Boendelösningar på en samägd gård

[Duga]

Hej Gott folk!
Jag och några vänner funderar på att köpa en gård någonstans i vårt avlånga land för att kunna leva närmre naturen och mer självförsörjande.
En stor aspekt med samägande är risker om någon vill dra sig ur/sälja, osämja, arbetsfördelning etc. Dom ämnena är jag inte så intresserad av att diskutera här, eftersom jag inte kommer kunna svara på sådana frågor utan att bli mer privat än vad jag vill vara över internet.

Men, det vi funderar på och som jag skulle vara väldigt tacksam för svar kring, är just hur man kan lösa det med boende.
Låt säga att vi vill kunna husera 4 - 6 familjer på gården.
Jag antar att det då är fördel att redan ha ett par bostadshus på gården.
Är det vanligt att man bygger om gårdsbyggnader till boende hus? Och, om ja, är det lösningar som brukar godkännas av myndigheter?
Jag är intresserad av hur liknande situation har lösts av andra, t.ex. har jag hört om folk som köpt äldreboenden eller skolor för liknande idéer.
Vi är inte främmande för att renovera byggnader till bebolighet, snarare är vi osäkra på vad som är möjligt och inte möjligt utifrån ett juridiskt perspektiv.

Kanske räcker det så som trådstart, men fråga gärna om jag missat väsentlig information.
Tack för er tid och God Fortsättning.

[Skogsvilde]

Det första det nu måste funderare på är ägandeformen.
Med detta vill jag att ni funderar på hur ni ska lösa det om vänskapen inte håller eller någon annan katastrof inträder.
Ägande i stiftelse, förening, aktiebolag är lämpligt.
Hur man delar upp det gemensamma ägandet.
Hur det personliga nyttjandet ska värderas.
För allt ska betalas på ett eller annat sätt.


Var och hur man kan bo då.

Egentligen går alla hus att modifiera till bostäder.
Det handlar "bara" om att tänka till rejält, gärna tillsammans med en kunnig byggnadsingenjör/arkitekt för att först komma fram till om det går.

[Duga]

Det första det nu måste funderare på är ägandeformen.
Med detta vill jag att ni funderar på hur ni ska lösa det om vänskapen inte håller eller någon annan katastrof inträder.
Ägande i stiftelse, förening, aktiebolag är lämpligt.
Hur man delar upp det gemensamma ägandet.
Hur det personliga nyttjandet ska värderas.
För allt ska betalas på ett eller annat sätt.


Var och hur man kan bo då.

Egentligen går alla hus att modifiera till bostäder.
Det handlar "bara" om att tänka till rejält, gärna tillsammans med en kunnig byggnadsingenjör/arkitekt för att först komma fram till om det går.

Okej, tack.
Vi får kika på det, jag är övertygad om att vi ska hitta en lösning.
 
Men låt säga att man köper en gård med en gårdsbyggnad som man finner lämplig att göra om till bostad. Är det ofta svårt att få igenom en sådan ombyggnation rent juridiskt? Jag vet ju att det kan vara kinkigt att resa flera bostadshus på samma gård.. Men har ingen aning om hur lätt det är att konvertera till bostadshus, är det bästa lösningen oftast?

[torbjorn]

Det brukar inte vara några som helst problem att ändra användningsområdet för en byggnad eller att ha flera boningshus på samma gård, tänk bara på alla gårdar där det kryllar av undantagsstugor, drängstugor, gäststugor mm.

Jag känner till en gård där man har inrett en del av den gamla ladugården till boningshus, och det ursprungliga boningshuset är degraderat till förråd och verkstad. Det lär ha kommit till som nödåtgärd efter en brand eller vattenskada, men sen man hade bott in sig i ladugården trivdes man så bra där att man blev kvar.

Det hela brukar alltid vara lättare om gården är klassad som lantbruksfastighet, då kan man t o m komma undan bygglov för en del åtgärder som i vanliga skulle vara bygglovspliktiga. Och så måste man se till att den finns i ett område som inte ligger under detaljplan. Om det finns detaljplan, har kommunala småpåvar mycket mer att säga till om genom lokala ordningsföreskrifter och liknande än annars.
De flesta detaljplaner finns utlagda på kartor hos Lantmäteriet, men en del äldre detaljplaner kan det hända att bara aktuell kommun har exakt koll på, det bör framgå av kommunens hemsida i så fall.

Sen är det ju en annan sak om gamla kanske förfallna ekonomibyggnader är lämpliga att göra om till boningshus eller om det i längden blir enklare och billigare att bygga nytt.

Om ni beslutar er för att samordna uppvärmningen av flera boningshus, t ex med en panncentral för hela gården och kulvertar till respektive hus, är ett tips för att undvika osämja och risk att någon familj börjar anklaga en annan för att slösa med värme eller varmvatten, att från början ordna värmemätning för vart och ett av husen och ha ett skriftligt avtal om hur värmekostnader och -arbete ska fördelas beroende på energiförbrukningen till respektive hus.

Tänk också på att boende och samverkan på gården måste regleras så att den kan fortsätta fungera utan osämja eller problem även när en eller flera familjer börjar bli gamla och mindre arbetsföra, eller i och med generationsväxling i något av husen.

[Duga]

Det brukar inte vara några som helst problem att ändra användningsområdet för en byggnad eller att ha flera boningshus på samma gård, tänk bara på alla gårdar där det kryllar av undantagsstugor, drängstugor, gäststugor mm.

Jag känner till en gård där man har inrett en del av den gamla ladugården till boningshus, och det ursprungliga boningshuset är degraderat till förråd och verkstad. Det lär ha kommit till som nödåtgärd efter en brand eller vattenskada, men sen man hade bott in sig i ladugården trivdes man så bra där att man blev kvar.

Det hela brukar alltid vara lättare om gården är klassad som lantbruksfastighet, då kan man t o m komma undan bygglov för en del åtgärder som i vanliga skulle vara bygglovspliktiga. Och så måste man se till att den finns i ett område som inte ligger under detaljplan. Om det finns detaljplan, har kommunala småpåvar mycket mer att säga till om genom lokala ordningsföreskrifter och liknande än annars.
De flesta detaljplaner finns utlagda på kartor hos Lantmäteriet, men en del äldre detaljplaner kan det hända att bara aktuell kommun har exakt koll på, det bör framgå av kommunens hemsida i så fall.

Sen är det ju en annan sak om gamla kanske förfallna ekonomibyggnader är lämpliga att göra om till boningshus eller om det i längden blir enklare och billigare att bygga nytt.

Om ni beslutar er för att samordna uppvärmningen av flera boningshus, t ex med en panncentral för hela gården och kulvertar till respektive hus, är ett tips för att undvika osämja och risk att någon familj börjar anklaga en annan för att slösa med värme eller varmvatten, att från början ordna värmemätning för vart och ett av husen och ha ett skriftligt avtal om hur värmekostnader och -arbete ska fördelas beroende på energiförbrukningen till respektive hus.

Tänk också på att boende och samverkan på gården måste regleras så att den kan fortsätta fungera utan osämja eller problem även när en eller flera familjer börjar bli gamla och mindre arbetsföra, eller i och med generationsväxling i något av husen.

Jättebra input, tack så mycket.

[von tratt]

Även om reglerna väl är likartade tycks attityden på kommunerna variera ganska mycket, så erfarenheter från ett ställe kan vara mer eller mindre giltiga på ett annat, när det gäller hur smidigt det hela kan förväntas gå.

Ett litet tillägg till Torbjörn ovan, mellan detaljplanelagt och inte kan det talas om sammanhängande bebyggelse med vissa begränsningar - jag föreställer mig iofs att det inte gäller gårdar.

Bygglov krävs vad jag förstår alltid för ändrad användning. Krav på utformning inkl. tillgänglighet + tekniska egenskapskrav; Boverket har nån PDF.

När det gäller eventuell panncentral kan det vara värt att söka på begreppet närvärme = pytteliten fjärrvärme. Det är spännande om än måhända en rätt svettig investering. Eller inte, jag vet inte. (Här är en tråd med idén att det kanske ofta kan gå att ordna flismaterial i grannskapet https://www.alternativ.nu/index.php?topic=172275.0)

[Själv är bäste dräng]

Och så finns det här med Attefallshus om man vill ha ett litet fräscht hus som komplement. Med nuvarande regler så går det att hålla nere kostnaden och få ett trevligt boende för ett par eller en liten familj som mest trivs ute.

[fri]

Och så finns det här med Attefallshus om man vill ha ett litet fräscht hus som komplement. Med nuvarande regler så går det att hålla nere kostnaden och få ett trevligt boende för ett par eller en liten familj som mest trivs ute.

Det är väl bara innom detaljplan Attefallare är möjliga?'Jag skulle tro att de flesta gårdar är belägna utom planlagt område så det handlar om möjligheten att bygga ett eller flera vanliga komplementhus i TS fall, vilket iofs kan vara bättre då man inte är styrd av höjden på byggnaden på samma sätt som om man bygger Attefallare utan kan bygga rejäla loft eller kanske i 2 fulla våningsplan.

Alla nybyggen eller ombyggnader av befintliga ekonomibyggnader för att skapa permanenta bostäder måste ju uppfylla dagens krav på tillgänglighet, avlopp, värme och ventilation, jag skulle tro att det är både enklare och billigare att bygga nytt än att inreda gamla ladugårdar till bostad med dagens krav om man inte utför byggnadsarbetet själv och inte räknar sin tid.

[Själv är bäste dräng]

Trodde att finessen med Attefallshus var att man slapp bygglov, och bara behövde anmäla. Bygglov krävs väl för fristående boningshus även på jordbruksfastigheter? Och på vanliga tomter utanför detaljplan?

[karsan]

Vad finns det för regler för att parkera en husvagn?

[fri]

Vad finns det för regler för att parkera en husvagn?

Man får normalt ha en husvagn parkerad på sin gård, men inte permanent uppställd för boende och ansluten till el och va utan att ha bygglov.

Husvagnen har ju fördelen att den lätt kan flyttas,  detta kan ju bli nödvändigt om man inte avser att söka alla lov och tillstånd som behövs för att bo i husvagnen, man åker helt enkelt iväg en vecka när/om kommunen hör av sig, parkerar sen vagnen med draget åt andra hållet då man återvänder så det är uppenbart både för nyfikna grannar och kommunala tjänstemän att man varit iväg med vagnen och att den återigen är tillbaka och parkerad/säsongssförvarad på samma fastighet och inte permanent uppställd för boende.

[torbjorn]

Och en nackdel med husvagnar är att de brukar vara dåligt isolerade och mycket dyra att hålla uppvärmda på vintern.  Det är klart, har man tillgång till billigt varmvatten från en vedeldad panncentral och husvagnen är en med vattenburen värme, skulle man ju kunna docka den mot gårdens värmesystem, ev via en plattvärmeväxlare så man kan ha glykolblandning i vagnens värmesystem och får mindre besvär med luftning efter varje gång den har varit losskopplad.

[skräptanten]

Om vi ska ta vår information straight from the horse´s mouth, som det heter på utrikiska, så har den ansvariga myndigheten Boverket en vägledning här:
https://www.boverket.se/sv/pbl-kunskapsbanken/lov--byggande/provning_lov_fb/utanfor_dp_ob
Vägledningen handlar om vad som gäller utanför detaljplanerat område, och är relativt begriplig.

Det stora problemet kanske inte är vad ni får göra, utan vad ni kan göra och har råd att göra. Det är både arbetsamt, kunskapskrävande och kostsamt att bygga, speciellt om det är för mänsklig boendestandard. Det kan vara svårt att lösa i samägd form, speciellt om man tänker sig en jordbruksfastighet. Jordförvärvslagen har begränsningar, och tillåter i princip inte att juridiska personer (bolag, ekonomiska föreningar och liknande) köper sådana fastigheter.
Dessutom brukar banker ha bestämda åsikter om under vilka förhållanden de vill låna ut pengar.

Jag tror att det bästa är om ni köper något som är så nära det ni ser som slutresultat som möjligt. Kanske krävs att ni köper en fastighet för boende med stor boyta, och en annan fastighet med mark i närheten för att bedriva er självhushållning.
Några exempel på rymliga hus:

Föredetta äldreboende i Dalsland, över 1 600 kvadratmeter boyta, 1,5 hektar mark. Knappt 2 miljoner.
https://www.lansfast.se/till-salu/bostad/vastra-gotaland/mellerud/dalskog/backeforsvagen-2/cmfastighet5f1jrodg5lvj2vgi/?utm_source=hemnet&utm_medium=referral

Tycker man att det är för stort, finns här lite mer modesta 265 kvadratmeter (och en rejäl källare) i Skinnskattebergs kommun, men mycket pang för pengen, 795 000 kr begärt pris.
https://www.erikolsson.se/bostader-till-salu/OBJ29604_1914880813?utm_campaign=Hemnet_bostadsannons&utm_medium=referral&utm_source=hemnet.se

[von tratt]

"en fastighet för boende med stor boyta, och en annan fastighet med mark i närheten"
Det är smart att överväga!

Jo, det finns ju ungefär fyra möjligheter:
finns redan boende
husvagnar o dyl
bygga nytt
ändra byggnader till bostad

Trådstartaren är särskilt inställd på sista alternativet, och det kan jag sympatisera med. Både i praktiken och i juridiken verkar det gynnsamt - om rätt ställe kan hittas.

En intressant sak: "I första hand är det byggnadens senaste faktiska användning som är avgörande för om bygglov behövs. Det kan enligt Boverkets uppfattning vara både en pågående användning eller den senast kända användningen." /Boverket

Sååå... alltså, om någon bott i ladan (som inte i huvudsak används till något annat)... som sedan görs om till bostad... så krävs inte bygglov..!
Jag är inte jurist. Alltför fräcka kryphål kan nog straffa sig (dvs för att någon strax bestämmer sig för att sätta sig på tvären i ren kränkthet). Men jag tycker att det var värt att nämna.