Välkommen! För att skriva i forumet måste du logga in först. Har du inget konto går det bra att registrera ett eller logga in med Facebook här. Det kostar inget.  :)

Författare Ämne:  Köpa äldre hus  (läst 3783 gånger)

nilssonjohansson

  • Inlägg: 1
    • Västergötland
Köpa äldre hus
« skrivet: 31 maj-17 kl 22:26 »
Jag går i tankarna på eventuellt husköp.
Jag har sedan länge varit intresserad av äldre hus, då jag gillar både charmen och är intresserad av äldre byggnadssätt. Jag har genom utbildning fått läsa en del om byggnadsvård och en hel del byggteknik.

På span just nu har jag ett hus från 1918 med torpargrund. Har läst så mycket jag kommit över gällande äldre hus osv med eventuella fuktproblem och sådan. Nu undrar jag över ifall någon har några tips som är värda att tänka på generellt när det kommer till visningar av äldre hus. Samt om det finns kritiska moment som man bör hålla koll på vid visningar?

Jag vill gärna vara väl förberedd så mycket som möjligt den dagen jag väl slår till och att samla information är bästa sättet för mig. :)

Mvh
Evelina

ärt

  • Inlägg: 823
    • Halland
    • www.lillanabben.se
SV: Köpa äldre hus
« Svar #1 skrivet: 31 maj-17 kl 23:58 »
 Det är stort att köpa hus.
Där jag nu bor köptes 78. Avstyckad bondgård med ett tunnland. Där finns ett servitut.
Att där blev köp var läget, priset och jorden.
Husena i sej (förutom stallet) var inte mycket att ha. Men så var ju priset lågt. Utedass och bykgryta som dusch. Boningshuset en gammal hallandslänga som blivit flyttad och renoverad med nya material och kanske inte så bra gjort.
Nu 39 år senare. Är uthuset renoverat och i behov av omgång två, Stallet inrett till verkstad, stallet tillbyggt till större verkstadsyta som nu har blivit vårt nya boende.
 Byggena är mestadels byggda av rivningsmaterial kombinerat med blocket.
Gamla boningshuset har blivit lager.
 Med detta sagt är nog läget och marken det som är viktigt. Husen går att ändra på.
Att vara med hus är som att vara med barn.
 Hoppas du finner det du söker och blir boende länge så att du får skörda av din arbetsinsats.
Lämna nuet. Gå till nyet. Rösta blankt.
 Nuet: där du är nu med kropp och sinne. Nyet: där du vill vara med kropp och sinne. Vägen dit?

Själv är bäste dräng

  • Inlägg: 14416
    • Östergötland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #2 skrivet: 01 jun-17 kl 00:12 »
Torpargrund gör det svårt, men viktigt, att kolla under huset. Skaffa gärna någon billig inspektionskamera eller liknande så du kan titta in under huset. Typ den här   https://www.e-ville.com/sv/3252-endoskop/17289-granskningskamera-endoskop-diel-android-10m-70mm.html

Är det renoverat så kan kvaliteten vara riktigt varierande. Bäst att hitta något som  inte är sönderrenoverat.

Ylven

  • Inlägg: 959
  • Ena foten i jorden och andra i datarymden!
    • Småland
    • Min blogg
SV: Köpa äldre hus
« Svar #3 skrivet: 01 jun-17 kl 07:31 »
Det första du ska tänka på när du tittar på gamla hus med torpargrund är tvärt om lukten. Bäst är om du kan komma in i huset när det stått stängt ett tag.
Titta på hur markförhållandena är runt huset. Rinner markvattnet mot huset eller står huset på en kulle? Är det plastmattor på bottenvåningen så är risken större att det är röta där under. Känn om golvet är hårt eller om det har mjuka partier. Är det plant? Man kan sniffa utmed kanterna på golvet efter mögeldoft eller annan ofördelaktig doft (typ jorddoft vid röta)

I övrigt är ju gamla hus ganska tacksamma, de är ju oftast bara trä, lätt att byta. Tänk dig en gjuten platta som måste bytas....
Om får, biodling, småbruk, husrenovering och tankar om världen omkring:

http://ylven.blogspot.com/

tropfrog

  • Inlägg: 1755
    • Västergötland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #4 skrivet: 01 jun-17 kl 07:44 »

I övrigt är ju gamla hus ganska tacksamma, de är ju oftast bara trä, lätt att byta. Tänk dig en gjuten platta som måste bytas....

Hur ofta byter man en gjuten platta? Jag tänker att det är lika ofta som man byter ut en torpargrund, men det senare är mer jobb, åtminstone om man skall återställa som original.

MVH
Magnus

Nordic Vargtand

  • Inlägg: 3645
    • Hälsingland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #5 skrivet: 01 jun-17 kl 13:07 »
Går det att göra öht?  :)

Nå, men när det gälelr gamla hus, som sagt, kryp ned under huset där det går, och titta efter rötangrepp, andra fel som kan vara är att det ligger jord mot trädelar under golvet, osv, kolla att där är ordentligt utgrävt, eller åtminstone virket är oangripet av svamp.

Du bör också försöka ta dig in, åtminstone så att du kan sticka upp huvudet eller en spegel, etc i kallvindsutrymmen och annat.

Att fixa avlopp med modern standard nytt kan kosta runt 100 lax om man räknar med kostnad för infiltrationsbädd, rördragningar och annat.

Vidare, kontrollera vägar, golv och tak i alla våtutrymmen med hänseende på röta och mögelangrepp så att inget gått in i bärande delar av stommen eller andra delar som är svåra att reparera. Gamla hus är ofta byggda av timmer eller stående plank som är infälld i syllstockarna, dessa stomma är väldigt arbetskrävande att reparera om någon del är förstörd av röta. Förr var det vanligt att man lät vatten rinna hela tiden för att förhindra att dåligt förlagda ledningar frös sönder på vintern, detta kan ha orsakar mögelskador om vattenånga har kondenserat i väggar som inte haft ordentliga spärrskikt, osv...

Blånad och svartblånad är inget att bry sig om i sig, men kontrollera alltid mer exakt var för det en gång har uppstått och hur om fattande det är.

Kontrollera också, innan du startar någonting att elen är ok om det rör sig om gamla system, koppla ur tveksamma delar tills du fått dem kontrollerade, annars kan det böja brinna om man har otur, dock är faktiskt risken för elfel betydligt mindre i ett system somingen har varit och rotat i än om någon har varit och vritt och bänt på gamla ledningar med uttorkad isolering tex i samband med renoveringsarbeten och liknande, ofta ser man ett mishmash av gammalt och nytt i el, VA, mm...
Om där finns ekonomibyggnader bör du särskilt kolla elen på dessa innan du börjar använda saker som belastar elnätet där.

Det gamla kan du dock ha kvar som prydnad om du vill, jag har själv sparat mycket av det gamla systemet från 1930 talet som prydnad och ett historiskt dokument, men nya ledningar är dragna till de aktiva delarna. Det är för visso lagligt att renovera system med gamla öppna och tom oisolerade ledare, men det är bara idioti tycker jag, nya ledningar syns inte mycket om man gör det snyggt och jag tycker inte att det estetiska värdet av gamla ledningar motiverar att man potentiellt sätter människoliv på spel. Nya lednignar finns ju även i olika färger idag, tex falurött, osv.

Tyvärr är dock ofta de nyare delarna som ställer till problem när det är draget av amatörer i ett klatter hit och dit.

Så, ser det ut så bör du räkna in kostnader för att ta dit en elektriker att se över detta är ok, rörkrökaren att titta på VA systemet och ge ett utlåtande du kan skicka till försäkringsbolaget, sotaren bör kontrollera skorstenspipor, osv, jag tycker allt detta är välinvesterade pengar även om man kan tycka att det är onödiga utgifter vid första tanken.

De behöver inte göra några arbeten, utan bara notera eventuella fel, eller ett utlåtande om att allt är ok, som du kan använda som försäkringsunderlag sedan, dvs se till att få det i sådan form att försäkringsbolget också godkänner det som underlag för deras beräkningar. (Jag tror det är mest VA arbeten, samt skorstenar och gardering mot elfel, samt mögel och röta de kommer att vara mest intresserade av).

Även sådant du inte behöver skicka in kan vara bra att veta för egen del om hur läget ser ut, jag tycker det var värt varenda krona att få allt kontrollerat så att man slapp oroa sig på vintern sedan när allt var igång och hårdbelastat...

Är du osäker så skulle åtminstone jag tycka att det vore värt kostnaden att ta dit en riktig besiktningsman för ett mer detaljerat utlåtande, framför allt vad gäller mögel och röta. Med tanke på hur stor affär detta är så tycker jag det är värt det även om det inte skulle bli köp av, eller mer korrekt, kanske just därför i så fall...

Dränering och sådant är litet knepigare att kolla då det kräver mer kunskaper att se direkt, men man måste nog räkna med att det i princip alltid är något jobb med att fixa dräneringar p gamla hus om detta inte är bytt, men dränering är å andra sidan inte alltid lika kritiskt på äldre hus, om det inte har en murad källare eller liknande.

Kontrollera dock detdär med dagvettenavrinning, var eventuellt grundvatten tränger fram, osv om du misstänker sådant

Samt hör dig för om eventuella kostnader för dikesgrävning och annat om sådant behövs, men äldre hus brukar det mest röra sig om dikes rensning om ingen har sabbat de gamla systemen i modern tid.

Ofta är det onödigt att byta hela systemet om det var välgjort från början om det tex är stopp någonstans beror det ofta på att tex ett  tegelrör har kommit i olag, i så fall räcker det med punktgrävning där och fixa till det. (jag grävde för hand här på några fläckar och lade tillbaka tegelrören rätt, tror någon har krossat en bit med en grävmaskin på 90 talet här och att leran rasat ned sedan, nu har det fungerat igen som det skall, kom ihåg att lägga tillbaka rören med rätt fall bara och att nya delar inte ligger för grunt så att du får problem att bruka eventuella åkrar och sådant sedan eller att tjälen drar upp rören.).

Tja, listan kan göras lång, men det mesta är en strid ström av småpyssel och dagliga arbeten med underhåll och sådant, ni måste gilla den typen av liv om ni skall välja ett gammalt hus och vara införstådda med vad det innebär... Men personligen tycker jag att det är en rolig och kreativ del av livet.  :)
































Слава Україні! Героям слава!

Förenklar man någonting för mycket så blir det till slut helt obegripligt.

Ylven

  • Inlägg: 959
  • Ena foten i jorden och andra i datarymden!
    • Småland
    • Min blogg
SV: Köpa äldre hus
« Svar #6 skrivet: 01 jun-17 kl 13:53 »
Hur ofta byter man en gjuten platta? Jag tänker att det är lika ofta som man byter ut en torpargrund, men det senare är mer jobb, åtminstone om man skall återställa som original.

MVH
Magnus

Nej, det var lite hårddraget, inte ofta man byter hela plattan. Däremot kan man under ogynnsamma förhållanden behöva byta nedre halvmetern på hela huset pga att plattan inte är isolerad underifrån mot fukt. Lösningen blir sådär.
Om får, biodling, småbruk, husrenovering och tankar om världen omkring:

http://ylven.blogspot.com/

Nordic Vargtand

  • Inlägg: 3645
    • Hälsingland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #7 skrivet: 01 jun-17 kl 17:37 »
Är det ens lönt på 80-tals villorna med den konstruktionen? Med tanke på hur dåligt konstruerade de var från början av vissa fabrikat så lär man få byta betydligt mer än bara grundsulan på dem snart, nu när det gått 30+ snart sedan de byggdes... Efter 35-40 år kommer många hus av vissa fabrikat att vara slut på grund av konstruktionsfel i grunden. Det är ungefär den tis skyddet mot fuktvandring håller i praktiken, efter det går det fort men syns ej på utsidan.

Слава Україні! Героям слава!

Förenklar man någonting för mycket så blir det till slut helt obegripligt.

kretslopp

  • Inlägg: 2246
  • mindre gård, nästan självförsörjande, pensionär.
    • Småland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #8 skrivet: 01 jun-17 kl 17:55 »
Du har nog den mesta kunskapen själv tror jag! Tipset jag kan komma med är att du bor i huset ett tag så du hittar fördelar och eventuella problem, och hur du vill ha det. Torpargrund behöver i sig själv inte vara något större problem. Jag bor i ett gammalt hus med tjocka källarmurar som drar fukt. Vi har löst det problemet genom att ha luftavfuktare som går hela tiden.
kretslopp

torbjorn

  • Inlägg: 13720
    • Medelpad
SV: Köpa äldre hus
« Svar #9 skrivet: 01 jun-17 kl 19:26 »
Många goda råd har redan kommit i tråden.
Men jag vill varna för att lita alltför mycket på utlåtanden av besiktningsmän eller hantverkare som man lejer in för att titta på olika detaljer, det är inte självklart att de alltid är så insatta i vad som är normalt eller mindre normalt i ett hundraårigt hus att deras utlåtande tillför särskilt mycket. I värsta - men inte helt sällsynt - fall kan det tänkas att besiktningsmannen inte är helt ärlig mot dig som uppdragsgivare utan skriver ett utlåtande som passar bra för hans affärsverksamhet eller någon form av "dold agenda".

Man kan utgå från att om ett boningshus har stått i 99 år så bör det ha varit relativt välbyggt och fritt från grovt byggfusk från början. Forna dagars fuskbyggen är ju rivna för länge sen.  Det som man bör vara mest orolig för är förfall som har inträffat under de senaste åren - kanske osakkunniga renoveringar med olämpligt placerade fuktspärrar eller tätskikt, fuktskador pga tidigare läckande tak som har lagats bristfälligt, kryp/droppläckage från VVS-installationer så att någon del av en trossbotten har varit ständigt småfuktig i något tiotal år.  Se också upp med stora träd nära huset som kan ha skickat in rötter under krypgrunden och tryckt upp marknivån.

Nordic Vargtand

  • Inlägg: 3645
    • Hälsingland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #10 skrivet: 01 jun-17 kl 20:28 »
En sak som är viktigt att känna till om det är en gammal torpargrund, är att man inte täpper till den, uatn ser till att luft kan cirkulera relativt fritt under huset så att markfukt inte ansamlas i en våt "kudde" under huset i modern iver att spara värme. Om man absolut vill göra något så kan man lägga markskivor på backen, men se till att man har en luftspalt, eller isolera trossbotten, men det brukar vara svårt i äldre hus, men jag tycker inte att det är så farligt jämfört med modernare hus, jag ha bara fixat luckor och galler, mm. (tror det varit det från början också). Men jord som ligger an direkt mot trä måste bort om det kommit dit i modern tid.

Kolla även i eventuella senare betongkällare (eller andra stora områden med kalk eller annat basiskt material) att där inte finns antydan till äkta hussvamp eller motsvarande, den är för visso sällsynt, men åtminstone jag skulle inte köpa ett hus som varit angripet, även om man säger att det är åtgärdat, då man måste hålla över en viss luftfuktighet och temperatur för att inte gamla sporer skall vakna till liv igen. Den kan, till skillnad mot vanliga rötsvampar, själv brygga över torra områden med ett slags rötter och totalförstöra stora delar av byggnaden på relativt kort tid om den väl får fäste.

Äkta husbock är också en sådan sak man måste kolla i förväg.


Слава Україні! Героям слава!

Förenklar man någonting för mycket så blir det till slut helt obegripligt.

Svart

  • Inlägg: 594
  • tills jag hittar något mörkare
    • Västergötland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #11 skrivet: 02 jun-17 kl 09:14 »
Kolla sånt som tillkommit på senare år. Det kan vara ett tillbyggt badrum och då brukar det stå i mäklarens broschyr att "badrum byggt -96" eller nåt sånt. Sen undersöker du de saker du kan av det som gjordes medan den ägaren hade huset så du får en känsla av vad den ägaren haft för kunskapsnivå. Bara för att det är mer eller mindre nytt är det inte bra

Jag bor i ett hus från 1936 och den delen är bra. Men allt som förra ägaren gjort kommer jag få/har jag redan fått riva och göra om. Jag saknar ord för att beskriva det så jag nöjer mig med ärkeklåpare... Och att plintar som håller upp ett hus inte kan ställas på vanliga brädlappar som sen täckts över med jord för att inte synas. Plus en lång lista till men det får bli en annan gång :)
Idag har jag inte sett en enda fotgängare som saknade reflex. Tänk på det.

Ylven

  • Inlägg: 959
  • Ena foten i jorden och andra i datarymden!
    • Småland
    • Min blogg
SV: Köpa äldre hus
« Svar #12 skrivet: 02 jun-17 kl 09:43 »
En sak som är viktigt att känna till om det är en gammal torpargrund, är att man inte täpper till den, uatn ser till att luft kan cirkulera relativt fritt under huset så att markfukt inte ansamlas i en våt "kudde" under huset i modern iver att spara värme.

Tveksamt hur bra det här rådet är. Så vitt jag förstår är det direkt kontraproduktivt. Förr skottade man ofta upp snö runt huset eller på andra sätt täppte till runt källaren på vintern. Det har den fördelen att marken under huset inte blir onödigt nedkyld på vintern. När man sedan öppnar upp ventilationen på våren sommaren (när snön smälter) så kommer den varma utomhusluften att innehålla betydligt mer fukt än vad den klarar av att hålla när den kyls ner i krypgrunden, därmed kondenserar fukten och man kan få fukt/mögel/rötproblem.

Om ett hus har stått och mått bra i 100+ år så ska man fortsätta sköta huset på samma sätt om det ska fortsätta att må bra. Dvs elda i köksspisen även på sommaren, inte förändra fuktvandringar mm mm
Detta kan ställa till problem när man vill iföra moderna bekvämligheter i gamla hus.
Om får, biodling, småbruk, husrenovering och tankar om världen omkring:

http://ylven.blogspot.com/

Själv är bäste dräng

  • Inlägg: 14416
    • Östergötland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #13 skrivet: 02 jun-17 kl 10:32 »
Hus som stått kalla ett antal år kan ha fått rejäl rotröta av just den anledningen att ingen värme tillförts vare sig inne eller i murstocken. Kan räcka med att delar av huset varit kallställda. I vårt hus ser man tydligt sådana spår. Men vad är väl nedfallen trossbotten och innertak som släppt... Det går ju att fixa.

Svart, en av mina bröder har ett sådant hus. Drömkåken (efter filmen med bl a Björn Skifs) kallade vi det huset när han fixade till det mesta av följderna av idiotrenovering.

ensamhet

  • Inlägg: 3969
    • Lappland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #14 skrivet: 02 jun-17 kl 10:43 »
Tveksamt hur bra det här rådet är. Så vitt jag förstår är det direkt kontraproduktivt. Förr skottade man ofta upp snö runt huset eller på andra sätt täppte till runt källaren på vintern. Det har den fördelen att marken under huset inte blir onödigt nedkyld på vintern. När man sedan öppnar upp ventilationen på våren sommaren (när snön smälter) så kommer den varma utomhusluften att innehålla betydligt mer fukt än vad den klarar av att hålla när den kyls ner i krypgrunden, därmed kondenserar fukten och man kan få fukt/mögel/rötproblem.

Om ett hus har stått och mått bra i 100+ år så ska man fortsätta sköta huset på samma sätt om det ska fortsätta att må bra. Dvs elda i köksspisen även på sommaren, inte förändra fuktvandringar mm mm
Detta kan ställa till problem när man vill iföra moderna bekvämligheter i gamla hus.

Beror väll lite på var man bor. Här uppe blir ibland ventilationen igensatt av sig själv, utan att man skottar snö mot huset.
På våren när det smälter, så är inte luften så fuktig att det är något problem.

Nordic Vargtand

  • Inlägg: 3645
    • Hälsingland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #15 skrivet: 02 jun-17 kl 20:01 »
Ja, man behöver "hundluckor" om det är en sådan konstruktion, finns dyra snygga i gjutjärn bland annat på byggnadsvårdsbutikerna, eller billiga fula i pressplåtpå vanliga byggvaruhusen man kan modifiera för detta, som sagt får man titta på hur det var tänkt från början.
Слава Україні! Героям слава!

Förenklar man någonting för mycket så blir det till slut helt obegripligt.

torbjorn

  • Inlägg: 13720
    • Medelpad
SV: Köpa äldre hus
« Svar #16 skrivet: 03 jun-17 kl 09:52 »

Om ett hus har stått och mått bra i 100+ år så ska man fortsätta sköta huset på samma sätt om det ska fortsätta att må bra. Dvs elda i köksspisen även på sommaren, inte förändra fuktvandringar mm mm
Detta kan ställa till problem när man vill iföra moderna bekvämligheter i gamla hus.

För 100 år sedan eldade man inte i köksspisen i gårdens stora boningshus på sommaren, då blev ju huset så varmt att det sedan var odrägligt att sova där. Istället skötte man matlagningen sommartid i en bagarstuga eller "sommarkök", som å  andra sidan stod kall långa perioder på vintern.
Det här med att gamla huskonstruktioner skulle kräva ständig eldning året runt för att slippa fuktproblem är en myt som har tillkommit på senare år.

Nordic Vargtand

  • Inlägg: 3645
    • Hälsingland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #17 skrivet: 03 jun-17 kl 14:07 »
Jag tror att den kan ha uppkommit då man i senare tid renoverat med tätskikt av byggplast och liknande, dessa lösningar gör en bunden till ständig uppvärmning och i vissa fall beroende av fläktar som är igång kontinuerligt.

Eldade gammalt murket virke förut för att bli av med det, blev säkert 40-50 grader varmt i det rummet framåt kvällen, trots att det är över fem meter i fyrkant...
Så, ja jag tvivlar inte på att detdär stämmer...  :)


Nyare hus, däremot kräver ständig uppvärmning och så kallad forcerad ventilation, vilket kräver att en elektrisk fläkt behöver vara igång 24 timmar om dygnet hela året.
Framför allt hus byggda i slutet på 70 och på 80 talet brukar ha en lösning med centralfläkt för teknisk ventilation.

Слава Україні! Героям слава!

Förenklar man någonting för mycket så blir det till slut helt obegripligt.

kretslopp

  • Inlägg: 2246
  • mindre gård, nästan självförsörjande, pensionär.
    • Småland
SV: Köpa äldre hus
« Svar #18 skrivet: 03 jun-17 kl 15:37 »
Om inte eldstaden finns inne i huset och drar igenom en massa luft när man eldar finns alltid risk för fukt. Varm luft samlar på sig en massa fukt som sen fälls ut om den kyls. För att slippa det problemet är en luftavfuktare en  enkel och bra lösning.
kretslopp

torbjorn

  • Inlägg: 13720
    • Medelpad
SV: Köpa äldre hus
« Svar #19 skrivet: 07 jun-17 kl 18:35 »
Nja, avfuktare fungerar bara i slutna utrymmen där det utvecklas fukt som måste bort (t ex en oventilerad källare som är fuktig pga dålig dränering, tvättstuga utan ventilation där man torkar tvätt dagligen).  I ett någotsånär ventilerat boningsrum är luftomsättningen så stor att en avfuktare inte gör så mycket nytta. Den står bara där och kostar pengar och elenergi.


 


Dela detta:

* Inloggade just nu

605 gäster, 9 användare (2 dolda)
xaelanar, köksträdgård, Mikael Jalonen, Jon.b, eremit1, Banelinjen, beekeepern

* Forum

* Om tidningen Åter



- Har dessa godingar i mitt fritidshus och har lagt band på själv att inte läsa de förens jag har läst ut en annan bok, mycket tråkigare bok, vilket gett mig en rejäl sporre att läsa ut den och börja med dessa tidningar! Har tjuvläst en och spoiler, den var jätteintressant!
/Rebecca B

* Nya inlägg

* Nytt i ditt landskap

För inloggade medlemmar visas här nya lokala annonser, aktiviteter och presentationer.
Logga in eller
registrera dig.
 :)

* Nya annonser