Hur hitta en bra gård?

[Nordic Vargtand]

Om ladugården är hobyggd med huset ser jag bara fördelar med (frånsett detdär med brand, men det är ju svårt att helgardera sig mot oavsett...)
Tvärtom ser jag gärna att ladugården INTE ligger för långt bort (om man kan välja) då detta skulle skapa ganska stora nackdelar för mig och inte ge mig någon fördel.

[Nordic Vargtand]

Här är några exempel för att försöka illustrera vad jag söker:

http://lantliv.com/category/bloggar/eija-norrfrid/

http://www.maklarringen.se/Kopa/Objektsida/Objektgalleri/?objectid=OBJ14030_1493105833
(Dock zon 7 där och litet väl lite mark till det priset)

[kackelmann]

En tråkig faktor som du kämpar emot är ekonomin. Det är så billigt att låna pengar att alla och hans bror gör det. Det driver upp priserna, även på glesbygden, och gör det svårare för oss som inte vill köpa boende för lånade pengar.
Har svårt att bedöma om gården du länkat till är mycket eller lite pengar för marken, känner inte till marknaden. Men det är värt att tänka på.. ett litet överpris kan man alltid försöka betala av under sin livstid (särskilt om det gäller så "lite" pengar som under en miljon). Ett dåligt hus kan man alltid renovera upp. En saknad byggnad kan alltid uppföras. Men odlingsförutsättningarna kan du inte ändra på särskilt mycket, inte heller läget med väg eller granne.

[olivia.k]

Här är några exempel för att försöka illustrera vad jag söker:

http://lantliv.com/category/bloggar/eija-norrfrid/

http://www.maklarringen.se/Kopa/Objektsida/Objektgalleri/?objectid=OBJ14030_1493105833
(Dock zon 7 där och litet väl lite mark till det priset)

Den första länken går till en person som bor på klovsta 1:94, en jordbruksfastighet på 60 hektar. Priset på den fastigheten skulle bli mellan 3 och 4 miljoner om den kom ut till försäljning idag. Hennes andra fastighet (5km därifrån) såldes för drygt 2 miljoner för ett år sedan och där följde det bara med 4 hektar mark.
Menar du att du söker en fastighet som klovsta 1:94 för under en miljon kronor? Eller är det själva bostadshuset du tycker är fint? Sådana träslott finns det gott om i ragunda kommun.

[olivia.k]

En tråkig faktor som du kämpar emot är ekonomin. Det är så billigt att låna pengar att alla och hans bror gör det. Det driver upp priserna, även på glesbygden,

Det har du rätt i. Förra året var jag på visning på en gård i grannbyn för jag tycker det huset är så fint. Slutpriset blev drygt 4 miljoner för 38ha mark, och köparen var en 23-årig kille som är den enda skriven på den adressen. I en annan grannby har det just sålts en gård för 5 miljoner och köparna är under 30 år. Och i min systers by såldes nyligen en fastighet för 3,8 miljoner och det paret är inte heller mer än drygt 30 år gamla. Så det verkar inte vara några problem att få stora lån fast man är ung.
Det nya amorteringskravet gäller inte heller jordbruksfastigheter vilket gör att gårdar fortsätter att öka i pris då räntan är låg.

[skogaliten]

Här är några exempel för att försöka illustrera vad jag söker:

http://lantliv.com/category/bloggar/eija-norrfrid/

http://www.maklarringen.se/Kopa/Objektsida/Objektgalleri/?objectid=OBJ14030_1493105833
(Dock zon 7 där och litet väl lite mark till det priset)

Gården som är till salu där, har 800 kubikmeter avverkningsbar skog, talldominerat Om det är sant, så kan man avverka denna och få 200.000 kr, så ligger det värdet inbakat i inköpspriset.

Så är det med alla jordbruksfastigheter med tillhörande skog i hela landet, eller i söder med värdefull åkermark på slätten, värdet av skog och mark ligger inbakat i priset. Med helusla byggnader (obeboeliga i stort sett) blir det ungefär samma pris som med halvbra byggnader. Välskötta (mycket gott skick) byggnader

Om du vill ha en god med mycket mark, alltså mer en "hästgårdsstorlek" (upp till 8-10 hektar), och det finns skog, så kommer du att få betala för skogen som står där. Många säger att "stående" skog är "övervärderad" för närvarande vid fastighetsförsäljningar, och så kan det nog vara.
Men man kan liksom inte slå marknaden, den sätter priset.

Kan du inte formulera dina krav i listform? Och sedan delge oss lagom mycket, så att vi kan hjälpa till med tips?
Ungefär så här kan du börja, baserat på vår lita när vi började leta för många år sedan.

Var i Sverige ungefär får det ligga, och vilka platser/typer av platser känns rätt, respektive helt omöjliga. By, eller ensamt i skogen?

Hur mycket mark av vill du ha?
Skog, hur mycket? För att hämta ved eller som investering för att äga skog med allt det innebär?
Åker/bete, hur mycket? För hur mycket djur? Vilka djur? Odla? Odla vad och i vilken omfattning?
Tomt? Vacker tomt med blommer eller bara lite gräsmatta? Ska det gå att ha t.ex. äppelträd eller kan det vara i en klimatzon där äppelträd inte går?

Bostadshuset: elanslutet vid köp? Hur många rum? Grad och typ av renovering/förfall? Alltså hur mycket tid och pengar kan man lägga först året/åren för att inte fara illa själv.

Ekonomibyggnader: Vad ska de användas till? Djurhållning? Snickeri eller verkstad (kräver möjlighet att värma om det ske året om)? förvara ved och/eller prylar? Förvara fordonssamling? Vi köpte en gård efter någon som samlade på vw-bubblor, f-n vet var hen gjorde av dessa.

Lycka till!

[skogaliten]

Blev avbruten ett flertal gånger när jag skrev förra inlägget.

Det skulle t.ex. stå: Välskötta (mycket gott skick) byggnader, kan höja priset en del, men ofta så sätter marken/skogen priset ändå. Huset kan mest ses som en villa på en villatomt, vilken som helst. "Hästgårdar", i synnerhet i attraktiva områden, verkar värderas/betalas mer beroende på bostadshusets skick, än mer användbara jordbruksfastigheter för jordbruk/skogsbruk, med rejält större arealer.

En del stavfel/tappade småord får ni försöka gissa er fram till... "lita" skule såklart vara "lista"...

[Nordic Vargtand]

Har varit och jobbat på annan ort där jag inte har internet, men, såhär hade jag tänkt ungefär:

Längst ned på sida ett gjorde Jag en önskelista: http://www.alternativ.nu/index.php?topic=183204.msg1713755#msg1713755

Jag använder min båt ofta och delvis till fiske, osv så jag vill grna ha i allafall såpass att det går att köra ned den med traktor till havet en gång om året och upp på hösten (den väger nästan 3 ton så bil går helt bort för den) båten betyder väldigt mycket för mig sommartid.

Men jag kan dock tänka mig att köra relativt långt med traktor om det krävs.

Värdet på skog räknar jag efter kubikmeterpris, delar på andel sågtimmer, samt massaved och övrigt, det är helt ok värderat idag tycker jag, men däremot är det ofta felberäknat när man väl är där och tittar, jag har tagit hjälp av en bekant som jobbat många år med att analysera skog och tär och som har riktig yrkesytbildning att värderar virkesvolymer ute i fält.

Markvärdet har jag genom denne fått tabeller som visar snittvärde av nyligen såkld markarealer i olika områden över landet.
Samt tabeller för värdering av åkermark, osv i olika zoner.


Fastighetsvärde vet jag ganska hyggligt vad det skulle kosta mig att bygga nytt hus.
Men skall jag även bygga vettiga ekonomibyggnader känns det som ett för stort projekt om det skall bli såsom jag vill ha det.
Kompromissa för mycket här känns inte som ett alternativ som skulle fungera.
Men tex bygga till ETT hus (av valfritt slag), osv skulle kanske fungera om man gjorde en vettig deal på en bra enhet som kändes värd att bygga vidare på.
Men inte hela gården från noll.

Var i landet spelar ingen större roll, men ser gärna att det håller sig inom zon 4-5 (eller lägre) om det går, om det inte är väldigt intressanta objekt.

Åker är inget livsviktigt krav i just mitt fall, jag kan offra det om det riskerar att bli en bromsklots i urvalet av objekt.
Jag har just nu inga djur som kräver det omedelbart.

Jag kan offra den biten om jag måste och inrikta gården helt på skog i stället om det riskerar att stjälpa projektet.

Däremot är det ett krav att det finns relativt mycket skog på fastigheten så att man kan vara ute i sin egen skog, osv.
Men det bör helst inte vara för mycket fint sågtimmer så att det blir dyrt och inte heller för mycket hyggen, då hyggen bara är en stor kostnad.
Kort sagt en bra balans av massaved och kanske röjskog och fläckar med sågtimmer, eller hur det nu ser ut.
Bara hyggen är inte intressant om man inte får den extremt billigt och enbart sågtimmer blir troligen för dyrt då det snabbt springer upp i värde då per automatik.

Ekonomibyggnader behöver jag mest till annat (har en verkstad där jag jobbar in det som inte gården kan ge, till det behöver jag massor med lagringsyta).
Lösdriftshallar och liknande kan jag bygga själv till djuren om det krävs, det har jag gjort förut.

Inte för små hus på gården dock, gärna riktigt hög takhöjd inomhus på bostadshuset och en rejäl fin gammeldags loge.

Jag är utbildad hantverkare så kan nog ta mig an relativt stora renoveringsbehov under förutsättning att priset är satt i proportion till detta, dock ser jag gärna att grunden inte har sättningar och att stommens bärande delar är fria från röta och insäkter, samt anra liknande saker av vikt fungerar.

Jag är van att leva långt från byn och med torrdass, vedeldning, osv. och är inte beroende av el mer än att jag kan lösa det själv om det krävs.

Så, sådant är inget hinder, men på sikt vill man ju ha badkar, trekammarbrunn, elektricitet och annat men det är inte hela världen om det inte är nyckelfärdigt.

Kan ju egentligen vara vad som helst som skulle fungera som ämne att göra en gård av med rimliga insatser, typ gammal fabrik eller liknande, bara den ligger för sig själv och man kan leva och arbeta där ostört och slippa ljud från vägar och grannar.


(Den i länken sprang upp till 1,2 mille samt att den låg hiskeligt långt från havet sett ur transporthänseende)

Men ett klart plus annars om man kommer mycket nära norska gränsen.


Ursäkta om min stavning ser konstig ut, jag har inte tillgång till mitt riktiga tangentbord...
Det jag har är något mysko laptoplayout som jag inte alls kan med... 

[Ett svart får]

Jag använder min båt ofta och delvis till fiske, osv så jag vill grna ha i allafall såpass att det går att köra ned den med traktor till havet en gång om året och upp på hösten (den väger nästan 3 ton så bil går helt bort för den) båten betyder väldigt mycket för mig sommartid.

Men jag kan dock tänka mig att köra relativt långt med traktor om det krävs.

Jag vet inte hur det är i din del av landet men här på västkusten finns det många marinor som tar hand om folks båtar på vintern. Du får båtplats vid brygga under sommaren, sedan lyfter de båten för dig på hösten och förvarar den till våren, när de lyfter i den igen. Jag vet inte vad det kostar men uppskattningsvis 5-10.000kr per år för de billigare, kanske mer om man har så stor båt. Visst är det en del pengar men då slipper man traktorfärden och kan köpa en billigare fastighet som ligger längre från havet.

[Nordic Vargtand]

Ja, i nödfall kan det ju vara ett alternativ.
Går ju i nödfall att övernatta ombord på båten enstaka nätter om det krisar när jag är klar med renoveringen av hytten på den.
(Håller på att montera riktig spoltoa och fixa pentryt ombord)

Här uppe i norr är det relativt billigt att ligga vintertid på land.

Har tillgång till mark hos en släkting (där haft djuren förut), men finns ingen bra plats jag vill bygga på där som fungerar bra.
(Kan naturligtvis inte sälja någonting där som ger pengar eftersom det inte är min mark utan en annan person som äger det, därför kan jag inte använda mina gamla marker i inbyte.)

[olivia.k]

Vad är din plan egentligen? Du svarade aldrig på min fråga ifall du tror du kommer hitta en gård som klovsta 1:94 för en miljon kronor när marknadsvärdet är ca 3,5 miljoner? För om man läser dina inlägg och dina tidigare trådar i samma ämne är det tydligt att du vill ha en gård för under marknadsvärdet. Hur ska det gå till? Ska du köpa privat av en senil äldre herre som inte vet vad hans gård är värd på den öppna marknaden? Eller ska du vänta på en rejäl börs-krasch eller att bostadsbubblan spricker?

Det hjälper ju inte att man kommer med tips på bostadsannonser eftersom du tycker alla fastigheter på hemnet är för dyra.

[skogaliten]

 Om du vill ha hjälp med att få tips, t.ex. om en ödegård med lite mark där skogen är nerplockad och byggnaderna i sådant skick att de flesta ser dessa som rivningsobjekt, och objektet därför håller sig inom din maxbudget, så vore det ändå bra om du kunde delge de svarande i tråden vilka krav du har i form av en LISTA.

Jag har läst om tråden, och lite här och där nämns olika saker som vore bra att ha, eller som inte behövs, eller som blir för dyrt...Men det blir rörigt och oöverskådligt för de som inte har tillgång till dina tankar direkt, vad du vill ha, var det får ligga, och vilka övriga företeelser runt fastigheten som är viktiga för dig.

Gör den där listan! Skriv på ett papper eller flera först, stryk och lägg till allt eftersom, kommentera dig själv på papperet med listan och prioritera, och punkta upp här sedan.
Jag lovar dig, själva övningen att göra listan kommer att göra det mycket lättare att visualisera även för dig själv, vad du önskar.

Men, som olivia.k. säger, och jag tidigare sagt: Om fastigheter som har de egenskaperna du önskar, har ett marknadspris på 2-3 miljoner, så kommer du inte kunna köpa en sådan fastighet  för 1 miljon, utan att "köpa privat av en senil äldre herre som inte vet vad hans gård är värd" eller invänta något slags ekonomisk krasch som gör att fastighetspriserna störtdyker.

Det är i den verkligheten fastighetsmarknaden finns.

Så endera får du omvärdera vilka egenskaper fastigheten ska ha, så att du kan hitta något för en miljon, eller så får du försöka spara, låna eller på annat sätt finansiera drömgården för 2-3-4- miljoner.

Ska du prioritera bland egenskaper hos gården, för att hitta något (mindre - enklare - annat läge) för 1 miljon, så är listan över önskade egenskaper ett väldigt värdefullt tillbehör.

Det finns potentiellt trevliga gårdar även söder om dalälven för upp till en miljon, med någon hektar skog för egen vedhämtning, någon hektar äng eller åker, ekonomibyggnader i varierande skick, och torp/hus med renoveringsbehov som kan bli trevliga efter en hel del jobb.
Söder om Dalälven kan de finnas i Bergslagen (örebro län), delar av Värmland, i Dalsland, delar av Västergötland, i Kronobergs eller Jönköpings län (andra platser är inte helt uteslutna). Norr om Dalälven dyker de upp lite oftare och mer utspritt. Men det blir inte mer än 2-5 hektar skog för de pengar du är beredd att ge. Och då är det oftast andra tveksamheter runt fastigheterna också, som gör att priset blir lågt.

[Ett svart får]

Men det är ju en lista, längst ner på första sidan

[skogaliten]

Ja, det är en lista där 15 hektar skog med rimliga byggnader får kosta max 1.000.000 kr och ska ligga nära havet.
Men den säger inget om var den där zon 5 får ligga. Småländska höglandet och Medelpad ligger t.ex. väldigt långt ifrån varandra. Ska det vara zon 4, så blir det begränsat norrut, det mesta norr om Gävle går bort, men zon 4 finns på så många håll i Sverige, med så många andra olika förutsättningar. Närhet till familj (restid tid släkt) spelar det roll?

Om hektar priset på skog ska vara nere ca 60.000 kr, utan byggnader, så är redan det svårt.

Ska det vara en bebyggd gård med 15 hektar skog, och något slags vettiga byggnader (att renovera) så är man antagligen väldigt långt norrut eller djupt inne i landet och norrut, strider mot max 6 månader snö, och nära havet (vilket hav och varför? Fiske? "vara ute på sjön"?, duger större insjöar (Vänern, Vättern, Mälaren, Hjälmaren, Storsjön, Siljan m.fl.?) 

Just nu finns det ett hundratal fastigheter till salu under en miljon på hemnet, ingen fastighet passar in på TS lista. Dock är det som alltid lite tunnt så här års.

Endera för mycket vinter eller för djupt in i landet och då kanske t.o.m. 20-30-40 hektar skog, men framför allt, inga (som jag hittat) 15 hektar skog OCH byggnader inom zon 4-5.

Skog är kanske "övervärderad" i dagsläget, eftersom man inte ens i teorin kan hugga skogen och få betalt för värdet av mark + skog. Men så länge "folk" betalar övervärdet för marken så hjälper inte det.

TS får göra om listan efter vad som är realistiskt att få köpa för den tänkta budgeten, och tänka sig t.ex. att renovera billigt med eget arbete, för att hoppas kunna sälja om 5-10 år och få bra betalt för jobbet, och köpa större då, eller flytta till någon annan plats, t.ex. långt från havet, eller med lång vinter, där man kan få det TS önskar i form av mark och byggnader.

[Nordic Vargtand]

"TS får göra om listan efter vad som är realistiskt att få köpa för den tänkta budgeten, och tänka sig t.ex. att renovera billigt med eget arbete, för att hoppas kunna sälja om 5-10 år och få bra betalt för jobbet, och köpa större då, eller flytta till någon annan plats, t.ex. långt från havet, eller med lång vinter, där man kan få det TS önskar i form av mark och byggnader."

Jag förtydligade i ett inlägg på denna sida att det var vad jag tänkt, ja.
Jag förväntade mig ingenting i toppskick, jag är beredd att renovera mycket, inte heller med massor med fint sågtimmer.
 

Var i landet spelar inte så stor roll.

[Nordic Vargtand]

Vad är din plan egentligen? Du svarade aldrig på min fråga ifall du tror du kommer hitta en gård som klovsta 1:94 för en miljon kronor när marknadsvärdet är ca 3,5 miljoner? För om man läser dina inlägg och dina tidigare trådar i samma ämne är det tydligt att du vill ha en gård för under marknadsvärdet. Hur ska det gå till? Ska du köpa privat av en senil äldre herre som inte vet vad hans gård är värd på den öppna marknaden? Eller ska du vänta på en rejäl börs-krasch eller att bostadsbubblan spricker?

Det hjälper ju inte att man kommer med tips på bostadsannonser eftersom du tycker alla fastigheter på hemnet är för dyra.

1. Stort tack för dina inlägg, de var användbara och informativa.
jag har som sagt varit bortrest utan internet så har inte hunnit gå igenom allt i detalj ännu, men

För att förtydliga så var det mest menat som ett exempel för att illustrera kärnpunkten i det jag menade för att göra det enklare att se.
Jag förväntar mig inte 60 hektar med prima sågtimmer.

Jag är beredd att lägga ned mycket tid på renoveringar och annat.

Jag tänkte mig mindre attraktiva områden än de i länkarna men med liknande objekt.


-----------------------------
Helst i södra Norrlands kustland eller i Småland, etc

Jag förväntar mig inte fin havsutsikt och sådant i det priset, bara rent tekniska möjligheter att kunna använda båten.

Är inget krav med båtplats, osv då sådant brukar gå att lösa i efterhand.

[Nordic Vargtand]

-Det är helt ok om ni har andra förslag eller synpunkter i frågorna.
Ibland har jag svårt att formulera mig klart och tydligt i skrift i forum inlägg så det är helt ok om ni påpekar sådant som verkar ha blivit snett eller konstigt i mina inlägg, eller om jag glömt saker av vikt, vilket jag som regel brukar göra...

Ofta kommer jag på saker av vikt som förklarar sammanhanget i det jag skriver långt efter att jag skrivit.
Jag har allt klart i min skalle, men ofta blir det tyvärr bara brottstycken jag skriver ned ibland som kan säga någonting helt annat än det jag tänkte...

[kackelmann]

"TS får göra om listan efter vad som är realistiskt att få köpa för den tänkta budgeten, och tänka sig t.ex. att renovera billigt med eget arbete, för att hoppas kunna sälja om 5-10 år och få bra betalt för jobbet, och köpa större då, eller flytta till någon annan plats, t.ex. långt från havet, eller med lång vinter, där man kan få det TS önskar i form av mark och byggnader."

Tänk på att i stora delar av landet får man inte betalt för renoveringar. Alltså det du lägger ner i kostnader på renovering kommer du på många ställen inte få tillbaks om du säljer gården igen.

[Nordic Vargtand]

Sant, just nu håller jag på att fundera över möjligheterna att bygga nytt då kostnaden ändå verkar bli densamma...

Problemet för mig är egentligen inte pengarna i sig utan att det är omöjligt att få loss en så stor klumpsumma, eller binda upp sig på löpande kostnader för banklån.
Därför är det mer realistiskt för mig att renovera över tid.

Jag har inga problem att förstå om någon vill ha en miljon för ett nyrenoverat objekt, där tror jag inte att så många har pengarna igen om det är välgjort i grunden med tilläggsisolering och allt som är värt att kalla renovering (att bara byta kök och slänga upp kakel är INTE en riktig renovering, det är smink, det kan jag lika gärna göra själv och få de grejer jag vill ha i stället för ikea smäcket av spånskiva folk verkar sätta upp bara för att de tär billigt...),
Inte heller om det tex finns mycket grov skog på ägorna, då springer ju priset för virket upp ohyggligt snabbt och det är ju för ägaren i princip bara att lyfta telefonluren (och beställa avverkning) om denne vill ha igen pengarna för timret. 

[xlab]

Ja, alltså, jag har som sagt länge sökt en vettig plats att hålla till på som är vettigt prissatt i förhållande till vad där faktiskt finns.
Tycker att jag hade ganska rimliga krav, men just nu verkar det mer troligt att ett UFO skulle landa i trädgården och erbjuda mig skjuts till en annan planet än att hitta någonting vettigt.

Alltså, jag fattar bara inte hur ni -hittat- era gårdar?

Internet är STENDÖTT.

Trots att jag går igenom allt minst en gång i veckan och har sänkt mina krav så mycket jag kan.
Det måste finna något bättre alternativ, just nu känner jag mest för att sätta en kula i skallen hellre än att fortsätta såhär, för att tala i ren klartext.

LRF Konsulten finns det endel gårdar och skogs fastigheter