;)
-
Min granne sitter på en svartepetterskog. Han betalade 750-800 kr/skm3 för ganska risig björk/al/tallskog i mitten av 2000-talet.
Nu vill han sälja till samma pris (han har inte huggit ett träd sedan han tog över) så m3 priset har gått ner men ligger fortsatt på ca 700 kr/skm3
Han har antagligen inga lån men det är allt surt för han alltid. Får se om någon vill ta över svartepetter frivilligt och om banken ställer upp ???. Jag har blivit tillfrågad om jag vill köpa men tackat nej, inte till de priserna.
Såg någonstans att driftsnettot ligger på 1-1,5% på obelånade skogsfastigheter. Lägre än så bör det knappast bli. Så vi har allt en skogsbubbla i Sverige. driftsnettot bör ligga på i vart fall på ca 3%
Jag kan få 3% ränta på pengarna på banken utan att lyfta ett finger. Tål att tänkas på
Skillnaden när man talar som räntekrav på skog så är det i realla termer, dvs real ränta, alltså utan inflation. Bankräntor som anges är alltid. nominella, nominell ränta. Säg att inflationen är 2 % som är målet, så innebär en bankränta på 3% med 2% inflation = 1 % real ränta. 3 - 2 = 1.
Lantmäteriet och BM-win (standardprogram för beräkning av skogsbruksvärde) använder sig av 2,4 - 2,6 % real ränta.. Dock så skiljer sig den verkiga räntan avkastningskravet i Sverige stort. Dvs dyrare fastigheter i södra Sverige och då lägre ränta, och högre i Norra sverige.
-
Riktigt intressant diskussion detta, kul att se så vitt skilda åsikter och ändå tycks alla ha rätt på något vis.
Jag ser det så här.
För det första är största problemet (min åsikt) med att yngre generationer inte tar över familjefastigheter att den äldre generationen inte släpper de ifrån sig i tid. Tycks
i dessa trakter vara det vanligaste, med resultatet att de stora fastigheterna bara blir större och större.
Jag hade inte köpt skog och tänkt på att den skulle betala sig inom en viss tid, kravet skulle dock vara att jag kan forstätta leva ett i mina ögon drägligt liv.
Det är något som ska gynna även framtida generationer, och till slut när jag varit död och begraven sedan länge har skogen förhoppningsvis betalt sig många gånger om.